律师观点分析

上诉人林XX因与被上诉人深圳XXXX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳XX龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第2778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人林XX、被上诉人XX公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
林XX上诉请求：一、撤销原审判决，驳回XX公司的诉讼请求或者查清事实后依法改判；二、判令XX公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由如下：一、原审认定事实错误。1、2015年10月9日，XX公司将林XX曾经经营的“思苑”专柜的场地收回，转租给“皇妹”专柜经营。同时，根据林XX与XX公司2014年2月21日双方签订的《专柜合同》第二条“履约保证金”第2.2款“若乙方连续三天不正常营业，甲方视为乙方自动解除合同，甲方从第四日起收回专柜使用权另作安排…”。但是原审认定：“2015年10月至2016年1月4日四个月可作为原告（XX公司）等待被告（林XX）履约的合理时间，原告（XX公司）可以主张2016年1月之前的租金等费用是错误的。2、原审判决认定林XX应向XX公司支付2015年10月的租金、管理费、水电费及促销员管理费共计18986.12元，滞纳金从2015年10月6日起每月按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2015年11月的租金、管理费共计18404.48元，滞纳金从2015年11月6日起每月按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2015年12月的租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年12月6日起每月按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2016年1月的租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年1月6日起每月按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止，以上认定错误。一是2015年10月份所产生的水、电费的抄表过程和促销员管理费的产生等没有经过林XX确认，系XX公司的杜撰行为，且“促销员管理费”是超越了XX公司在一审的诉讼请求范围。二是原审判决确认“被告（林XX）在2015年10月底停止经营”，在林XX与XX公司之间有合同明确约定的情况下【原审XX公司提供的证据一，第二页第二条“2.2”，若乙方连续三天不正常营业，甲方视乙方自动解除合同】。但是，原审法院违背本案当事人的约定，而酌情认定4个月的所谓“商业合理时间”是错误的。三是租金金额应当以《专柜合同》约定的单价为准，而不应当以《补充协议为准》。3、关于2015年7月、8月、9月租金的支付问题，在一审期间，林XX与XX公司没有任何一方提交并出示银行汇款原始凭证资料的情况下，原审法院以“原告回应，2015年7月至9月期间的租金、管理费等是由一个陈某某转账，备注林XX租金…，”以及“从2015年7月3日起广州XX公司接手了被告（林XX）的店铺并向原告（XX公司）缴纳租金，缴纳租金时依然备注被告（林XX）的名字，通过私人转账交租，写明代被告（林XX）交，交了3个月的租金…”确认了“陈某某代林XX支付了这期间的租金”这一莫须有的事实。二、原审适用法律错误。1、程序错误，本案应当追加深圳XXXX商业发展有限公司、广州XX公司为本案当事人。因《补充协议》的主体之一系深圳XXXX商业发展有限公司。2、原审判决书第一项中的“促销人员管理费”系超出XX公司在一审中的诉讼请求范围，系超裁行为。
XX公司辩称，林XX主张合同主体已经变更为案外人广州XX公司，在诉讼前我方并不清楚，而且合同主体一直是XX公司，而且对方也没有提供证据证明事先经过我方同意变更合同主体。因此，请求驳回林XX的上诉请求，维持原判。
XX公司原审诉请:1、林XX继续履行合同；2、林XX支付拖欠的租金31250.56元、管理费5558.4元、水电费541.64元、滞纳金341.75元，共计37692.35元（租金和管理费暂计算至2015年11月末，实际计算至判决之日；滞纳金暂时计算至2015年11月10日，实际应计至林XX付款日）；3、林XX承担本案诉讼费用。
