律师观点分析

2013年7月15日，被告牛XX、蔡X与原告中国XX银行股份有限公司泗洪支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，借款人借款本金为248000元，借款期限自2013年10月8日起至2028年10月8日。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。同时约定以泗洪县房屋为该借款提供抵押担保，案外人江苏XX房地产开发有限公司、蔡某为该借款提供保证。2013年10月8日，原告向被告牛XX账户发放贷款248000元，月利率5.4583‰2015年11月17日，被告牛XX将位于泗洪县的房屋办理抵押登记（他项权证：洪房他证泗洪县字第××号），房屋他项权利人为原告，债权数额248000元。 2021年11月，原告中国XX银行股份有限公司泗洪支行与江苏开禧律师事务所签订委托代理合同，约定该案的律师费为4500元。2020年11月15日，中国建设银行股份有限公司泗洪泗州大街支行向江苏开禧律师事务所支付4500元。

裁判分析过程

本院认为，借款合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约向被告发放贷款，被告牛XX、蔡X应按约定偿还原告贷款本息，被告牛XX、蔡X未按约归还原告贷款本息的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。被告牛XX、蔡X自愿以其所有的泗洪县的房屋为贷款提供抵押担保，原告对上述抵押物在248000元登记债权范围内享有拍卖、变卖所得价款优先受偿权。原告与江苏开禧律师事务所约定的律师费4500元，符合法律规定，本院予以支持。

综上，依据规定，判决如下：

判决结果

一、被告牛XX、蔡X于本判决生效后十日内偿还原告中国X银X行股份有限公司泗洪支行贷款本金138450.72元及利息（以本金138450.72元为基数，按照年利率7.125％，自2021年7月3日起计算至实际履行完毕之日止）；

二、被告牛XX、蔡X于本判决生效后十日内支付原告中国X银X行股份有限公司泗洪支行律师费4500元；

三、原告中国XX银行股份有限公司泗洪支行对被告牛XX、蔡X提供抵押的位于泗洪县房屋（他项权证：洪房他证泗洪县字第××号）的拍卖、变卖所得价款在248000元登记债权范围内优先受偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3444元，减半收取1722元，由被告牛XX、蔡X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。