借名买房产权归借名人还是出借人

引言：中国人对于房子的追捧，热情一直不减，甚至可以用疯狂来形容。没有房子的，要买房；已经有了房子的，想换套大房子；有了大房子，还想再投资一套；有钱的选择买房；没钱的贷款买房；不符合购买条件的借名也要买房。当人们都在疯狂买房时，房价自然是水涨船高。同时，政府为遏制房价过快增长，出台限购、限贷政策以此来限制炒房和投机性购房，增加了一些人的购房难度，于是有些人为了购房，便想到借名买房。也有一部分人为了购买低价政策性房产，因自身条件不符，借用符合条件的人购买政策性房产。还有一部分人因自己负债累累，防止债权人查封其房产，或者是因为自己信用不好，无法办理贷款，总之借名买房的原因错综复杂。房价过快的增长，也引发了更多借名买房产权方面的法律纠纷，房屋产权归借名人还是出借人，不能一概而论。下面，针对借名买房产权归属问题，笔者将结合案例进行分析。

案例一：熊某春因其有贷款记录，贷款数额受到限制，只能取得较少数额的按揭贷款，故借侯某英名义购房。2011年1月4日，侯某英（买方）于与案外人郑XX（卖方）签订了一份《房屋转让合同书》，约定侯某英购买郑XX位于深圳市福田区福荣路XX花园X栋X层X号房（以下简称涉案房产），转让成交价180万元。签订之日，熊某春通过转账向卖方支付定金10万元，2011年1月13日，熊某春再次通过刷卡方式向卖方支付30万元。剩余楼款140万元以按揭方式付款，2011年2月14日，侯某英与中国银行深圳分行签订了一份《借款合同》和一份《抵押合同》，约定侯某英借款140万元用于购买涉案房产。

从2011年3月21日至2011年6月22日，熊某春共向侯某英转账37500元用于支付涉案房产的按揭贷款等费用，2012年6月19日，侯某英向银行提前偿还了剩余贷款本息，涂销抵押登记。

后双方因产权发生纠纷，熊某春于2012年6月21日向法院提起诉讼，其中一项诉求是：确认涉案房产的产权归熊某春所有。

本案的争议焦点：一、熊某春与侯某英是否存在借名买房的委托关系；二、该关系是否合法有效，即熊某春能否主张侯某英返还涉案房产。

一审法院认为：不动产登记具有物权公示的效力，物权公示具有交易前的推定效力，即指物权公示后交易前，登记记载的权利人在法律上推定为真正的权利人，除非有相反的证据足以推翻这种推定。本案中，涉案房产登记在侯某英名下，熊某春称其与侯某英有口头约定，借侯某英之名购买，熊某春是涉案房产的实际出资人及所有人，但并未提出充分的证据证明熊某春、侯某英对涉案房产的出资及权属有明确约定，熊某春提交的银行转账凭证等证据仅能证明其共支付了定金及首期款、部分购房贷款及水电费、物业管理费等费用，熊某春的举证不足以推翻产权登记中侯某英为实际权利人的权属记载，故原审法院对于熊某春的诉讼请求不予支持。熊某春不服原审判决，向一上级院提起上诉。

二审法院认为：关于第一个争议焦点，涉案房产买卖过程中形成的《房屋转让合同书》、《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》、定金收据、按揭账号存折等原件均由熊某春持有，定金、首付款系熊某春支付的，侯某英注销按揭贷款账号之前，熊某春向侯某英名下的按揭贷款账号逐月支付了相应款项，熊某春提交了2012年2月22日的涉案房产物业附属清单及燃气、用电、有线电视及物业管理变更证明原件，以及石X、肖XX、徐X的证人证言，且涉案房产由熊某春居住、使用至今。而侯某英对于涉案房产买卖及之后占有使用时各种有悖常理的情况无法合理说明或虽有说明但无法提交证据证明。熊某春提交的证据已经形成证据链，其因受贷款政策限制，故委托侯某英购买涉案房产，双方存在借名买房的委托关系的主张属实。侯某英关于熊某春的出资行为系双方之间的赠与或借贷关系的主张不能成立，本院不予支持。

