律师观点分析
江苏XX公司与唐XX、李XX商品房销售合同纠纷一审民事判决书江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0903民初7073号
原告：江苏XX公司,住所地在盐城市盐都区。
法定代表人：A,该公司董事长。
委托诉讼代理人：A,江苏XX律师事务所律师。
被告：A,住盐城市盐都区。
被告：A,住盐城市亭湖区。
两被告共同委托诉讼代理人：A,江苏XX律师事务所律师。
原告江苏XX公司（以下简称XX公司）与被告A、B商品房买卖合同纠纷一案,本院于2016年12月7日立案后,依法适用普通程序,于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人A,被告A、B的委托诉讼代理人C到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的商品房买卖合同（合同编号：163XXXX0080819）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年8月19日,原被告签订商品房买卖合同,被告购买我司开发的位于盐都区XX01号房屋,建筑面积240.06平方米,单价每平方米4800元,房款合计XXX元。合同签订后,被告未按约向我司支付购房首付款。且由于被告未能按月支付银行按揭贷款,导致银行诉至法院要求我司承担担保责任。被告至今未履行合同确定的主要付款义务,也已经实际不再履行,故我司为维护自身的合法权益,诉至法院。
被告A、B共同辩称,因购房款问题原告已经在之前起诉过我们,且法院也已作出生效判决,要求我们履行购房款的给付,故房款已经履行完毕。原告本次诉讼与已经发生法律效力的判决书不一致,故请求法院依法处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实,本院认定如下：2008年8月19日,XX公司作为出卖人与A、B作为买受人签订一份商品房买卖合同,约定由A、B购买XX公司开发的XX第4幢1号房,房款合计XXX元。A、B应在2008年8月19日支付首期房款352288元（含定金）,剩余房款80万元通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后,该合同进行了网签备案登记手续,但至目前尚未登记至A、B名下。2009年4月28日,XX公司作为甲方,A、B作为乙方,盐城市XX公司作为丙方签订协议书一份,协议对A尚欠购房首付款、房款单价调整以及其他事项进行了约定。XX公司并以此协议诉至法院,本院作出（2012）都民初字第0246号民事判决书,判决A、B给付XX公司XXX.56元并承担相应的利息。唐XX、唐XX对该判决书不服上诉至盐城市中级人民法院,该院判决驳回上诉,维持原判。后XX公司向本院申请强制执行,因A、B无可供执行的财产,故终结执行。2017年1月6日,XX公司通过报纸向A、B、C、D公告送达一份催告函,主要内容为：XX公司要求A、B、C、D在七日内缴纳购房款,否则将解除签订的商品房买卖合同以及对应的三方协议。
另查明,涉案房屋因A、B与他人的其他纠纷,已被本院以及其他法院预查封。因A、B未能按约分期归还按揭贷款,XXX将唐XX、李XX、XX公司诉至盐城市亭湖区人民法院,该院判决：解除三方签订的《个人住房抵押贷款合同》,A、B归还贷款本金及利息、律师费；XX公司对上述债务承担连带清偿责任。
本院认为,原告XX公司诉至本院要求解除与A、B解除商品房买卖合同的依据是合同法所规定的法定解除权,即被告A、B未能按约支付购房款导致合同目的不能实现,故原告XX公司要求解除商品房买卖合同。首先,对于原告XX公司与被告A、B签订的商品房买卖合同,原、被告以及盐城市XX公司之后签订的一份三方协议,已经本院（2012）都民初字第0246号民事判决书认定,该两份合同均系当事人的真实意思表示,亦不违反法律、法规的强制性规定,约定的事项对双方当事人均具有法律约束力。对涉案房屋尚欠房款,该判决书亦已明确并要求被告A、B履行给付房款的义务。也就是说在出现被告A、B未能按约支付房款的情形下,原告XX公司选择继续履行商品房买卖合同并要求被告A、B支付购房款。且因被告A、B未能按约归还银行贷款导致原告XX公司承担连带清偿责任,原告XX公司承担此责任的依据是源于其为被告A、B提供了阶段性担保,承担担保责任与给付房款,此两者法律基础不同,造成的法律后果亦不一致,故不能将二者混同,也不能因原告XX公司承担担保责任便当然的享有合同法定解除权。其次,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条的规定,买受人迟延支付购房款,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的,解除权消灭。故原告XX公司应在解除权发生之日起一年内行使,该期间属于除XX期间,不存在期间的终止、中断和延长等情形,故2008年8月19日被告A、B未付首付款情形下,暂且不论原告XX公司已选择继续履行合同,其不应再要求解除房屋买卖合同,就从其2017年1月6日才发催告函,原告XX公司已过解除权一年的行使期间,解除权已经消灭,故原告XX公司的诉讼请求不符合法律规定,本院不予支持。
综上所述,原告XX公司主张解除与被告A、B签订的商品房买卖合同,因不符合相关法律规定,故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定,判决如下：
驳回原告江苏XX公司的诉讼请求。
案件受理费15171元,由原告江苏XX公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国XX。账号：XX。
审 判 长 A
审 判 员 B
代理审判员 C
二Ｏ二Ｏ一七年六月一日
书 记 员 D
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的,解除权消灭。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决
