房屋租赁合同纠纷案例

律师观点分析

    上诉人（原审被告）：上海某某旅游公司。

    上诉人（原审被告）：上海某某旅行社。

    上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：孙某甲，女，上海某某旅行社工作。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：李律师。

    被上诉人（原审原告）：刘某某，XX年XX月XX日生，汉族。

    委托诉讼代理人：龚玲，上海科尚律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：林丽婧，上海智鼎律师事务所律师。

上诉人上海某某旅游公司（以下简称旅游公司）、上海某某旅行社（以下简称旅行社）因房屋租赁合同纠纷一案，不服一审判决。本案现已审理终结。

旅游公司、旅行社上诉请求：撤销原判第四项，依法改判为被上诉人刘某某补偿上诉人装修损失170,320元（人民币，下同）。事实和理由：房屋出租方应当提供安全、没有干扰的办公环境，但被上诉人未履行该义务。上诉人不间断遭到骚扰而多次要求被上诉人处理，但被上诉人未处理。本案纠纷产生的原因在被上诉人，被上诉人系违约方。房屋装修造价经鉴定为170,320元，原审仅判决25,000元，差距太大。

刘某某辩称，其不同意上诉人旅游公司、旅行社的上诉请求。案外人的行为不影响上诉人实现其租赁目的，上诉人未支付租金，导致被上诉人的合同目的未实现，《房屋租赁合同》解除的责任在于上诉人，故房屋装修损失应由其自行承担。上诉人关于装修损失补偿的请求没有依据。请求二审驳回上诉，维持原判。刘某某向一审法院起诉请求：1、解除刘某某与旅游公司、旅行社签订的《房屋租赁合同》，2、旅游公司、旅行社搬离房屋，3、旅游公司、旅行社支付刘某某自2014年8月1日至2015年4月23日的租金507,857.55元，4、旅游公司、旅行社支付刘某某自2015年4月24日至实际搬出日止的房屋使用费，按每日1,906.85元计算，5、旅游公司、旅行社支付逾期支付租金违约金（以每日95.34元为标准，自应付之日起第二日计算至实际支付日止），6、旅游公司、旅行社支付合同解除违约金共计174,000元。

一审法院认定事实：刘某某系上海市浦东新区XX路XX号、XX路XX号XX楼XX室房地产的权利人，该房屋用途为办公楼。2013年4月27日，刘某某作为出租方（甲方），旅游公司、旅行社作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定由甲方将前述房屋出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋作为办公使用；房屋租赁期自2013年7月1日起至2018年6月30日止；月租金为58,000元，日租金为1,906.85元，租金五年内不变。合同第五条约定，甲乙双方在签约同时，乙方应向甲方一次性交付房屋租赁保证金和第一期三个月（即2013年7月1日至2013年9月30日）的租金，合计348,000元，其中租赁保证金为三个月的租金，即174,000元；合同签订后，旅游公司、旅行社向刘某某支付了至2014年3月底的租金，并交纳了押金174,000元。

2014年5月30日，刘某某起诉至上海市浦东新区人民法院，要求解除与旅游公司、旅行社签订的《房屋租赁合同》，旅游公司、旅行社搬出租赁房屋并支付租金和使用费。该案审理中查明，2014年4月30日至2014年5月23日期间，旅游公司、旅行社与刘某某父亲多次短信来往，就杨某、屋顶塌陷及欠付租金等事宜进行交涉，未果。2014年5月27日，刘某某发律师函给旅游公司、旅行社，催讨2014年4月1日之后的租金及要求解除合同等事宜。旅游公司、旅行社回函称，2014年3月中旬以来系争房屋多次遭到刘某某前夫杨某的骚扰闹事，要求刘某某解决此事；另提及2014年5月22日，系争房屋办公室部分屋顶和灯箱大块塌陷，旅游公司、旅行社通知刘某某来维修，刘某某拒绝维修等情况。法院审理后认为，于2014年7月31日作出一审判决，判决旅游公司、旅行社于本判决生效之日起十日内支付刘某某2014年4月1日起至2014年7月31日止的房屋租金共计208,800元。该案判决后，刘某某不服，提起上诉，维持原判的终审判决。上述案件生效后，旅游公司、旅行社根据生效判决确定的数额向刘某某支付了2014年4月1日起至2014年7月31日止的租金，仍未支付2014年8月1日起的租金。2014年12月17日，刘某某委托律师向旅游公司、旅行社发送《律师函》，要求旅游公司、旅行社于收到本函三日内一次性向刘某某支付：1、2014年8月1日至2014年9月30日的租金116,000元及逾期支付该租金的违约金（暂计至本函发出之日）16,685元，2、2014年10月1日至2014年12月31日的租金174,000元及逾期支付该租金的违约金（暂计至本函发出之日）7,913元，并提醒旅游公司、旅行社于2014年12月25日前按约支付2015年1月1日至2015年3月31日的房租174,000元。2015年4月9日，刘某某又向旅游公司、旅行社发送《律师函》，要求旅游公司、旅行社在接到此函后三个自然日内按照函上所列的明细表全额支付2014年8月1日至2015年6月30日期间的租金及违约金；若旅游公司、旅行社不履行上述租金及违约金支付要求，应在收函后三个自然日内向刘某某或代理人提供相应已经发生的书面证据，包括报警记录、物业记录、音频、视频等，若逾期未提供视为旅游公司、旅行社无理由逾期支付租金。

