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蒋XX与海门市住房制度改革办公室房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

发布者:梁壕|时间:2020年07月23日|143人看过

律师观点分析

上诉人蒋XX因与被上诉人海门市住房制度改革办公室(以下简称住改办)房屋租赁合同纠纷一案,不服海门市人民法院(2018)苏0684民初2939号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
蒋XX上诉请求:撤销一审判决,依法改判。事实和理由:根据海门市政策,本人应同时享有实物配租廉租房和相应住房补贴。扣去应缴纳租金,住改办尚欠本人廉租房租金补贴29499.84元。
住改办辩称,实物配租和租金补贴,只能选择一种实施。请求二审法院驳回上诉,维持原判。
住改办向一审法院起诉请求:要求蒋XX支付尚欠房屋租金9578.29元。
一审法院认定事实:2006年5月,蒋XX申请廉租房租金补贴,海门市建设局经审核,同意月租金补贴金额100元(核定家庭人口1人,属于孤寡老人),并由蒋XX自行租赁房屋。2009年4月10日及2009年10月20日,蒋XX两次申请廉租房实物配租。2010年2月1日,双方签订《海门市廉租住房租赁合同》,约定:1、房屋座落于民生新村609幢702室,建筑面积67.31平方米,车库为609幢49号,建筑面积为10.44平方米;2、享受建筑面积26平方米,每平方米月租金为0.7元,超面积部分,每平方米租金为1元,该套住房月租金59.51元,全年租金714元;3、租赁期限为一年,自2010年2月1日起至2011年1月31日止;4、租金原则上按年交纳,签订合同后15天内付清全年租金等。2011年2月14日,双方再次签订《海门市廉租住房租赁合同》,租赁期限自2011年2月1日至2012年1月31日,合同其他条款同前述合同。
2013年3月25日,海门市民政局在向海门市住房和城乡建设局的回函中明确蒋XX已于2013年4月停发低保,海门市住房和城乡建设局遂于2013年4月10日作出海住建通字[2013]第1号《限期退房通知书》,并于2013年8月30日当面送达蒋XX。
2014年至2016年,蒋XX为低收入家庭,并分别于2014年7月30日、2015年7月30日、2016年8月4日年审登记。
2017年12月5日,海门市住房制度改革办公室作出海住保字[2017]第19号《通知书》,要求蒋XX交清结欠的租金并办理公租房续租手续,该通知于2017年12月10日当面送达蒋XX。
另查明:1、《海门市城镇低收入家庭廉租房管理办法》即海政发[2009]3号文件第二条规定对我市城镇低收入住房困难家庭,采取发放租赁住房租金补贴为主,实物配租等方式为辅的廉租住房保障;第六条规定实物配租的对象为城镇低保无房家庭和孤、老、残等特殊困难家庭及其他急需救助的住房困难家庭;第十五条规定廉租住房租金标准按每平方米建筑面积0.70元计算,超出安置面积部分按照每平方米建筑面积1元租金标准计租;
2、《海门市公共租赁住房管理实施办法》即海政规[2016]12号文件第四条规定“公共租赁住房保障可以通过实物配租和租赁补贴两种方式实施”;
3、《关于公布海门市2015年度公共租赁住房保障标准的通知》即海住建发[2015]11号文件规定一人户家庭保障建筑面积30平方米,并按照物价局核定的租金标准明确了被保障家庭租金缴纳标准,该规定自2015年1月1日起实施;
4、《市政府办公室关于明确海门市2016年度公共租赁住房申请条件和保障标准的通知》即海住建发[2016]154号文件按照物价局核定的租金标准对被保障家庭租金缴纳标准进行了调整,该规定自2016年7月1日起实施;
5、《市政府办公室关于明确海门市2017年度公共租赁住房申请条件和保障标准的通知》即海住建发[2017]131号文件再次按照物价局核定的租金标准对被保障家庭租金缴纳标准进行了调整,该规定自2017年9月1日起实施。
本案中,住改办主张蒋XX结欠租金9578.29元(874.65元+1346.2元+3807.9元+2548.54元+1001元),分段计算如下:
1、2012年2月1日至2013年4月,共15个月,按廉租房享受面积内0.7元/平方米,享受面积外1元/平方米计算租金,计874.65元(0.7×30×15+1×37.31×15);
2、2013年5月至2014年12月,共20个月,按廉租房1元/平方米计算租金,计1346.2元(1×67.31×20);
3、2015年1月1日至2016年6月30日,共18个月,按海住建发[2015]11号文件标准,计3807.9元[(5×30×30%+5×10×60%+5×27.31)×18];
4、2016年7月1日至2017年8月31日,共14个月,按海住建发[2016]154号文件标准,计2548.54元[(5.8×30×30%+5.8×37.31×60%)×14];
5、2017年9月1日至2018年3月31日,共7个月,按海住建发[2017]131号文件标准,计1001元[(5.8×30×20%+5.8×37.31×50%)×7]。
一审法院认为,蒋XX系孤寡老人且住房困难,其在2013年5月至2014年12月期间虽非低保家庭,但根据海政发[2009]3号文件,该期间的租金宜调整为1166.2元(0.7×30×20+1×37.31×20)。住改办计算的其他各阶段租金金额并无不当,故截至2018年3月31日,蒋XX共结欠租金9398.29元(874.65元+1166.2元+3807.9元+2548.54元+1001元)。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。双方签订的两份《海门市廉租住房租赁合同》,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。租赁期限届满后,双方并未续签,房屋由蒋XX继续占有使用,住改办虽曾提出异议,但随后以行为(含2017年通知书)表示认可蒋XX继续占有使用房屋,双方之间的租赁合同转变为不定期租赁,但鉴于实物配租的政策性原因,租金标准应随政府文件变化予以相应调整,故蒋XX应及时支付2018年3月31日前结欠的租金9398.29元,对住改办诉请中的合理部分,予以支持。实物配租和租赁补贴作为公共租赁住房保障的两种方式,相辅相成,但不能共享。蒋XX获准享受实物配租后,原租赁补贴理应不再享有,故对蒋XX要求以租赁补贴抵扣实物配租租金的抗辩,不予采纳。据此,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条规定,判决如下:一、蒋XX于本判决生效之日起十日内支付住改办租金9398.29元。二、驳回住改办的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取计25元,由蒋XX负担。
二审中,当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为,承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。蒋XX承租廉租房,应按约定支付租金。由于2012年后双方未再签订书面合同,故应按相应文件规定支付租金。蒋XX辩称其还应享受租房补贴,但按照《海门市城镇低收入家庭廉租房管理办法》、《海门市公共租赁住房管理实施办法》等文件的规定,租金补贴和实物配租系两种不同的住房保障方式,不可兼得,故蒋XX主张同时享有实物配租和租金补贴无事实依据,本院不予采信。
综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由上诉人蒋XX负担。
本判决为终审判决。
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