律师观点分析

间接代理在“借名买房”合同纠纷的认定

基本案情：

彭海涛与傅红霞系夫妻关系，二人长期在内蒙工作生活，因考虑子女后续准备在深圳就学问题，2012年3月13日，彭某涛、傅某霞在某地产公司中介人员的陪同下在优地公司楼盘销售现场咨询看房，现场了解到自身不具备购房资格，如购房需通过向第三方‘借名’的方式购买，考虑到该房产性价比极高，当即决定准备购买，一同陪同看房的朋友王某云（香港籍）当即表示，自己有购房资格，可以替彭某涛、傅某霞代持房产。3月14日，彭某涛、傅某霞连同王某云在该楼盘售楼处现场以王某云的名义签署房屋认购书，该认购书留下联系地址为彭某涛、傅某霞户籍地址，联系电话也系彭某涛、傅某霞个人电话，傅红霞现场刷卡缴纳定金20万元，开发商开具以王某云名义开具定金收据，定金收据、认购书原件由彭某涛、傅某霞保管。

5月4日，彭某涛、傅某霞连同王某云依约定来售楼处签署正式房屋买卖合同，并当场交付首期款1838659元、税款203114.77元，开发商以王某云名义出具收据给到彭某涛、傅某霞。出了售楼处，彭某涛、傅某霞考虑到房产价值巨大，希望与王某云签一份借名买房协议，王某云当场拒绝，双方不欢而散。彭某涛、傅某霞返回售楼处，希望先接触房屋买卖合同，开发商告知合同已网签，如果解除需要王某云到场或者通过法院解除。彭某涛、傅某霞多方联系王某云，王均拒绝出面。因王某云不愿意继续配合，房产已无法购买，亦无法解除，彭某涛、傅某霞陷入进退两难的境地。

2012年6月，彭某涛、傅某霞委托律师以确权纠纷为由向南山区人民法院起诉王某云，主审法官当庭释明后，彭某涛、傅某霞撤回起诉。

后续辗转找到本律师，以房屋买卖合同纠纷为由，列开发商及王某云为被告一审起诉至南山区人民法院，要求解除合同返还购房款项，全部庭审王某云未出现，也未接收传票。

一审法院经审理后认为：

基于合同相对性，本案房屋买卖合同只在合同当事人之间发生效力，而彭某涛、傅某霞作为非合同当事人，不能向合同相对人主张合同权利，由于购房相关款项系根据合同双方签订的房屋买卖合同而支付和收取的，合同解除后因依法退回相应的合同相对人，而非合同之外的第三人。彭某涛、傅某霞仅能够举证证明涉案房产款项是由其支付，并未提交充分证据证明其是房屋买卖合同实际的相对人，应当承担举证不能的责任，故驳回彭某涛、傅某霞的全部诉讼请求。

彭某涛、傅某霞在一审判决后上诉至深圳市中级人民法院。

二审法院经审理后认为：

涉案房产的交易条件由彭某涛、傅某霞与开发商直接谈定；相关款项也均由彭某涛、傅某霞支付；购房文件所留联系地址、电话等均为彭某涛、傅某霞个人信息；购房限购文件均由彭某涛、傅某霞持有保管。上述事实已经形成一个完整的证据链，足以证明彭某涛、傅某霞所主张借用王某云名字卖房的事实成立。彭某涛、傅某霞与王某云之间构成事实上的委托代理关系，鉴于本案的购房合同已经无法继续履行，故该合同解除后，双方权利义务关系终止，相应购房款项应退还给彭某涛、傅某霞，至于彭某涛、傅某霞是否构成违约，因优地公司未提出反诉，本案中不予处理，判令优地公司返还彭某涛、傅某霞购房款2241773.77元。

律师点评：

由于大城市房价暴涨，地方政府出于调控房价的考虑，出台了一系列限购政策，导致部分存在实际购房需求的群体，冒险采用借名买房、离婚买房、虚假证明买房等违规的方式进行交易，因大城市房产价值巨大，一旦发生纠纷，损失极其惨重。本案的发生背景就在于地方政府限购令出台，暂时不满足购买条件，冒险尝试导致纠纷产生。

“借名买房”是指一些不具备购房条件的人出于自住或投资的目的，借用具有购房资格的人的名义购买房产，等到适当的时候再将房产过户到这些实际购房人名下。一般发生在熟人、亲人之间，有些时候因购房人缺乏风险意识或出于难为情，仅仅口头与对方谈定，并未形成任何书面证据，起诉立案都成为很大的障碍。本案彭某涛、傅某霞未与王某云订立任何书面协议，双方发生争议后，王某云避而不见，也不到庭，给法院查明案情带来了极大的障碍，因王某云境外身份，仅案件前期送达、公告都耗时六个月之久。一审法院因王某云未到庭，主审法官认为是否属于借名买房证据不足，直接判令驳回诉讼请求。一审判决后，经过代理人耐心寻找售楼现场接待人员，最终优地公司当时的工作人员出具书面文件证实：现场交易时知晓真正的购房人是彭某涛、傅某霞。完善后的证据链符合间接代理的构成要件，成功突破合同相对性，让法院判令直接返还购房款项给真实购房人。

律师建议：

鉴于借名买房的诸多风险，消费者应尽量通过正规方式购房，尽量避免采用借名方式购买，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：

1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。

2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。

3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

4、注意保存购房手续，付款证明（银行转账记录、收据收条、还贷记录等），购房发票，房产证书等书面证据材料。   

（作者：许龙律师广东瀛尊律师事务所）

作者简介：

许龙律师是中华全国律师协会会员，深圳律师协会会员，最高人民法院第一巡回法庭首批志愿者律师代表，深圳市律师协会刑事法律专业委员会委员。曾任职于某区法院从事审判相关工作，视野开拓，承办过大量实务案件，其中包括一些社会影响较大案件，部分案件被各大媒体广泛报道。熟悉公司运作，以及公司相关法律事务。是一个既精于研究法律实务，又具备企业管理理念的“管理型律师”。