借名买房（房产代持），真的靠谱吗？

借名买房（房产代持），真的靠谱吗？

当前政府为遏制房价快速上涨，分别出台了一些房屋限购令的规定,例如北京、上海、深圳等,以家庭为单位在当地购置房产,通常规定最多只能买两套。于是,许多家庭采取了
房产代持的方式,甚至有些高净值人士代持房产不止一套。
但是,代持这么多房产安全吗?尤其是,许多真房主还没有
做任何风险防护措施。根据我国《中华人民共和国物权法》规定,物权设立以登记为生效要件。如老张借老刘的名义购买房屋,那么房屋肯定登记在老刘名下。对外而言,房屋的产权登记在老刘名下,就属于老刘所有；老张并不直接享有房屋的所有权,只有老刘配合过户,才能获得房屋的所有权,所以,借用他人名义购买房屋,如果名义购房人反悔,真房主获得房屋产权就会面临极大风险。
    一、借名买房可能法院也不支持
    高净值人士借名买房原因有多种,有的是不方便自己出面持有房产,有的却是为了规避国家法律政策,例如在经济发达城市,政府会出台实施房屋限购令,一个家庭最多购房不能超过两套。从既往案例判决经验来看,如果当事人借名买房是为了规避国家的法律或政策,就有可能被认定为这是种借用合法形式掩盖非法目的的行为。因此,如果真房主与名义房主发生纠纷诉到法院,即使真房主能证明当年是自己借名买房,法院也会认定这是无效的代持行为,结果导致房产仍然要不回来对这样的风险,高净值人士更要小心。

二、不动产代持的其他法律风险

除了借名购房外,由于不动产物权登记生效的法律规定
不动产代持还会存在其他法律风险,比如代持人将代持不动产出售、抵押贷款、赠与他人,或不动产因代持人受到债务追索、代持人离婚、死亡而面临被冻结、执行、被作为夫妻共同财产分割、被作为遗产进行继承分割的风险,这些风险与前面的股权代持的风险一样多。

三、不动产代持的风险防护安排

比如和代持人签署书面代持协议或借名购房协议,在协议中明确约定代持事宜或借名购房事宜,并限制代持人对房产的处置权如抵押、赠与、转让等。
    同时在代持过程中，保留对房产实际出资、装修、支付水电及煤气费用的证据,保留实际居住的证据,以证明代持关系的存在。

另外，可以要求代持人法定继承人签署不动产代持知情函。为规避国家法律及政策强制性规定的代持行为,不建议施行。
    综上所述,在现实生活中,财富代持是高净值人士比较青睐的一种工具,这种安排,是通过虚拟一个名义所有人来实现财富真正所有人的某些目标或规避某些风险。不论是股权代持、房产代持还是金融资产代持,都分为合法代持与非法代持。如果是以规避国家法律、转移婚姻资产等为目的的不合法代持,即使打官司时您证明了代持关系,法律也会判决代持关系无效;如果是合法代持,那么采取前述“锦囊妙计”,就会为您的资产代持贴上一个“护身符”!所以,财富代持是一柄双刃剑,高净值人士在采取财富代持时,应当进行谨慎而周全的安排。

注：孙曙光律师，专业房产纠纷，联系方式188-72591626