律师观点分析

A与广州XX公司租赁合同纠纷一审民事判决书 广州市白云区人民法院 民事判决书 （2012）XX云法民四初字第867号 原告（反诉被告）A， 委托代理人A，广东XX律师事务所律师， 委托代理人A，广东XX律师助理， 被告（反诉原告）广州XX公司，住所地：广州市白云区， 法定代表人A，经理， 委托代理人A，广东XX律师事务所律师， 委托代理人A，广东XX律师事务所律师， 原告A与被告广州XX公司租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月13日受理后，依法由代理审判员A独任审判，公开开庭进行了审理，原告A及其委托代理人B、被告广州XX公司的委托代理人C到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告（反诉被告）A诉称，2011年10月6日，我与被告签订《原潮圣地商场租赁合同》，双方约定合同租赁期限为：自2012年1月1日起至2013年12月31日止，商铺月租金为4116元，同时约定了合同保证金，双方的权利义务，及争议解决条款等，在我缴纳入场费、三按、水电押金、及首月租金等进场后，与被告的合作不尽如人意，双方均感觉合作的难度越来越大、矛盾越来越深致无法继续合作，至2012年5月18日，经当地司法所、派出所出面协调，双方同意按如下方案解决，【（入场费＋三按＋水电押金＋首月租金）减去{三、四月份租金（五折计算）＋管理费、宣传费＋五月份（租金、管理费、宣传费以使用天数计算）}，水电费按实用数计算，余下的金额无偿返还，】双方终止合同，2012年5月24日，我取回商铺中货物物品，被告收回商铺，双方进行了交接确认，随后，我多次要求被告按实际使用期间扣除租金后，将余下金额退予我，但被告均拒绝、推诿，我认为被告所为违反了法律的规定和双方的约定，严重损害了我的权益，为维护自身合法权益，现请求判令：被告立即返还一次性综合服务费18522元，扣除实际使用期租金后余额11683.6元，上述合计30205.6元，本案诉讼费由被告承担， 对于广州XX公司的反诉，A辩称，我方与被告自签订合同后，被告履行义务存在瑕疵，双方对履行方式、方法包括费用、租金的缴纳一直都在协商中，希望被告能对租金实行优惠和减免，被告服务设施更加到位等，被告直到我方提起诉讼后才提出我方违约，要求支付违约金与事实不符合，根据双方调解协议约定，双方已于2012年5月24日做了交接，事实上合同已解除，我方认为被告的主张不合理，于法无据，退一步讲被告主张的违约金也过高，而且时间点的计算应截至收回商铺当天，对协商的那段时间也不应计付违约金， 被告（反诉原告）广州XX公司辩称，我方不同意A的诉讼请求，1、对于一次性综合服务费已在合同中有约定，该费用已由原告确认，并签署了书面说明；2、原告在起诉中陈述，我方同意了调解方案，双方虽然有经过调解，但我方没有同意原告的申请，未达成任何的调解方案；3、原告承租我方的物业后，有欠部分租金，违反了合同的约定，我方有权依约没收保证金等一切费用，故请求法院判令：反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金10754.71元、管理费1881.29元、宣传推广费538.26元、水电费204元及违约金（从应缴之日起计算至还清之日止，暂计至2012年7月31日为人民币24913.54元），共计人民币38291.8元，本案诉讼费由反诉被告承担， 经审理查明，2011年10月7日，A（承租方）与广州XX公司（出租方，下称“潮升公司”）签订《原潮圣地商场商铺租赁合同》，约定：出租方提供给承租方租赁使用的商铺位于广州市XX原XX的二层内，商铺编号为某铺（下称“涉案商铺”）；租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止，共2年；出租方提供给承租方租赁使用的商铺月租金为4116元，自2012年1月1日起计，该商铺的物业管理费共720元／月，从2012年1月1日起计，宣传推广费共206元／月，水电周转金1029元（一次性收取，合同期满后退还），承租方须于每月25号前向出租方缴纳次月的应付租金、管理费及宣传费，每月3号前向出租方缴纳上月的水电费；承租方在签订本合同时同意预付14509元给出租方作为履行本合同的保证金，承租方不履行本合同及相关从属合同，承租方支付的合同保证金出租方不予退还，同时承租方应付清其他应付款项（“应付款项”包括但不限于租金、各种费用、水电费、管理费、违约金、罚金、滞纳金、赔偿等）；该合同保证金于本合同租赁期满一个月后，在承租方没有违约前提下由出租方无息退还给承租方；承租方未按合同规定时间和金额缴纳租赁费用及其他应付费用，除补交拖延欠款项外，每逾期一天须按拖欠款项总额的1%向出租方支付违约金；逾期缴款累积达五天，出租方有权立即收回商铺并解除合同，承租方已缴交的保证金及一切费用不予退回，此外还应赔偿出租方的实际损失，XX内一切物品视作乙方放弃；等， 