【要点提示】
《上海市房地产登记条例》第7条第(6)项规定，依人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解而进行的房地产登记，由房地产权利人申请即可登记。故房地产登记部门在进行权利变更登记时，必须审查清楚申请人是否是生效判决、裁定、调解法律文书所指向的房地产权利人。
人民法院审理行政争议与民事争议相互交织的案件，应结合两种争议的紧密程度，争议本身的复杂程度等案件的具体情况，来决定是由行政庭采用行政附带民事诉讼的方式一并审理，还是由行政庭和民庭分别审理。
【案例索引】
一审：上海市闵行区人民法院[2004]闵行初字第55号(2004年9月22日)
二审：上海市第一中级人民法院[2004]沪一中行终字第255号(2004年12月22日)
【案情】
原告(被上诉人)蒋苏莹、蒋晨蛟。
被告(被上诉人)上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地局)。
第三人(上诉人)沈鹰、方锡兰(系沈鹰之母)。
被告市房地局于2003年12月31日受理了闵行区金汇路515弄25号101室的房地产转移登记申请，市房地局对申请人方锡兰提交的房地产登记申请书(申请书上载明的申请人为方锡兰，原权利人为沈鹰、蒋苏莹、蒋晨蛟)、身份证明(方锡兰的身份证复印件)、房地产权证书[沪房地闵字[2000]第030448号]、《桂林市三正拍卖有限公司成交报告书》、广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院[2001]秀执字第347号、[2001]秀执字第347—2号、[2001]秀执字第347—3号民事裁定书等文件进行了审核，市房地局认为申请人申请登记手续完备，提交的文件齐全，遂根据2002年《上海市房地产登记条例》(以下简称《登记条例》)第7条第(6)项、第29条、第31条的规定，作出向方锡兰核发沪房地闵字[2004]第005167号房地产权证的具体行政行为，其具体内容为，权利人：方锡兰;房产坐落：金汇路515弄25号101室;建筑面积：127.22平方米;层数：6;房屋类型：公寓;房屋结构：混合1;产权来源：拍卖;竣工日期：1997年;地号：闵行区龙柏街道891;受理日期：2003年12月31日;核准日期：2004年1月19日;权证或证明号：闵2004005167号。两原告不服该房屋产权变更登记行为，向法院提起行政诉讼。
原告诉称，2000年2月25日，两原告与沈鹰共同购买位于上海市金汇路515弄25号101室房屋，同年7月29日取得该房屋产权证，产权证记载该房屋为两原告与沈鹰共同共有。2003年12月10日沈鹰未经两原告同意擅自委托桂林市三正拍卖公司将该房屋拍卖给方锡兰，嗣后沈鹰与方锡兰又共同向被告申请上海市金汇路515弄25号101室房屋产权变更登记，2004年1月被告将该房屋登记为方锡兰所有。同年7月原告才获知上述事项，故原告请求法院撤销沪房地闵字[2004]第005167号房地产权证。
被告辩称：(1)原告不具备法定的起诉主体资格。桂林市秀峰区人民法院在[2001]秀执字第347号《民事裁定书》中已查明，蒋晨蛟在沈鹰购买涉案房屋时并未实际出资，为规避有关规定才将其名字写在房地产权证共有人一栏，故蒋晨蛟不是涉案房屋的合法权利人。另外[2001]秀执字第347—3号《民事裁定书》准许沈鹰为履行[2001]秀民督字第2号支付令，以涉案房屋抵偿其对案外人岳屹所负债务，至此该房屋的实际权利人不再是蒋苏莹和沈鹰，而是案外人岳屹。故两原告均不具备提起本诉的主体资格。(2)被告依方锡兰房屋转移登记申请作出的具体行政行为合法有效。《登记条例》第7条第(6)项规定，因“人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解”而进行的房地产登记，由房地产权利人申请即可登记。本案中，方锡兰取得涉案房屋的合法权利是通过拍卖方式，从涉案房屋实际权利人岳屹处取得的，而该拍卖是对法院[2001]秀执字第347—3号《民事裁定书》所认可的执行和解方式的履行，故本案应当属于上述条款规定的可以由房地产权利人单方申请的情况。被告在受理方锡兰的转移登记申请后，依法收取相关材料，经审查合格后进行了变更登记，该行为全部程序符合法定要求，是合法有效的行政行为。综上，被告请求法院驳回两原告的诉讼请求。
第三人沈鹰述称，其是按照桂林市秀峰区人民法院的裁定来执行的，请求法院维持被告作出的被诉行政行为。
第三人方锡兰述称，请求法院维护其合法权益。
【审判】