关于第二个争议焦点，熊某春、侯某英之间借名买房的委托关系不存在无效因素，合法有效。但熊某春不能基于委托合同直接享有涉案房产的物权，熊某春关于直接确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。2011年1月4日涉案合同签订时，熊某春在本市有1年以上纳税证明，并曾在本市购买过商品房、于2007年转让该房产。根据现行限贷政策的规定，熊某春只能取得较少数额的按揭贷款，而侯某英不受限贷政策影响，故熊某春以侯某英名义购买涉案房产，以规避限贷政策。熊某春（委托人）基于委托关系请求侯某英（受托人）协助办理转移登记手续，因违反限贷政策而存在事实上的履行障碍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行”，故本院不予支持。

综上所述，熊某春的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实和适用法律错误，但处理结果正确，应予维持。

熊某春因不服广东省深圳市中级人民法院判决，向广东省高院申请再审。

再审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益。根据二审查明，熊某春，为了规避当时的限贷政策，借用侯某英名义购买了案涉的房屋，并申请了首套购房贷款。这种委托关系，损害了社会公共利益，根据上述法律的规定，应属无效。二审判决认为熊某春与侯某英之间借名买房的委托关系合法有效，不当，本院予以纠正。但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，二审判决最终对熊某春确权诉请不予支持，正确。根据该法第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。熊某春可另行诉请侯某英返还其购房所支付的款项。裁定如下：驳回熊某春的再审申请。

案例二： 2004年6月9日，赵某甲因特殊原故无法参加某某供销社资产拍卖，故委托赵某乙参加竞标购买房产。后赵某乙以自己之名为赵某甲竞购成功并当场签约，赵某甲向拍卖方缴纳了购买款二十四万三千元。2006年6月13日，赵某乙领取房产证，户主姓名为赵某乙。为此，赵某甲、赵某乙签订承诺书，赵某乙承诺：“××房产证真正的产权实属赵某甲所有，决无任何异议”，且见证人陆某在该《承诺书》上签字，××法律服务所加盖印章。

2013年7月31日，××法院作出××民事调解书，内容为：“一、陈某欠陆某华借款本金150万元，此款由陈某分期偿还陆某华，从2013年8月起至2015年8月止，陈某于每月月底前偿还陆某华借款本金6万元及其相应利息（利息从2013年6月1日起至偿还当月本金之日止，均按月利率2.5%计算），直至全部本息还清为止。二、如陈某有一期未按约定履行上述偿还义务，则陆某华可就150万元借款本金未偿还部分及其利息，自陈某逾期之日起一并申请法院强制执行。三、赵某乙对陈某的上述还款义务承担连带清偿责任。”后因陈某未能履行该调解书，陆某华向法院申请强制执行，陆某华申请查封了登记在赵某乙的名下的上述房产，赵某甲因此提出执行异议之诉。

本案争议焦点：案涉房产实际权利人是否为赵某甲，其是否有权阻却该房产的执行程序。

一审法院认为：一、依据赵某甲提供的证据，可以认定案涉房产名义上的买受人为赵某乙，但实际买受人为赵某甲。

1、赵某甲提供的《承诺书》，经法院核实，该《承诺书》的见证单位证实系当时签订的事实，可以认定“借名买房”的事实成立。2、赵某甲提供的收条、收据，结合证人的证言可证实案涉房产拍卖价为243000元，房款由赵某甲实际支付171500元，余款为赵某甲在该处工作时垫付的费用。3、案涉房产实际由赵某甲处分、使用、收益，承租人到庭均能证实该事实。上述证据互相印证，证实赵某乙、赵某甲之间借名买房事实存在，且实际履行在该房产被实际查封前，可排除赵某乙、赵某甲恶意串通伪造证据逃避执行的可能性。综上，赵某甲为案涉房产的实际买受人。