合同签订后，潮升公司向A交付了涉案商铺，A向潮升公司缴纳了合同保证金14509元，水电周转金1029元，一次性综合服务费18522元，首月租金4116元、物业管理费720元和宣传推广费206元，缴清了2012年1至2月的租金、物业管理费、宣传推广费及2012年1至3月的水电费，但未缴交2012年3月至5月17日的租金、物业管理费、宣传推广费及2012年4月的水电费， 2012年5月18日，2012年5月24日，双方签订《交接确认单》，确认如下：一、A确认已于2012年5月24日取回涉案商铺中属于其所有的货物物品；二、A确认于2012年5月24日将涉案商铺交还潮升公司，潮升公司确认收回涉案商铺；三、双方存在的其他争议，由双反另行协商或提交人民法院裁判，该确认书中备注：从2012年5月18日至2012年5月24日为免租期，申请搬货时间：2012年5月24日晚22时， 庭审中，A明确其诉讼请求的依据是双方在司法所达成的解决方案，并提交了一份其在司法所调解时写的《申请书》，主要内容为：经司法所、派出所出面和原潮圣地商场协调，提出同意退场，并将货物货架返还，终止合同，解决方案如下：（入场费＋三按＋水电押金＋首月租金）减去{三、四月份租金（五折计算）＋管理费、宣传费＋五月份（租金、管理费、宣传费以使用天数计算）}，水电费按实用数计算，余下的金额无偿返还，本协议一式两份，双方各执一份，该申请书落款签名为A，左下角空白处写道：“已签收该申请书并转公司，A，”被告确认该签名是潮升公司代表，曾与原告到司法所协调，亦收到该申请书，但否认就上述申请书内容与原告达成过一致意见，原告没有证据证明该申请书的内容与被告达成了一致意见， 此外，原、被告双方确认首月租金、物业管理费和宣传推广费属于被告为给原告租金优惠而在原告进场时专门缴纳的费用，实际还没有作为每月租金抵扣，且双方对首月租金、物业管理费和宣传推广费抵扣问题没有约定，被告明确其主张的原告欠缴的租金、管理费和宣传推广费中，已将原告所交的首月租金、管理费和宣传推广费抵扣了2012年5月1日至17日欠缴的租金、管理费和宣传推广费，原告认为应该将上述首月租金、管理费和宣传推广费抵扣5月1日至17日前所欠的租金、管理费和宣传推广费， 以上事实，有租赁合同、收据、交接确认书以及当事人陈述等证据证实， 本院认为，原告与被告签订的《原潮圣地商场商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同签订后，被告向原告交付了涉案商铺，原告亦进入涉案场地经营，虽然双方确认曾就取消租约一事到司法所进行调解，原告亦提交了《申请书》证明解决方案的存在，但并没有证据证明被告对该申请书内容作出过承诺，故原告依照《申请书》要求被告按解决方案向其返还一次性综合服务费和扣除实际使用期租金后余额缺乏依据，但由于双方签订的合同已经双方同意解除，故根据双方履行合同的情况，从公平角度考虑，原告向被告所缴纳的保证金、一次性服务费和水电周转金应退还给原告，对于潮升公司主张A支付租金、物业管理费、宣传推广费、水电费及违约金的问题，虽然双方签订了《交接确认单》并作了最后的交接，但因该确认单仅对原、被告交还物品和商铺问题进行了确认，且确认内容第三点明确了双方存在的其他争议由双方另行协商或提交人民法院裁决，故在原告至今未向被告缴交部分租金、物业管理费、宣传推广费及水电费的情况下，被告要求原告支付欠缴费用及违约金的主张合理合法，本院予以支持，被告在主张欠缴租金时将原告支付的首月租金、物业管理费和宣传推广费作为2012年5月1日至17日欠缴租金、物业管理费和宣传推广费的抵扣，由于双方并未在合同中有抵扣的约定，且双方未能达成一致意见，鉴于首月租金、物业管理费、宣传推广费在原告入场时就已缴纳，故对于原告主张的抵扣5月1日至17日前所欠的租金、物业管理费、宣传推广费的意见可行，本院予以采纳，上述首月租金、物业管理费、宣传推广费可作为原告3月所欠租金、物业管理费、宣传推广费的抵扣，违约金的计算，被告主张按拖欠款项总额的1%支付过高，可以每月欠缴费用为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起十日内，广州XX公司向A退还保证金14509元、一次性综合服务费18522元、水电周转金1029元； 二、在本判决生效之日起十日内，A向广州XX公司支付2012年4月至5月17日的租金6638.71元、物业管理费1161.29元、宣传推广费332.26元、2012年4月的水电费204元及上述费用的违约金（以每月欠缴费用为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从每月应缴之日起计至支付之日止）， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案受理费278元，由原告广州XX公司负担；反诉费379元，由原告A负担179元、被告广州XX公司负担200元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院， 代理审判员A 二〇一二年八月三十一日 书记员B