律师观点分析

案情简介：

上诉人（原审被告）：曹某。

委托诉讼代理人：李某慧，鸠江区汤沟镇法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：桑某某。

委托诉讼代理人：李小龙，安徽闻海律师事务所律师。

上诉人曹某因与被上诉人桑某某房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初9323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

曹某上诉请求：

1、撤销原判，依法改判，驳回桑某某全部诉请；

2.如维持原判第一项，则请求将原判第二项改判为：“曹某退还桑某某转让费53625元，桑某某向曹某交还涉案商铺；

3.桑某某承担本案一、二审诉讼费。

事实和理由：

1、一审判决认为涉案商铺“因相关法律、法规的规定致其无法办理经营许可和营业执照，合同目的无法实现”属于认定事实错误，其所依据的理由：涉案商铺“根据现行法律、法规的相关规定一律不得新建、扩建、改造饮食服务项目”不能成立，是对相关法律、法规的错误理解。《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条、《安徽省大气污染防治条例》第七十三条规定：禁止在“商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”，并非一律禁止新建所有饮食服务项目。按照现行法律、法规，涉案商铺并非不可以经营鸭血粉丝汤，桑某某签订涉案商铺转让合同的目的可以实现。一审判决所言:“在本案审理过程中，承办人致电工商部门了解情况，工商部门回复，涉案商铺属于商住综合楼中与居住层相邻的楼层，根据现行法律、法规的规定一律不得新建、改造、扩建饮食服务项目”。工商部门这种说法不符合相关法律、法规的本义，有意无意将相关法律、法规禁止经营的“产生油烟、异味、废气的餐饮项目”扩大到所有饮食服务项目，是对相关法律、法规条文的错误理解，具有主观任意性，实质上是一种做法过于简单、作风粗糙的“一刀切”行为。一审法院听信工商人员对相关法律、法规所作的非正式解释，未能对相关法律、法规条文的确切含义作出独立的正确的理解，未能具体分析桑某某受让涉案商铺的目的是经营鸭血粉丝汤这一具体餐饮项目，笼统地认为“桑某某签订该协议受让案涉商铺是为了从事餐饮经营”，从而错误地认定相关法律、法规致其合同目的无法实现。

2.一审判决解除涉案商铺转让协议，判令曹某退还桑某某转让费，却没有判令桑某某向曹某交还涉案商铺、履行恢复原状的义务，不符合《合同法》第九十七条规定，适用法律不全面，确定双方义务不对等，判决结果不公平。《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定.“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院既然判决双方解除合同，就应当依据《合同法》第九十七条判令双方当事人恢复原状，即恢复到履约前的状态:既要判令曹某向桑某某退还转让费，又要判令桑某某向曹某交还涉案商铺。如果桑某某不能向曹某交还涉案商铺，则应当赔偿因此给曹某造成的可得利益损失，即继续经营或重新转让的可得利益损失。

3.一审判决认定双方各半负担2019年7月12日至9月25日期间的房租，但计算有误。桑某某应承担的租金为4375元。因为涉案商铺月租金为3500元，2019年7月12日至9月25日期间(共计75天)的租金为8750元，其一半为4375元，不是2625元。

桑某某辩称：

1、原判认定事实清楚，证据确实、充分，请求二审法院依法驳回曹某上诉请求及判决曹某承担两审诉讼费用。

2.曹某明知涉案商铺无法办理餐饮类经营许可和营业执照，还故意欺骗桑某某进行转让并获取高额转让费用，系典型民事欺诈行为，正是曹某的欺诈行为导致双方合同目的无法实现，曹某系本案直接责任人。

3.一审中曹某并未提起反诉或另行起诉，因此曹某要求赔偿损失的请求不在一审审理范围内，且桑某某在一审起诉前多次寻找曹某解决该事宜，但均被曹某拒绝甚至无视，因此，曹某所称的损失或赔偿问题，均系其自身原因导致，与桑某某无关。而涉案房屋在一审诉讼过程中已依约交还给房东。

4.关于2019年7月12日至9月25日期间租金计算问题，如曹某出具给桑某某的收条所述，双方在对涉案房屋进行转让时并未具体约定上述期间的租金费用，仅以转让费58000元予以囊括在内，但一审判决认定金额较为合理，桑某某予以认可。

桑某某向一审法院起诉请求：

1、判令解除双方签订的转让租赁合同；

2.判令曹某返还桑某某门面转让费58000元及按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的逾期付款利息（自2019年7月13日起暂计算至起诉之日为63.07元）；

