孙靓娴律师

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购房居间协议无效,是否导致定金条款无效?

发布者:孙靓娴律师|时间:2016年12月22日|分类:抵押担保 |581人看过

案例:张某在某房产中介处看中一套总价580万元的房子,遂通过中介与房屋所有权人之一的李某达成买卖意向,双方在中介处签订了居间协议,协议约定如果李某违约除返还定金100万元外需再赔偿100万元,签订协议前,张某看到房屋产权证登记人为李某及李某之子,遂希望李某之子在居间协议上也签字确认出售该房,李某称其可以全权做主,居间协议约定立约当天由张某交付定金100万元整,剩余480万元房款待签订商品房买卖合同及在房屋产权过户手续办理完毕后付清。张某在签订居间协议当日即通过银行转账支付了定金100万元整。后李某之子认为李某出售的房屋价格低于市场价,遂以居间协议无其本人签字其父无权处分房屋主张居间协议无效,将定金返还给了张某,现张某要求李某根据定金罚则支付100万元,应否得到支持?

律师分析:

首先,该居间协议是否有效?该房屋的房产登记簿权利人为李某及李某之子,因此该房屋系李某及之子共同所有。李某在与张某签订居间协议时,李某之子未参加房屋买卖的洽谈、签约等过程,李某也未提供其子的委托书,故李某将共同共有的房屋转让给张某属于无权处分李某之子的财产,之后,李某之子也未表示追认,故该居间协议无效。而造成该无效协议的过错主要在李某,因此基于无效合同取得的财产应予返还。

其次,居间协议无效,定金条款是否必然无效?定金的性质有立约定金、成约定金、解约定金和违约定金,根据担保法解释第115条规定,“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”立约定金条款是为了担保主合同的订立而存在的,因此立约定金条款的生效是独立的,本案定金不超过总房价的20%,有效约定,因此李某违反定金条款,应当适用定金罚则。

最后,回到本案中,张某要求李某支付100万元应得到支持。


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