重庆某某置业发展有限公司与林某某商品房预售合同纠纷案

     一、 [裁判要点]

    合同约定由房屋销售方办理商品房预售合同登记备案手续的，销售方未履行通知买受人提交手续资料的义务，而导致逾期未办理登记备案的，应承担相应责任。

    二、[案情简介]

    林某某（乙方）与重庆某某置业发展有限公司（以下简称某某公司）（甲方）于2012年5月7日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定林某某购买某某公司开发的位于重庆市合川区合办处合阳大道618号46栋23号预售商品房一套。该合同第12条约定：1．预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2．甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3．如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理……4．如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。

    合同补充协议第2条约定，购房合同第4条约定的总成交金额不含相关税费，甲乙双方应各自承担需向有关部门缴交的税费。第5条约定，乙方同意在付清购房合同及本补充协议约定的到期应付款项后，由甲方负责办理购房合同的登记备案、预购商品房的预告登记及产权登记。合同登记后，由于乙方原因造成合同变更而产生的费用由乙方承担。第10条第3款约定，如果本补充协议与购房合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。

    合同签订后，林某某支付了购房款，但某某公司一直未为林某某办理预购商品房合同登记备案。2012年8月28日，林某某发出《关于解除买卖合同的函》以某某公司未按合同约定办理预购商品房合同登记备案为由要求某某公司退还林某某已付购房款并按合同约定承担违约责任。2012年10月8日，某某公司向林某某发出《关于催收46号商铺所需代收费用的函》，函件载明由于林某某未交纳相应代收税费，致使某某公司无法为林某某办理预售备案登记，要求林某某于十月内向某某公司交纳所欠税费，以便某某公司代为办理预售备案，否则由此带来的一切后果由林某某承担。

    另查明，重庆合川区房地产交易所出具的《情况说明》载明，根据房地产交易相关规定，办理商品房（商铺）预售合同登记备案应提交以下资料：1．《商品房买卖合同》；2．《资金监管银行进账单》；3．不动产购房发票；4．法人代表授权委托书：5.被委托人身份证明；6.申请人身份证明；7.委托书；8.婚姻证明；9．交易合同登记申请表；10.其他相关资料。领取商品房（商铺）预售合同登记备案证明时，缴纳转让手续费。

    同时查明，林某某与某某公司于2012年5月7日另签订的《重庆市商品房买卖合同》，约定由林某某购买某某公司开发的位于重庆市合川区合办处合阳大道618号46栋1号商铺，该套商铺已经办理完毕预售商品房合同登记备案手续。

    林某某起诉到一审法院，请求判决解除林某某与某某公司于2012年5月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》，判决某某公司退还林某某已付的购房款734424元，并支付从交纳购房款之日起至购房款退还清之日止以734424元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，诉讼费由某某公司承担。林某某自愿放弃要求某某公司支付违约金的诉讼请求。

    某某公司一审辩称：林某某不具备解除合同的条件，林某某未按合同约定配合某某公司办理预购商品房合同登记备案，未向某某公司提供授权委托书，也不缴纳相关税费，因此系林某某违约在先，请求驳回林某某的诉讼请求。

    二审法院另查明，本案商品房买卖合同登记备案的事项是由林某某委托某某公司办理的。在双方另行签订46栋1号商铺商品房买卖合同时，林某某向某某公司提交了办理该合同登记备案所需的委托书，该委托书是由某某公司提供的格式文本，林某某只是在委托书上签字确认。

    三、[判决结果]

    一审判决基本支持了林某某的诉讼请求。某某公司不服，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。

    四、[裁判理由]

    本案争议的焦点是商品房买卖合同逾期未办理登记备案的责任在哪方，以及该合同是否已经解除。

    1．关于商品房买卖合同逾期未办理登记备案的责任问题

    首先，针对某某公司关于未办理本案合同登记备案的原因之一是林某某没有提交委托书的主张。由于对本合同登记备案的事宜是由林某某委托某某公司办理的，结合双方之前办理46栋l号商铺合同登记备案所需的委托书是由某某公司提供的格式文本之情形，即使林某某没有提供办理本案合同登记备案所需的委托书，某某公司也应该根据交易习惯及诚实信用原则履行通知义务，而某某公司并未通知林某某需提交委托书；并且，某某公司在收到林某某发出的《关于解除买卖合同的函》后，也仅向林某某催收税费而未催收过委托书。故本院对某某公司的该项主张不予支持。其次，针对某某公司关于未办理本案合同登记备案的另一原因是林某某没有缴纳相关税费的主张。由于双方在合同及补充协议中并没有约定在办理合同登记备案之前林某某必须向某某公司缴纳相关税费，且该项主张也无相应的法律依据，故本院对此不予支持。因此，本院认定本案商品房买卖合同逾期未办理登记备案的责任在某某公司，林某某解除合同的条件已成就，林某某可以按照合同约定行使解除权。

    2．关于本案商品房买卖合同是否已经解除的问题

某某公司认为其分别于2012年10月8日、2012年12月27日函告林某某催收相关税费的行为，表达了某某公司继续履行合同的意思表示，其已对林某某行使合同解除权提出了实质异议；因以上两份函件的内容都是要求林某某交纳相关税费，并未对林某某解除合同的主张明确表示不同意，故本院对某某公司的该项主张不予支持。由于某某公司于2012年9月4日收到林某某向其邮寄的《关于解除买卖合同的函》后，没有提出异议，也没有依法向人民法院起诉请求确认解除合同的效力。因此，本院确认林某某与某某公司于2012年5月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2012年9月4日解除。

           （编者：张文樵律师，电话15884514363）