3.判令曹某赔偿桑某某因迟延经营店铺导致的损失3000元（自2019年7月13日起按300元/日暂计至起诉之日，后期计算至实际清偿之日止）；

4.判令曹某承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：

曹某系芜湖市劳动新村2#12号商铺的原承租人，在该商铺内经营镜湖区二丫鸭脖店，其与出租人付继红签订的房屋租赁合同约定的租赁期限自2018年9月26日至2019年9月25日。2019年7月桑某某为经营鸭血粉丝店与曹某及付继红就案涉商铺的转租转让事宜进行协商，桑某某与付继红另行签订房屋租赁合同后，桑某某、曹某在原房屋租赁合同上备注“本合同从2019年7月12号转给桑某某营业”，并共同签名确认。当日，桑某某即向曹某支付转让费58000元，该转让费中包括2019年7月12日至2019年9月25日期间的房租5250元。次日，桑某某去工商部门办理工商登记及营业执照时，工商部门以《中华人民共和国大气污染防治法》规定“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改造、扩建产生油烟、异味、废弃的饮食服务项目”，《芜湖市新设部分服务行业环境保护管理办法》规定“下列区域禁止新设本办法第三条规定的服务行业经营项目：（一）居民住宅楼；（二）商住综合楼中与居住层相邻的楼层……”不予办理。双方未能就合同解除事宜协商一致，故成讼。

一审另查明：

1、曹某在庭审中确认在双方协商案涉商铺转让事宜过程中其是知晓桑某某受让该门面从事餐饮经营。

2.曹某在2018年12月26日办理镜湖区二丫鸭脖店营业执照时，曾签订过一份《镜湖区市场主体登记信用承诺书》，载明“从事宾馆、旅馆、餐饮、娱乐、沐浴、洗染、机动车车辆维修保养清洗和五金加工等行业经营的，登记部门已告知不得在居民住宅楼、商住综合楼中与居住相邻的楼层、饮用水保护区内从事经营；……餐饮业不得在没有专用烟道的综合楼内经营；……”。

3.在案涉商铺周边多处门面均系正常餐饮经营。在案件审理过程中，一审案件承办人致电工商部门了解情况，工商部门回复，案涉商铺属于“商住综合楼中与居住相邻的楼层”，根据现行法律、法规的相关规定一律不得新建、改造、扩建饮食服务项目，对于已经办理了经营许可的项目不在禁止之列。

一审法院认为：

双方共同签订确认的“本合同从2019年7月12号转给桑某某营业”，实为商铺转让协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。桑某某签订该协议受让案涉商铺是为了从事餐饮经营，现因相关法律法规的规定致其无法办理经营许可和营业执照，合同目的无法实现，故对桑某某要求解除该商铺转让协议的诉讼请求予以支持，曹某应将转让费退还给桑某某。对于合同解除的责任问题。首先，《中华人民共和国大气污染防治法》中有不得在商住综合楼中与居住相邻的楼层内从事餐饮经营的规定；其次，本地工商部门在具体实施过程中只是不予批准新建、改造、扩建饮食服务项目，对于已经办理了经营许可的项目不在禁止之列；再次，曹某在《中华人民共和国大气污染防治法》实施之后已经以案涉商铺为经营场所办理了经营许可及营业执照。综合考虑上述几点客观事实，双方作为普通公民对于法律条文的理解有所偏差是导致转让协议最终解除的主要原因，双方都负有一定的责任。综上，对于桑某某诉请的逾期付款利息法院不予支持；对于2019年7月12日至2019年9月25日期间的房租5250元，由双方各半负担2625元，故曹某应当退还桑某某转让费55375元【58000元-2625元】。桑某某主张的经营损失，无事实和法律依据，不予支持。

一审判决：

一、解除桑某某与曹某签订的转让协议；

二、曹某于判决生效之日起十日内退还桑某某转让费55375元；

三、驳回桑某某的其他诉讼请求。

二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

二审法院认为：

一、桑某某受让案涉商铺是为了从事餐饮经营，现因工商部门不予办理经营许可和营业执照，致使合同目的无法实现，一审法院据此判决解除桑某某与曹某之间签订的转让协议并无不当。至于工商部门不予办理经营许可和营业执照是否合法，不属本案审查范围。

二、因曹某未与房主付继红续签租赁合同且桑某某已将案涉商铺交还给房主付继红，故曹某现要求桑某某交还案涉商铺缺乏事实及法律依据，对此上诉请求本院不予支持。如因此造成损失曹某可向桑某某另行主张。

三、有关案涉商铺转让费58000元所含租金数额，有双方诉讼代理人签字确认的谈话笔录，一审法院据此判决并无不妥。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1184元，由曹某负担。

本判决为终审判决。