(文章中人物等名称均为化名)

【要点提示】

房地产开发商在与买房者签订《商品房买卖合同》时出示建筑图纸，向买房者标明房屋高度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，此标明的内容为买卖合同的内容。房屋实际层高低于建筑图纸的，开发商应承担违约责任。因没有明确的法律法规或司法解释的规定，法官可以行使自由裁量权解决此类违约赔偿纠纷。

【案例索引】

一审：四川省成都市武侯区人民法院[2003]武侯民一初字第1839号(2004年11月28日)(未上诉)

【案情】

原告(反诉被告)王志钢。

被告(反诉原告)成都武侯房地产开发有限责任公司(以下简称“武房公司”)。

2000年2月2日，原告王志钢与被告武房公司签订了一份《成都市商品房购销合同》。合同约定：(1)乙方(原告)向甲方(被告)购买甲方开发的位于成都市武侯区桐梓林村的牡丹名邸4幢14号底层104.88平方米的营业房一间。(2)该商品房交付时如有面积争议，以房屋产权监理机关实际测量面积为准。(3)甲方须于2001年2月28日前，将经竣工验收合格的该房屋交付乙方使用。(4)该商品房交付时，甲乙双方按规定在365天内向房屋产权监理机关办理权属登记手续……。双方还对其他事项进行了约定。双方所签购房合同对房屋层高没有约定。合同签订后，原告按合同约定的面积支付了购房款，被告于2001 年9月10日将该房屋交付给原告。2001年9月20日，成都市房屋产权监理处出具的测字[2001]435号《面积测量报告》载明该房屋的套内面积为 97.485平方米，公摊面积为16.1434平方米，共计面积113.6284平方米，比原合同约定的建筑面积增加8.7484平方米。审理中，原告向成都市武侯区人民法院申请对该房屋的实际使用面积进行测量。2004年3月，成都市房屋产权监理处出具的该房屋面积与原测量面积一致。另外，按合同约定，双方应于2002年9月10日前向房屋产权监理机关办理权属登记手续。双方因房屋层高和补超面积款发生纠纷，致使逾期398天后原告仍未领到房屋所有权证。

原告于2003年12月10日向成都市武侯区人民法院起诉，请求判令被告向原告支付违反层高约定的违约金127739.08元和逾期办理产权证书的违约金118962.2元，并协助原告办理房屋所有权证。被告反诉原告补交超面积款83109.8元。

原告为证明其购买的房屋的层高是3.9米，向法庭提交了1张加盖有被告的印章并写有“牡丹名邸4#楼底层营业房19#(层高3.9M)”字样的图纸。

被告武房公司辩称，被告与原告所签订的购房合同未对房屋层高约定，原告提供的建筑施工图上注明的层高字样与购房合同原件上的字样不是同一人书写，原告提供的施工图与合同没有关联性。原告提供的施工图不是合同的附件，不是合同的组成部分。经有关部门验收被告提供给原告的房屋是合格的，其层高是符合国家规定的。原告请求按体积计算层高违约损失，缺乏相应的法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。逾期未给原告办理产权证书，是因为原告没有将办理产权登记所需的资料提供给被告被告不应承担违约责任。被告多次通知原告补交房款，原告不履行。原告购买的房屋的实测面积大于合同约定面积，原告应补交房款83109.8元。经被告多次催收，原告以各种理由拒绝。被告请求判令原告按合同约定补交房款83109.8元及其逾期利息。

原告王志钢针对被告的反诉辩称，原告按合同面积支付购房款后，不知道房屋面积增大。2001年9月20日，成都市房屋产权监理处就对原告的房屋实际面积作出了面积测量报告(测字 [2001]435号)。在原告提起诉讼前，被告既未向原告发出书面的催缴款通知，也未向法院提起诉讼，被告请求原告补缴房款的反诉请求已过诉讼时效。请求驳回被告的诉讼请求。