闵行区人民法院经审理认为，根据《登记条例》第4条第1款的规定，上海市房屋土地资源管理局是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作，故被告市房地局具有作出房地产登记的行政职权。沪房地闵字[2000]第030448号房地产权登记，载明系争房屋原权利人为蒋晨蛟、蒋苏莹及沈鹰。因此，蒋晨蛟和蒋苏莹与被诉的房地产权证具有法律上的利害关系，具有原告诉讼主体资格。《登记条例》第7条第(6)项规定的“人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解”，从立法本意理解是特指人民法院生效法律文书主文明确载明房地产权利人内容的文书，被告据此进行房地产登记时，可由房地产权利人单方申请。现被告举证的桂林市秀峰区人民法院的几份民事裁定书，均未确认上海市金汇路515弄25号101室房屋的所有权归方锡兰。因此，被告以《登记条例》第7条第(6)项的规定作为第三人方锡兰单方申请房地产登记的法律依据，从而作出被诉房地产权登记的具体行政行为，属适用法律错误，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第(2)项第2目的规定，判决撤销被告市房地局核发给第三人方锡兰沪房地闵字[2004]第005167号房地产权登记的具体行政行为。
一审判决后，第三人沈鹰、方锡兰不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，沈鹰因欠债被法院裁定变卖房产，方锡兰通过拍卖，成为买受人，买得标的物，其竞买行为应受法律保护。被上诉人市房地局接到上诉人方锡兰申请后，根据《登记条例》有关规定，为方锡兰办理房地产权证的行为合法有效，应予维持;桂林市秀峰区人民法院作出裁定准许上诉人沈鹰自行变卖房产，买受人是必然出现但当时又不能预先确定的，因此，裁定书中未载明房屋的所有权归方锡兰符合法律规定。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法维持被诉具体行政行为。
被上诉人蒋苏莹、蒋晨蛟除坚持在一审中的起诉意见外还辩称，上诉人方锡兰原来居住在系争房屋内，其应当知道该房屋是三人共有的，其参与拍卖并非善意第三人;另本案上诉人方锡兰申请登记时并没有法院的协助执行通知书。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人市房地局除坚持其在一审中的答辩意见外还辩称，桂林市秀峰区人民法院裁定准许上诉人沈鹰自行变卖系争房屋，可视为法院委托拍卖。根据该裁定书上诉人方锡兰是可以单方面申请登记的;法院判决撤销产权证不利于保护善意第三人方锡兰的权利。故请求二审法院依法判决。
上海市第一中级人民法院经审理认为，根据《登记条例》第4条的规定，市房地局作为本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作。故被上诉人市房地局具有作出本案被诉具体行政行为的职责。被上诉人蒋苏莹、蒋晨蛟作为系争房屋原房地产权证[沪房地闵字[2000]第030448号]记载的共有权利人，与本案被诉具体行政行为具有法律上的利害关系，具备提起本案行政诉讼的主体资格。根据《登记条例》第7条第(6)项的规定，因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解申请房地产转移登记的，申请人应当是判决、裁定、调解法律文书指向的房地产权利人。被上诉人市房地局举证的桂林市秀峰区人民法院生效的民事裁定书，仅是裁定准许申请执行人与被执行人共同自行变卖系争房屋，该裁定书并不属于《登记条例》第7条第(6)项规定的房地产权利人可据以单方申请房地产转移登记的法律文书。原审法院认为被上诉人市房地局以《登记条例》第7条第(6)项作为上诉人方锡兰单方申请房地产登记的法律依据，从而作出被诉的具体行政行为，属适用法律错误，判决予以撤销并无不当，法院应予维持。至于本案各方当事人提及的有关拍卖系争房屋是否合法，上诉人方锡兰是否善意第三人的问题，不属本案被诉具体行政行为合法性审查范围，相关当事人可依法另行解决。上诉人的上诉请求，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第(1)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案的争议在于：
1.蒋苏莹、蒋晨蛟是否具有原告资格
根据行政诉讼法及其司法解释的规定，与具体行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以提起行政诉讼。也就是说，只要具体行政行为对公民的权利义务产生了实际影响，公民就可以对其提起行政诉讼。被告提供了[2001]秀执字第347号《民事裁定书》，欲证明蒋晨蛟对涉案房屋实际未出资，其不是涉案房屋的合法权利人。被告还提供了[2001]秀执字第347—3号《民事裁定书》，欲证明沈鹰以物抵债：以涉案房屋抵偿其对案外人岳屹所负债务，在涉案房屋拍卖时，该房屋的实际权利人已经不再是蒋苏莹和沈鹰，而是案外人岳屹。被告以此证明两原告不具有提起行政诉讼的主体资格。对此，我们认为：桂林市秀峰区人民法院于2002年4月8日作出的[2001]秀执字第347号《民事裁定书》，是该法院针对蒋晨蛟对法院查封讼争房产提出异议而作出的驳回异议的裁定，被告不能据此认定蒋晨蛟不是涉案房屋的原权利人，即使蒋晨蛟未出资购房也不能必然否定其权利人资格;[2001]秀执字第347—3号《民事裁定书》是准许岳屹与沈鹰共同自行变卖法院查封的上海市金汇路515弄25号101室房产，但并不排斥拍卖时该房屋的权利人属共同所有的状态。沪房地闵字[2000]第030448号房地产权证，载明系争房屋为两原告和第三人沈鹰共同共有，蒋晨蛟、蒋苏莹作为系争房屋原房地产权证记载的共有人，与本案被诉的房地产转移登记为方锡兰所有的具体行政行为具有法律上的利害关系，故具有提起本案诉讼的原告资格。