二、赵某甲有权阻却对该房产的执行。

从不动产登记产生的公示公信效力看，不动产登记系对社会公众产生外部效力，但不动产登记的效力仅是一种推定效力，当事人有相应证据证明真正的权利人时，可以推翻这种“推定”，从而维护事实上的真实。基于此种法理，《中华人民共和国物权法》第33条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”现实生活中，因各种原因存在房屋真正产权人没有登记在房产证上的情况。本案中赵某甲作为案涉房产的实际所有人，有权阻却案涉房产作为赵某乙的财产执行的程序。

陆某华不服一审判决，上诉称：根据我国《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，且不动产物权变动的原因行为和结果行为是相区分的，《物权法》作出上述规定，是基于维护交易安全，明确物的归属，发挥物的效用，从而保护权利人的物权。本案中，虽然2006年9月赵某甲、赵某乙签订的承诺书载明查封财产是赵某甲出资的，但其至今未按照法律规定办理过户登记，赵某甲并不能取得案涉房屋的物权，其二人之间的约定只对内具有约束力，并不具备对抗协议之外第三人的效力；上述承诺书也并不产生物权变动的效力，赵某甲只能依据该承诺书取得债权，其债权请求权并不足以对抗法院的查封处置；且自承诺书签订至今已有9年，赵某甲一直均未主张过户，所造成的过错责任应由被上诉人自行承担。因此，一审法院判决适用法律错误，请求二审法院撤销原判，并依法改判对执行标的许可执行，以维护上诉人的合法权益。

二审院认为：人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持；但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。本案中，从赵某甲于一审期间提供了一系列证据足以认定，案涉房屋系2004年6月9日赵某甲委托赵某乙参加某某供销社资产拍卖、并以赵某乙之名竞标购买所得。赵某甲自购房后，亦一直实际占有、使用该房产，并将案涉房屋的部分经营场所和码头租赁给他人使用，收取相应租金。可见，赵某甲提供的证据已形成完整的证据链，足以充分证明赵某甲与赵某乙之间存在借名登记关系，赵某乙只是案涉房屋的名义产权人，被上诉人赵某甲才是案涉房屋的真正产权人。被上诉人赵某甲虽自2006年6月13日至今均未主张办理过户登记，确实存在对其财产和自身权利疏于管理的过失，但其于同年9月30日即与赵某乙在××法律服务所见证下签订《承诺书》，共同确认案涉房屋系其以赵某乙之名竞标购买所得、其系案涉房屋真正产权人的事实，该承诺书系承诺各方当事人间的真实意思表示，亦系对案涉房屋实际产权状况的客观记载与确认，且该承诺书并不存在违反国家利益、社会公共利益的情形，因此原审法院据此确认赵某甲系案涉房屋的实际产权人，并判决阻止上诉人对该房产的申请执行正确，应予维持。

案例三： 2008年4月，刘某芳与杨某光协商购买房屋拆迁安置协议，后刘某芳向杨某光交付转让费5000元，由杨某光出具收条。2008年6月24日，杨某光作为被拆迁人与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议1份。2009年5月27日，刘某芳以杨某光名义向某某投资有限公司缴纳购房款70000元，某某投资有限公司以杨某光名义出具不动产统一发票。2009年5月29日，杨某光与刘某芳补签购买拆迁协议书1份，约定杨某光同意刘某芳使用杨某光拆迁补偿协议，以杨某光名义购买××小区××单元××室安置房屋，刘某芳支付杨某光转让费5000元。

2011年5月4日，刘某芳以杨某光名义与某某投资有限公司签订××小区××单元××室拆迁安置房买卖合同。2011年6月23日，刘某芳收到某某建设局出具的以“杨某光”为产权人的涉案房屋所有权证。之后，刘某芳陆续缴纳房屋税金、房屋登记费、维修资金、装修押金、太阳能费，并一直占有、使用涉案房屋。后杨某光诉至法院要求：判令刘某芳立即迁出其所有的××小区××单元××室房屋。