【审判】

成都市武侯区人民法院受理该案后，根据原告的申请，于2004年1月20日委托四川省建设工程质量检测中心对该房作层高鉴定，该中心于2004年9月25日作出鉴定结论为：“(4—26)—(4—30)轴区间共测3点，分别为：3.450米，3.452米，3.456米。原告请求按约定层高为3.9米计房屋的体积除以总房款与实际层高按3.5米计的体积除以总房款之差，要求被告承担层高违约的经济损失。

同时查明，原告未将办理产权登记所需的资料提供给被告，被告未能提供其多次通知原告补交房款的有效证据。

成都市武侯区人民法院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同，合法有效，依法应受法律保护。原告提供的加盖有被告印章的牡丹名邸4#楼的设计施工图纸上所标明的层高和4#楼19#层高为3.9米的表述，应视为被告对4#楼层高的要约，对房屋买卖合同的订立和房屋的价格的确定有重大影响，其虽然未载入商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案被告出售给原告的房屋层高，经有关单位实地测量，不符合合同的约定，对房屋的使用价值有一定的影响，被告对此应承担相应的违约赔偿责任。被告辩称不应承担违约责任的抗辩理由不能成立。由于双方对层高违约没有约定，法律对此又无相关规定，对原告的该项请求应适当支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和双方的约定，由于出卖人(即被告)的原因，买受人(即原告)未在合同约定的期限内取得房屋产权证书的，出卖人才承担违约责任。本案双方存在与办理产权没有关联的其他纠纷，加之原告至今未将办理产权登记所需的资料提供给被告，原告所购房屋至今未办理产权证书的原因，并非完全在被告违约。故原告请求被告承担逾期办理产权证书违约金的诉讼请求，不符合有关法律的规定和双方合同的约定，原告的该项请求不能成立，应予驳回。原告请求被告协助办理房屋所有权证的诉讼请求，符合有关法律规定和合同约定，应予支持，被告应积极配合协助原告办理。关于被告的反诉请求，2001年 9月20日，成都市房屋产权监理处对原告的房屋实际面积作出了面积测量报告，被告从2001年9月20日就知道原告的房屋面积增加，原告应补交房款。被告行使该权利的诉讼时效期间为2年，从2001年9月20日起至2003年9月20日止。被告于2003年12月向法院起诉，已超过了2年的诉讼时效。被告未向法庭提供在此期间曾向原告主张过该权利的有效证据，即诉讼时效中止、中断的情形。故本案被告的反诉请求，已超过了2年的诉讼时效，丧失了胜诉权，其反诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条的规定，判决如下：

一、被告成都武侯房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内支付给原告王志钢因房屋层高违约的赔偿费10000元。

二、被告成都武侯房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内协助原告王志钢办理位于成都市武侯区桐梓林村的牡丹名邸4幢14号营业房的所有权过户登记。

三、驳回原告王志钢的其他诉讼请求。

四、驳回被告成都武侯房地产开发有限责任公司的反诉请求。

本诉案件受理费6210元，其他诉讼费3015元，合计9315元，由原告负担8700元，被告负担615元;反诉案件受理费3000元，其他诉讼费1500元，由被告(反诉原告)负担。

【评析】

在现行的商品房买卖(预售)格式合同中，对房屋的层高及违约均无约定。本案中加盖有被告印章的设计施工图纸上所标明的层高，应视为合同的内容，对双方均有约束力。但对房屋层高不符合约定，应如何承担违约责任没有约定。特别是底层营业铺面房层高低于约定高度，对房屋的商业价值影响较大。对房屋层高，除建设部对修建的住宅房屋必须达到一定的高度有规定外，没有其他的相关法律规定。本案原告主张房屋层高构成违约成立，但应如何处理，既无双方约定，又无相关的规定，这类纠纷在法律适用上处于空白。成都市武侯区人民法院通过行使法官自由裁量权，判决被告赔偿原告因房屋层高违约的经济损失10000元。该判决有一定案例指导意义。该案宣判后，双方均未上诉，取得了较好的法律效果和社会效果。

(编写人：四川省成都市武侯区人民法院　代万旭