律师观点分析

上诉人（原审原告）：冉某某

委托诉讼代理人：李俊艳，陕西泽诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾律师

被上诉人（原审被告）：刘某某

被上诉人（原审被告）：西安*房地产经纪有限公司。法定代表人：杨某某，系该公司经理。

委托诉讼代理人李某某

上诉人冉某某因与被上诉人刘某某、西安*房地产经纪有限公司（以下简称房*公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2017)陕0104民初8346号民事判决书，向法院提起上诉，现本案现已审理终结。

冉某某上诉请求：1、依法改判刘某某赔偿上诉人违约金42000元；2、依法改判被上诉人房*公司返还其房屋中介费6300元；3、请求二审法院准许上诉人申请鉴定，鉴定后依法改判支持上诉人房屋溢价损失；4、本案诉讼费由被上诉人承担。

刘某某书面辩称，其本人不在西安，通过中介公司联系了买家，双方说话签合同当天做网签，其与买家及中介签订了合同，收取了定金，并到银行办理了撤押手续，其一直等待上诉人付款，直至6月28日西安出台新政策，其主动联系中介和买家，以及咨询相关部门才知双方签的合同不是房管局正规的备案合同，后来上诉人一致故意拖延不网签，且因政策问题，不能变现，其本人又急需现金，故发生争议。后期了解中介市场价格13000元左右，而双方合同约定价格为6000多元，上诉人与中介公司是熟人，一直拖延时间。不得已在合同签订的50天后才将房屋与原价格卖出，并在8月10日办理网签合同，9月13日收到房款42万元。本案并非是我方故意拖延，或涨价不愿卖。

房*公司书面辩称，本案是房屋买卖合同，其公司不应是被告。居间服务费的退还不应属本案处理，上诉人可另案主张。本案涉及的交易房产于2017年7月15日撤押完毕，后续手续需要双方前往房管局办理，其公司多次联系刘某某配合办理，但是刘某某均以各种理由拒不履行，故刘某某应承担相应损失，而不应由其公司承担。其认为一审法院正确，应予维持。

冉某某向一审法院起诉请求：1、解除冉某某与刘某某之间签订的《西安市存量房买卖合同》及冉某某与刘某某、房*公司签订的《居间服务合同》；2、刘某某返还冉某某定金30000元，并赔偿冉某某违约金42000元，以上共计72000元；3、房*公司返还冉某某房屋中介费6300元；4、刘某某赔偿冉某某房屋溢价损失（待鉴定结论得出之后再追加）；5、本案诉讼费、评估鉴定费由刘某某承担。

一审法院审理查明，2017年6月12日卖方（甲方）刘某某与买方（乙方）冉某某签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定，甲方自愿将位于本市莲湖区建筑面积为53.04平方米的房屋一套转让给乙方，双方认可该房屋已经设定抵押，甲方应于2017年6月30日前办理抵押注销手续。甲乙双方商定上述房地产成交总价为人民币42万元整，乙方应于本合同签订当日将定金3万元交于居间方，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转入资金监管账户时自动转为购房款，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。若甲方违约双倍返还乙方定金；若乙方违约甲方不退还乙方定金。乙方应于本协议签订之日起25日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币10万元存入资金监管账户进行资金监管，乙方选择商业贷款，申办贷款支付剩余房款人民币29万元整。同日，刘某某出具收款收据，载明，今收到冉某某用于购买本人刘某某坐落于西安市莲湖区房屋购房定金3万元整。冉某某、刘某某与房*公司三方签订《居间服务合同》载明，鉴于买卖双方在居间方的居间服务下就涉案房屋签订了《西安市存量房屋买卖合同》，三方在友好协商的基础上，订立居间服务合同。同日，冉某某向房*公司支付居间服务费6300元。合同签订后，2017年6月12日刘某某向贷款银行中国建设银行偿还上述房屋按揭贷款27万元，中国建设银行向其出具个人贷款结清证明。后因西安市出台限购政策，对于冉某某是否具有买房资格需要进行审查，刘某某居住在外地，双方因资格审查产生争议，刘某某于2017年8月10日将房屋另行出售，现冉某某、刘某某签订的合同无法继续履行。

