-张玲悦律师给部分东莞投资客的风险提示
自房地产市场遭受政策调控以来，最近2年很多人开始将投资住宅转为商铺。笔者亲历众多投资者在销售人员或经纪公司的宣传乃至诱导下，盲目跟风。过分关注投资回报率，却忽略了最重要的产权、分割不合法等带来的巨大的风险。
超过20年的合同部分无效。法律规定：签订超过20年租赁合同效力，在《合同法》实施以前，法律、法规并未对租赁合同的期限作以规定，有些房屋的租赁期为 30 年或更长时间。但《合同法》规定了租赁合同的最高期限为 20 年。对于超过20年的租赁合同的效力如何认定呢?
最高人民法院《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定，对《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定;当时没有法律规定的，可以适用《合同法》的有关规定。因而对于此种当时没有法律规定的合同也要受到合同法的约束，即租赁的最长时限为 20 年。如果超过 20 年的，超过的部分应认定为无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。
对于投资商铺，如果已经签署了租赁合同超过20年的客户，张玲悦律师给您支招：
如您希望继续履行租赁关系可采取两种办法，一是约定更新合同，即双方再续签一个租赁合同，有效期仍可以是20年；二是法定更新，即在租赁合同期满后，如出租人没有异议，承租人可继续使用租赁物，原租赁合同视为继续有效，但租赁期限变为不定期。
但，上述招数仍不可避免或杜绝不良开发商为了获利多次转卖或转租；最后使得投资客们赔钱又折兵的情况出现。故此，对于投资此类商铺最好还是谨慎下手为妙。
作者：广东汉章律师事务所 张玲悦
2012年9月4日
