房屋租赁合同纠纷，帮助当事人减少几十万损失

律师观点分析

当事人信息

原告（反诉被告）：A，住北京市。

原告（反诉被告）：北京B有限公司，住所地北京市。

法定代表人：李某某，经理。

被告（反诉原告）：C（张某）。

委托诉讼代理人：王彩虹，北京市两高律师事务所律师。

审理经过

原告（反诉被告）A、原告（反诉被告）北京B有限公司诉被告（反诉原告）C（张某）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称

A、B有限公司向本院提出诉讼请求：判决C返还押金73152元、支付违约金109728元和房屋维修费27400元。事实与理由：2016年8月20日，双方签订《全权委托资产管理合同》，约定C将其坐落在北京市某区房屋一套委托给我方作为办公用房管理使用，委托期限为六年，自2016年12月16日至2022年12月15日止，租金每月36576元，每两年变更一次，押二付三。我方按照合同约定向C支付了租金和两个月租金标准的押金。C将房屋交付给我后，我方开始装修转租，按照合同约定C应该配合我方的实际承租人办理工商注册登记，并对房屋承担维修义务，但经过我方多次催告，对方拒不履行配合办理工商注册登记义务，不履行房屋维修义务，严重影响了我方对房屋的使用收益，导致我方签订合同目的不能实现，对方的行为违反了双方签订的《全权委托资产管理合同》约定，构成违约，为维护我方合法权益，故诉至法院。

被告辩称

A、B有限公司针对反诉辩称：关于对方提及拖欠租金，我方认可，但日期是2018年9月16日至2018年10月19日，该期间可从押金中抵扣，因为我方在2018年10月19日即已发出解除通知，同意2018年10月19日交接，双方实际交接日期是2018年11月7日，但后面几天属于双方协商交接，租金不应再支付。我方对C主张的其他损失不同意支付，因为如我方事实与理由所述系对方构成违约，而不是我方违约。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

C系北京市朝阳区建国路X号院X号楼X号房屋（该房屋设计用途公寓）（以下简称X号房屋）所有权人。

2016年，C（委托方、甲方）与A、B有限公司（受托方、乙方）经北京华亮房地产经纪有限公司居间签订《全权委托资产管理合同》，约定根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规规定，双方协商一致，乙方承租甲方房屋即X号房屋，承租区域作为办公用途。甲方承诺给予乙方合同期内共计3.5个月的免租期，自2016年9月1日至2016年12月15日止，委托期限内所有免租期先行扣除；免租期内甲方不向乙方收取任何租金，以便于乙方寻找潜在承租人、协商洽谈、装饰装修及办理入住等事宜，免租期内物业管理费、供暖费由甲方自行交纳。合同期限6年，自2016年12月16日至2022年12月15日。甲方应于2016年9月1日将房屋按约定条件交付给乙方。租约6年，租金每两年递增5%2016年12月16日至2018年12月15日租金36576元/月（包含物业管理费、供暖费），2018年12月16日至2020年12月15日租金38404元/月（包含物业管理费、供暖费）……租金支付方式押二付三，租金每三个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金，第二次付款日为2017年3月9日，第三次付款日为2017年6月9日，以此类推。押金相当于二个月租金为73152元。出租房屋为写字楼、商业用途，甲方有义务配合承租方办理营业执照等事宜。甲方应保证所委托的房屋建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。对于该房屋内部设备设施因自然属性无法正常使用导致影响乙方正常工作的，甲方3日内派人维修或乙方代为维修，费用由甲方承担。若乙方代为维修情况下，乙方有权在支付甲方租金时直接扣除上述费用。乙方有权按照本合同约定，在按时支付押金和租金后享有承租区域的使用权。不得拖欠甲方房屋租金。因甲方原因不履行本协议的，应提前90天通知乙方，甲方须退还乙方已支付保证金及剩余租期的租金，并以三个月租金为标准向乙方承担违约金。在委托期限内，因乙方原因不履行本协议的，应提前90天通知甲方，乙方已支付二个月租金的保证金不予退还，同时赔付甲方一个月房屋租金作为违约金，以此用于向甲方承担违约责任的赔偿；甲方退还乙方未满期间租金，此租赁合同解除。合同期内，如因房屋不能注册终止合约，双方免责。

双方签订上述《全权委托资产管理合同》后按约履行，罗曾慧君向A、B有限公司交付了X号房屋。A、B有限公司向C支付押金73152元。A、B有限公司向C按约支付租金，支付至2018年9月15日。依照《全权委托资产管理合同》约定，A、B有限公司应于2018年9月9日前向C支付2018年9月16日至2018年12月15日租金，A、B有限公司未向C支付。2018年10月18日，A、B有限公司向C发送了《告知函》和《退回房屋通知书》，表示对方未尽到空调维修义务且仍未进行备案，表示贵方并未按照合同约定尽到维修义务，要求解除合同，2018年10月19日前配合交割。2018年11月7日双方就X号房屋进行了交接，A、B有限公司将X号房屋交还给C。

庭审中，A、B有限公司表示2018年9月9日之所以未向C支付租金且后续退房系C违约。C表示A、B有限公司单方解约构成违约。双方各执一词。

裁判结果

一、驳回原告（反诉被告）A、原告（反诉被告）北京B有限公司的全部诉讼请求。

二、原告（反诉被告）A、原告（反诉被告）北京B有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）C（张某）二〇一八年九月十五日至十一月六日期间租金六万三千三百九十八元四角。

三、被告（反诉原告）C（张某）无须退还原告（反诉被告）A、原告（反诉被告）北京B有限公司押金七万三千一百五十二元。

四、原告（反诉被告）A、原告（反诉被告）北京B有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）C（张某）违约金三万六千五百七十六元。

五、驳回被告（反诉原告）C（张某）其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。