一审法院认为，冉某某与刘某某、房*公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当切实全面履行合同约定的义务。合同签订后，冉某某按合同约定向刘某某支付定金3万元，双方虽对网签时间未进行明确约定，期间因新政策出台，对冉某某买房资格需要进行审查，双方产生争议，刘某某于2017年8月10日将房屋另行出售，致使合同无法继续履行，现冉某某要求解除其与刘某某签订的《西安市存量房屋买卖合同》，刘某某亦表示同意，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现冉某某要求刘某某返还定金3万元，于法有据，予以支持。关于冉某某要求刘某某支付违约金一节，双方合同无法继续履行，部分原因系因新政策出台，需要进行资格审查，双方因此产生争议，并非完全系刘某某违约所致，故双方合同对违约金约定过高，一审法院确定由刘某某赔偿冉某某定金利息损失及冉某某因此次买卖支付的中介服务费用。关于冉某某要求解除其与刘某某、房*公司签订的《居间服务合同》，该居间服务合同明确约定，买卖双方签订《买卖合同》时，买卖双方均认可本合同第一条约定的居间服务已完成，冉某某也已向房*公司交纳中介服务，房*公司《居间服务合同》主要义务已履行，故冉某某要求解除该《居间服务合同》及要求房*公司退还中介服务费之诉讼请求，无事实与法律依据，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告冉某某与被告刘某某于2017年6月12日签订《西安市存量房屋买卖合同》；二、本判决生效后十日内，被告刘某某返还原告冉某某定金3万元并支付利息损失（利息计算方式为：自2017年6月12日起以3万元为基数按年6%计算至实际给付之日止）；三、本判决生效后十日内，被告刘某某赔偿原告冉某某损失6300元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1758元（原告冉某某已预交），由被告刘某某承担。

二审庭审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明事实属实。另查，刘某某于冉某某签订的《西安市存量房买卖合同》第六条第三项约定：甲乙双方自签订本合同当日起，50个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。甲乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，10个工作日内到房管局办理过户手续。一审中刘某某未主张违约金过高，请求降低。二审中经本院向冉某某释明其主张违约金还是损失，冉某某表示其主张违约金。

本院认为，冉某某与刘某某、房*公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当切实全面履行合同约定的义务。现合同已无法履行，一审予以解除并无不妥。在合同履行中，刘某某按约办理了抵押注销手续，但是根据合同的约定以及房管部门的相关规定，双方应进行网签合同、签订资金监管协议以及进行过户，虽然在合同履行过程中西安市出台了限购政策，但是直至现在刘某某没有证据证明冉某某不具备购房资格，在合同约定的履行期间刘某某将合同约定的房屋卖予他人，其行为构成违约，冉某某要求其承担合同约定的违约金依法有据。因冉某某已明确不再主张损失，故一审判决刘某某赔偿冉某某损失应予撤销。关于冉某某主张房*公司返还其房屋中介费6300元的请求，因房*公司已经促成冉某某与刘某某签订了《西安市存量房买卖合同》，该合同的履行不能亦是刘某某原因造成，故冉某某要求房*公司返还中介费不能成立，一审未予支持并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初8346号民事判决第一、二、四项；

二、撤销西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初8346号民事判决第三项；

三、本判决生效后十日内刘某某支付冉某某违约金42000元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1758元（原告冉某某已预交），由被告刘某某承担。

一审案件受理费1758元（冉某某已预交），由冉某某承担500元、刘某某承担1258元，二审案件受理费1008元（冉某某已预交），由冉某某承担200元，刘某某承担808元。

本判决为终审判决。