1.全体区分所有权人共有建筑物楼顶空间及其架空层——曾李嵘等15 人与东兴房地产开发有限公司、东淮房地产开发有限公司财产损害纠纷案

案例要旨：建筑物区分所有权，作为一项重要的不动产权利，是一个综合型的、复合型的权利，由对专有部分的专有所有权，对共用部分的共有所有权及区分所有人对建筑物及居住于建筑物上的人的行为的管理权所构成。建筑物楼顶空间及其架空层的所有权归属于全体业主专有权之外的共有权，即全体区分所有权人所共有，房地产开发公司无权处置，只有全体区分所有权人才有权决定楼顶空间及其架空层的使用。

案号：（2006）泉民终字第342号

审理法院：福建省泉州市中级人民法院

来源：《人民法院案例选》2006年第3辑（总第57辑）

案例要旨：架空层是建筑物整体结构的一部分，是该建筑物的附属设施，应由建筑物全体区分所有权人共同享有。开发商不是建筑物架空层的所有权人，其擅自改变架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了全体业主的合法权益。物业服务企业接受开发商的委托对外出租架空层并收取租金，对于该侵权行为给全体业主造成的经济损失亦有过错，开发商及物业服务企业应向全体业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。

案号：（2013）民提字第94号

审理法院：最高人民法院

来源：平台精选

3.双方约定架空层属开发商所有且未计入公摊面积的，架空层所有权应归开发商所有——曾燕与海南海裕房地产投资开发有限公司业主共有权纠纷上诉案

案例要旨：开发商与业主约定架空层的权属归开发商所有，且架空层面积未计入公摊面积的，架空层所有权应归开发商所有，开发商对架空层内部进行改建的行为并不侵犯业主所有权。

案号：(2011)海中法民一终字第856号

审理法院：海南省海口市中级人民法院

来源：平台精选

司法观点

建筑物架空层权利归属的认定

架空层不具有独立的区分所有权，其法律本质只是土地使用权和空间利用权。因此，只要确定这两项权利的归属，就能够判断和解决架空层的权利归属。

架空层所依附和占用的土地使用权归属问题。

依照房屋产权的民法理论与法律规定，只有计算建筑容积率的建筑物(建筑面积)才可以依法向国家支付土地使用费而取得相应土地使用权面积份额，同时，依据房屋产权登记原则，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须主体一致，即拥有土地使用权的建筑物才可以取得房屋的所有权。而架空层是不列入建筑容积率计算的，因此，架空层也就不享有分摊计算房屋区分所有权时的相应土地使用权面积份额，其初始登记时的法律权利，包括其所占用的土地使用权，完全依附于作为主物的计算建筑容积率的建筑物，不能从该建筑物中单独分离出来。

那么在住宅建筑物区分所有权的情况下，谁应该拥有架空层所占用的这块土地使用权呢？这里涉及到我国物权的一项重要原则——“地随房走”、“房随地走”原则。即：房屋出让，该房屋占用的土地使用权必须随之转移，反之亦然。具体来讲，也就是说，作为一幢住宅建筑楼之基础的架空层内的基地使用权，与整个建筑物是密不可分的，没有宅基地的土地使用权，地上建筑物的产权就成为空中楼阁、无源之水，其权利是不完整的。从我国现行立法规定看，历来都将土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。也正基于这样的法律原则，房管部门在颁发商品房的权利证明时，不仅要核发房产证，还要核发土地使用权证。因此，在开发商将商品房出售时，该商品房所享有的土地使用权面积份额实际上也随之转移给了区分所有权人。

从另一方面讲，按照“谁投资，谁享有权利”的法律原则，开发商从政府或上手的土地使用权人手中取得土地使用权时，支付了整片住宅小区建设用地的土地使用权出让金或转让金，其将住宅销售出去时，此笔款项已经作为住宅小区建设成本打入到销售金额中。业主向开发商购买房屋时，其所付的价款中已经含有小区占地分摊面积的土地使用权转让金。因此笔者认为，该建筑物架空层所占用土地的使用权应该归该建筑物的全体区分所有权人所共同享有，而依附于该建筑物土地之上的架空层自然也应该为该建筑物全体区分所有权人所共有。

因此，无论是从市场经济的平等交易原则还是民法的等价有偿原则上看，都应该认定，住宅建筑物架空层所占用的土地使用权由该建筑物区分所有权人所共同享有，开发商无权将其重复出售以获取额外利益。至于预售或销售许可问题，笔者认为，作为一种政府的规范管理行为，其效力仅仅及于许可房产买卖行为本身，并不能作为判断权利归属的依据，就像我们许可一家商店经营水果，但并不能由此来保证其所买卖的水果来源一定就合法一样。将预售或销售许可当作权利合法有效的渊源是没有依据的。

架空层所占用的空间利用权问题。

按照传统民法理论，在一般情况下，空间利用权与土地所有权、土地使用权是紧密相连而不可分的，是土地所有权和使用权的自然延伸。因此谁拥有土地权益，谁就应当拥有该土地之上的空间利用权。它应该随着土地所有权或使用权的出让而转移，这是基本的原则。但是，根据当代社会经济发展的要求，为了更有效和合理利用空间资源，在法律没有特别规定的情况下，也应当允许所有权人通过合约方式，将空间利用权转让使用，形成土地权益与空间权益的有限分离，并且这种分离既可以形成债权，也可以是用益物权。

现在联系到本文谈及的架空层占用空间的利用权问题。很显然，按照上面的论述，一般情况下，由于架空层车位占用的土地权益归所在建筑物的区分所有人所共有，因此，架空层的空间利用权，与建筑物屋面平台一样，也应当归该建筑物的区分所有人共有。例外的一点在于，如果作为原土地使用权人的住宅小区建筑开发商在出售商品房时，申明对架空层空间利用权予以保留，并通过合约来许可区分所有权人以外的人使用，则应当认为是有效的。如果开发商在销售商品房时，对架空层的空间利用权没有明确告知予以保留，销售合同又没有特别约定，而区分所有权人也没有明确表示放弃该项权利，那么，架空层的权属就应该为全体区分所有权人共同享有。

（摘自《浅论住宅小区建筑物架空层的权利归属》，作者：陈枫，作者单位：福建省高级人民法院，载于《人民司法》2003年第7期）

法律依据

1.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条  除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

2.《上海市住宅物业管理规定》(2010修订)

第三十九条  物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：

（一）物业管理用房；

（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；

（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；

（四）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；

（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；

（六）其他依法归业主共有的设施设备。

建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。

3.《福建省物业管理条例》

第三十一条  物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：

（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房；

（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。

物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。

前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。