律师观点分析

诸暨市某房产中介公司诉张某、成某服务合同纠纷案

[案情简介]

2018年3月被告张某、成某夫妻想通过中介公司购买一套二手房，于是在同月13日左右，便与原告诸暨市某房产中介公司约好，由房产中介公司员工带领张某、成某到诸暨市福田花园某小区8幢2单元304室进行实地查看所要购买的房屋，并且签订看房确认书一份，约定甲方（被告）承诺，以下房源信息系首次从乙方（原告）获取，如成交，则甲方按房屋成交价的1%向乙方支付佣金；乙方承诺，免费带甲方看房，并向其提供房产过户相关政策咨询；违约责任甲方或甲方的直系亲属私下不得就乙方提供之看房信息与房主以任何理由成交，亦不得同一房屋通过其他中介公司或途径成交，甲方有上述行为，视为违约，甲方须向乙方支付违约金，违约金为本协议中房屋出售报价的5%，甲方看房后三年内若要购买该套房产，必须通过乙方，否则需支付乙方违约金为本协议中出售报价的5%，该套房屋出售报价为135万元。甲方签名处由成某代张某进行了签字确认。后张某、成某与房东达成了房屋买卖协议，成交了上述房屋，诸暨市某房产中介公司认为张某、成某的行为违背了诚信原则，双方经过多次协商均未果，故向诸暨市人民法院提出了诉讼：一、要求按看房确定书约定房产总额的5%支付中介服务费，房价总额为135万，对应的中介服务费为67500元；二诉讼阶段的误工费诉讼费5000元。

张某、成某作为被告，辩称诸暨市房产中介公司只是带两被告看了房子，但是并没有促成双方签订合同，故无须支付中介费。

本律师作为被告张某、成某的代理律师出庭参加了诉讼，并提出了双方并没有约定以房价总额的5%支付中介服务费，且原告也没有促成达与签订合同，故被告无需向原告支付中介服务费；看房确认书系格式合同，违约责任条款中提供格式条款一方免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效；中介费与违约金系不同的两个法律概念等等答辩意见。

庭审中经释明，原告明确了67500元系要求被告支付的违约金。

2019年7月11日，诸暨市人民法院综合原告损失、被告过错、合同履行情况、预期利益，根据公平、诚实信用原则，判决被告支付原告违约金10000元，驳回了其他诉讼请求。

[案件点评]

根据《合同法》四百二十四条规定居间合同是居间人向委托人报告定立合同的机会或者提供定立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中原告提供了一定的协商看房的服务，但是并没有促成房屋合同的签订，因此无需支付报酬；但是因为双方签订了看房确认书，从性质上看属于双方为将来订立居间合同的预约合同，系双方真实意思表示，因此对双方都具有法律效力，并且原告带领被告去看的那套房子与被告最终与房东成交的价格系同一套，其提供了看房与联系房东的服务，当然对于违约责任约定过高部分，法院可以根据双方的实际情况以及公平、诚信原则予以调整。

 [律师建议]

一般情况下，消费者在购买二手房时都是通过房产中介公司去获取房屋信息，并通过房产中介公司与房东取得联系，促成交易，最终与房东签订购房合同，因此双方之间会签订看房确认书或居间合同，合同一旦签订，如系双方真实意思表示，且没有欺骗、胁迫等情况的，对双方当事人都具有法律效力，应当共同遵守，因此律师建议在签订看房确认书或居间合同时应当明确清楚双方之间的权利义务，特别是佣金是多少，因为不同的房产中介其房源、佣金并不一样，不要在签订了合同后，觉得中介费过高又跳过房产中介，直接与房东签订合同，否则很容易构成违约。而作为房产中介，提供的是一个订立购房合同的机会或者说是媒介服务，因此在与消费者洽谈时要明确告知看房的流程，双方的权利义务，佣金的支付方式，违约责任承担等等，以免引起不必要的麻烦。