另查明，2014年12月至2015年4月期间，旅游公司、旅行社与刘某某父亲又有多次短信往来，就前案终审判决所明确应付租金的支付、房顶等维修费用的扣减等问题进行联系，并就杨某继续闹事问题进行交涉，但未果。

审理中，旅游公司、旅行社申请对系争房屋的房屋装修进行评估，法院委托上海中世建设咨询有限公司对前述房屋的装修工程造价作了鉴定，结论为：本案所涉房屋装修工程总造价为170,320元，其中无争议工程造价为27,583元，争议部分造价为142,737元。

刘某某对于鉴定金额无异议，但认为争议部分中的吊顶是刘某某所在物业统一装修的，其余项目确认由旅游公司、旅行社装修。旅游公司、旅行社则称，吊顶确实是由物业统一装修，但由使用者承担费用；其次，鉴定部门关于抹灰工、油漆工等的工费计算过低；再次，旅游公司、旅行社装修时采取的是整体设计、装修，故无法区分卡座式办公家具等的价格，但鉴定部门没有计算在内。综上，旅游公司、旅行社认为鉴定报告不合理，且其是基于刘某某认为其提出的装修金额过高的情况下才申请对房屋装修进行评估，证明装修金额过高的责任在于刘某某，故鉴定费应由刘某某承担。

关于合同解除问题，旅游公司、旅行社表示，因前案并未处理2014年8月1日起的租金，其不知道应按什么标准支付，杨某又持续来闹事，刘某某又不处理，其才没有向刘某某支付租金，故不同意解除合同，在刘某某排除妨碍之前，其愿意按原租金标准的八折向刘某某支付租金。刘某某则认为旅游公司、旅行社拒付租金已经违约，故坚持要求解除合同，不再向旅游公司、旅行社主张违约金，押金同意充抵部分租金。

一审判决：一、解除原告刘某某与被告上海某某旅游公司、上海某某旅行社之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海某某旅游公司、上海某某旅行社于判决生效之日起十日内自上海市浦东新区XX路XX号、XX路XX号XX楼XX室房屋内迁出，并将前述房屋返还给原告刘某某；三、被告上海某某旅游公司、上海某某旅行社于判决生效之日起十日内支付原告刘某某自2014年8月1日起至实际迁出房屋之日止的租金和房屋使用费（按每日1,716元的标准计算）；四、原告刘某某于判决生效之日起十日内一次性补偿被告上海某某旅游公司、上海某某旅行社装修损失25,000元；五、原告刘某某于判决生效之日起十日内返还被告上海某某旅游公司、上海某某旅行社押金174,000元。

    经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人旅游公司、旅行社与被上诉人刘某某签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，租金付款方式为三个月支付一次，上诉人应于前一个付款周期（三个月）的第三个月的25日前（含25日）向被上诉人支付接下来三个月的租金。上诉人逾期不支付租金累计超过半个月，被上诉人可通知上诉人解除合同。上诉人未支付2014年8月1日起的租金，其拒付的理由为杨某继续闹事、被上诉人未提供没有干扰的办公环境，但根据前案诉讼判决内容，基于杨某阻碍经营的行为，上诉人可以相应少付租金，这为本案双方存在争议背景下确定上诉人的租金支付义务标准提供了参照，上诉人在双方就争议问题交涉未果时直接拒付租金，显然构成违约，被上诉人有权解除合同。关于上诉人主张被上诉人按照鉴定结论支付装修补偿的问题，一则上诉人未能提供证据证明争议部分中的吊顶的装修费用由其支付，二则虽然上诉人在被上诉人装修的基础上对系争房屋进行的装修对被上诉人而言具有利用价值，但本案《房屋租赁合同》解除的责任在于上诉人，故结合合同的履行情况、本案双方对合同解除的过错程度及从公平合理的角度出发，原审判定被上诉人补偿上诉人25,000元，并无不当，本院予以维持。上诉人旅游公司、旅行社的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。