本案争议焦点为：1.刘某芳是否系案涉房屋实际购买人？2.杨某光作为房屋产权登记人有无权利要求刘某芳迁出房屋？

一审法院认为：1.刘某芳系房屋实际购买人。借名购房是指部分有购房需求的人，因政策限制等原因，不具备购房资格，即以其他具备购房资格人的名义购买房屋，购房款由自己支付。案涉小区为政府投资建设的拆迁安置房，根据当地政府规定，只有住宅房屋被拆迁的人，才能持有相应的证明购买该小区房屋。因持有房屋被拆迁证明的人购买涉案小区房屋价格较低，刘某芳非拆迁户，为了能够购买该小区房屋，遂借用杨某光的名义购买××小区××单元××室房屋。刘某芳与杨某光签订的“购买拆迁协议书”约定的转让费，实质是刘某芳为了能借用杨某光名义购涉案房屋所支付的好处费。刘某芳提供购房款支付凭证，以及因实际居住使用该房屋所产生装修和水电开户手续，足以证明刘某芳之间系借名购房关系，刘某芳系××小区××单元××室房屋的实际购买人。

关于争议焦点二，原告杨某光无权要求被告刘某芳迁出房屋。理由如下：1.刘某芳自认授权委托书上“杨某光”签名系其所签，并陈述该行为已经杨某光同意。结合杨某光收取5000元转让费及刘某芳缴纳案涉房屋所有款项的案件事实，以及“购买拆迁协议书”签订时间在2009年，杨某光在长达8年的时间内未针对房屋主张权利的案件事实，可以认定原、被告之间就买卖拆迁协议事宜已经达成合意，并已经实际履行；2.案涉房屋的销售对象限于拆迁户，体现政府对被拆迁户的经济上一种补偿。为了防止不符合购房条件的人借用被拆迁户名义购买房屋，有关行政主管部门在一定期限内不予办理权属变更登记，规定期限届满后，补缴相应的土地出让金后便可办理权属变更登记。虽然实际购房人刘某芳未取得权属登记证前，依法未能取得房屋的完整物权，对该房屋的处分权受到一定的限制，但登记所有权人杨某光因未支出房屋的相应对价，并非实际购房人，故不能享有房屋权利。被告刘某芳占有房屋合法，原告杨某光无权要求实际购房人即被告刘某芳迁出房屋。综上，一审法院认为杨某光的诉讼请求不能成立，应予驳回。后杨某光不服，向上一级法院提起上诉。

二审法院认为：合同是平等民事主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人存在拆迁安置房转让行为，该转让行为应该为有效民事行为。主要理由为：1、一审中，刘某芳人提供了上诉人杨某光于2008年4月27日出具的收条。旨在证明上诉人收到了被上诉人支付的购买拆迁证5000元。对此，上诉人不持异议。仅辩称之后反悔想退还给被上诉人，由于一直与被上诉人未联系上，故而没有退掉，但杨某光未提供证据加以证明。2、一审中，刘某芳人提供其与上诉人2009年5月29日签订的购买拆迁协议书一份。旨在证明被上诉人向上诉人购买拆迁协议的行为，并支付了对价5000元。上诉人二审辩称该协议中的签字并非其本人。对此，本院认为，上诉人杨某光一审中对该证据质证时是认可该证据的，并没有提出协议中的字并非其本人书写。依据当事人禁反言原则，本院对其辩解不予支持。3、双方签订的购买拆迁协议书的行为，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。综上分析，一审认定被上诉人借用杨某光的名义购买××小区××单元××室房屋，刘某芳与杨某光在“购买拆迁协议书”中约定的转让费，实质是刘某芳为了能借用杨某光名义购涉案房屋所支付的好处费，并无不当，应予维持。

以上三个案例是笔者从众多案例选出的具有代表性的案例，笔者通过浏览大量关于“借名买房”的案例发现，此类纠纷，一般而言，法院首先审查是否有充分的证据证明借名买房事实的存在，若证据充分，然后审查借名买房的约定是否有效，若有效又不存在履行上的不能，法院会确认产权归借名人，若无效借名人可另案起诉要求返还其所支付的购房款。

法律规定：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》第十五条、十六条、十七条，《物权法》第三十三条。

参考案例：1、（2012）深中法房终字第2999号；2、（2014）粤高法民申字第1692号；3、（2015）泰中民终字第00913号；4、（2017）苏13民终3447号。