2.被告对涉案房屋进行转移登记所适用的法律规范依据是否正确
被告认为其是执行桂林市秀峰区人民法院生效的裁定，根据《登记条例》第7条第(6)项规定，因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解申请房地产转移登记的，由房地产权利人单方申请即可登记。我们认为，《登记条例》第7条对符合九种情形之一进行房地产登记的，规定了由房地产权利人单方申请，其中第(六)项规定为“人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解”，从立法本意理解，依据该项规定申请房地产转移登记的，申请人只能是人民法院生效法律文书所指向的房地产权利人，被告据此进行房地产登记，可由房地产权利人单方申请，无须当事人双方共同申请。由于本案被告举证的桂林市秀峰区人民法院生效的民事裁定书，仅是裁定准许申请执行人与被执行人共同自行变卖系争房屋，并未确认上海市金汇路515弄25号101室房屋的所有权归方锡兰，故该裁定书并不属于《登记条例》第7条第(6)项规定的房地产权利人可据以单方申请房地产转移登记的法律文书。因此，被告以上述规定作为本案方锡兰单方申请房地产登记的法律依据，属适用法律错误。
3.各方当事人提及的拍卖系争房屋是否合法，方锡兰是否是善意第三人的问题
在行政诉讼中，人民法院只对被诉具体行政行为的合法性进行审查，即审查行政机关作出实施行政行为是否具有职权依据，认定的事实是否清楚，证据是否充分，适用法律是否正确，执法程序是否合法。故本案有关系争房屋的拍卖是否合法，方锡兰作为沈鹰之母能否被认定为善意第三人的问题，均不属本案被诉具体行政行为合法性审查的范围，相关当事人可依法另觅途径予以解决。
【编后补评】
本案涉及对行政争议与民事争议相互交织的案件，人民法院应如何审理的问题。
在实行普通法院与行政法院二元裁判制度的国家，强调行政法院对行政争议的处理权，不容许民事法院借先决问题来管理行政争议。在英美法系国家，则由同一审判组织对行政争议与民事争议一并解决，类似于我国的附带诉讼，表现出很高的诉讼效率。
在我国，1999年《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第6l条规定：“被告对平等民事主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”但是对行政裁决以外行政争议与民事争议相互交织的案件，人民法院应如何处理，该司法解释第51条仅原则规定为：“案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的，人民法院应当中止行政诉讼。”《民事诉讼法》第136条亦概括规定为：“本案需以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，人民法院应当中止民事诉讼。现行规定的粗疏，导致司法实践中做法不统一，有的法院用行政附带民事诉讼的方式，将行政争议与民事争议一并解决;有的法院由行政庭和民庭分别审理，分别作出判决;有的法院由行政庭和民庭分别审理，但在程序上，先由民庭中止民事诉讼，待行政庭作出行政判决后，再由民庭恢复民事诉讼，作出民事判决。
责任编辑认为，人民法院在审理这类行政争议与民事争议相关联的案件，是由行政庭和民庭分别审理、判决，还是由行政庭用行政附带民事诉讼的方式一并解决，应结合这两种争议的紧密程度，争议本身的复杂程度等案件的具体情况进行判断。当行政争议的处理构成解决民事争议的前提条件，或行政争议因民事争议而生，法院在处理时对两种争议难以割裂，且民事争议本身并不复杂又属同一个一审法院管辖时，从追求诉讼效益，避免法院裁判矛盾、影响司法的权威以及追求法律效果与社会效果的统一、彻底解决当事人之间的争议考虑，宜由行政庭用行政附带民事诉讼的方式一并解决相关的民事争议。否则，宜由行政庭和民庭分别审理。[1](注释[1]：参见马怀德主编：《行政诉讼原理》，法律出版社2003年版，第39、40页。)
本案各方当事人提及的有关拍卖系争房屋是否合法，上诉人方锡兰是否是善意第三人的问题，是与本案行政争议有关联的民事争议，但本案行政争议的处理并不是解决该民事争议的前提条件，本案行政争议也不因该民事争议而产生并且两种争议之间也不存在法院在处理时难以割裂的情形，同时该民事争议较为复杂，法院难以在审理行政争议时一并进行审理，所以，本案法院以该民事争议不属于审查被诉具体行政行为是否合法的范围为由，告知相关当事人依法另行(而不是附带一并解决)的做法，是切合案件实际的。
(编写人：上海市闵行区人民法院 张琍俊