一审法院查明：XX公司、林XX于2014年2月21日签订了一份《专柜合同》，约定：XX公司将其位于深圳XX龙岗区横岗街道茂盛路1号志健时代广场F1层，建筑面积为70平方米，实用面积为35平方米或双方书面确认的单位场地出租给林XX使用；林XX的经营范围为鞋包，品牌为（思苑）丽人达芙妮商品；租赁期限自2014年3月1日起至2016年2月29日；每月租金为12880元，每月管理费为2520元，租期每满一年，租金在前一年的基础上递增10%；节庆促销费1000元/年，品牌推广服务费2000元/年；林XX在签订合同之日起三日内向XX公司一次性交纳履约保证金25760元；林XX于每月5日前用现金缴纳当月费用，逾期不缴纳的，须按日向XX公司支付拖欠租金及费用等应交款万分之五的滞纳金；拖欠应交款超过五日以上，视为林XX违约，XX公司可以采取停止林XX用水、用电等措施，并可以解除合同；合同期限届满前，未经XX公司书面同意，林XX擅自停止经营、擅自撤场，除履约保证金不予退还外，林XX自愿承担两个月租金金额的惩罚性违约金，还需承担XX公司的经济损失。XX公司收取了林XX履约保证金25760元。2014年2月22日，XX公司、林XX签订《补充协议》，作出如下补充及修改：第一年租金14204.8元/月，第二年租金在第一年的基础上递增10%，第二年租金15625.28元/月，管理费不变2779.2元/月，合同期限自2014年3月1日起至2016年2月29日止；本协议为原合同的补充部分，本协议未约定的，按原合同有关条款执行，本协议与原合同条款相冲突的，以本协议为准。上述《专柜合同》及《补充协议》均加盖“深圳XXXX公司合同专用章”及有林XX的签名及捺印。
XX公司主张林XX缴纳租金及管理费截至2015年9月，缴纳水电费截至2015年8月，而在2015年10月开始未按约缴纳租金及其他各项费用，并提交林XX欠费明细表、缴费通知单、水电表抄表记录、2015年度公共区域专柜灯（公共区域用电）。缴费通知单显示：2015年10月费用为18986.12元，其中包含10月租金15625.28元、10月管理服务费2779.2元、10月照明电费44.86元、10月电费208.69元、10月促销员管理费40元、9月公共用电60.32元、9月电费227.77元；2015年11月费用18404.48元，其中包含11月租金15625.28元、管理服务费2779.2元；铺位名称林XX（达芙妮鞋包）。欠款明细表显示2015年11月、12月每月欠租金15625.28元和管理费2779.2元。林XX对XX公司提交的上述证据不予认可，主张至2015年6月底的租金及各项费用林XX已经交清，而2015年7月1日起的租金及各项费用应由广州XX公司承担，与林XX无关，并称7月之后的租金及费用是广州XX公司转账支付给XX公司的。XX公司回应，2015年7月至9月期间的租金、管理费等是由一位叫陈某某转账，备注林XX租金，所以XX公司认为依然是由林XX委托别人转账支付，其一直没有同意租赁合同的主体变更。
林XX提交照片以证明原“思苑”专柜已转租给“皇妹”鞋柜经营，并申请了证人李X到庭作证。XX公司认为林XX超过举证期限提交上述照片而不予质证，并称林XX不履行约定向其支付相关的费用，并且未经其同意林XX于2015年10月21日擅自逃场，违反了合同的约定。证人李X称：其是广州XX公司的自营店的经理，林XX是广州XX公司加盟商，2015年6月份双方协商由加盟店转为直营店；广州XX公司跟林XX签订了加盟转自营的协议，并派其与林XX双方一起到志健广场的招商部经理处进行租赁合同的变更，但是何XX说租期到了之后再和广州XX公司重新签订合同，因为店铺是自己收银，跟商场没有财务对账的关系，只需要按时缴纳租金即可；从2015年7月3日起广州XX公司接手了林XX的店铺并向XX公司缴纳租金，缴纳租金时依然备注林XX的名字，通过私人转账交租，写明代林XX交，交了3个月的租金，然后公司倒闭，老板找不到人，员工工资也没有发。
XX公司提供录音光盘，录音内容：女：“我们现在跟你签的合同，是林XX是吧，对不对？”男：“X。我今天来就是说这个问题。假如说你公司要终止这个合同，要拿走这些货和押金，我没有意见；但是假如说要按合同来算，那么好，我重新接收这家店，那么货给我，押金要给我，我10月份的租金给你，最多欠你一个滞纳金。”林XX对此不予认可。
一审法院认为，XX公司、林XX签订的《专柜合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，应为合法有效，合同当事人均应按照合同的约定履行已方义务。《专柜合同》及《补充协议》均加盖了XX公司用章，涉案场地也实际交由林XX使用，林XX抗辩XX公司不是合同签订的主体，依据不足，法院不予采纳。
林XX主张合同的承租方已经变更为案外人广州XX公司，但是未能提交承租主体变更的三方协议或XX公司同意变更承租人的书面材料，即使正如证人所称广州XX公司跟林XX签订了加盟转自营的协议，该协议仅是案外人与林XX之间的协议，不对XX公司产生合同约束力；而证人也称2015年7月至9月的租金及费用等转账给XX公司时，都有备注代林XX交，从证人的陈述中XX公司也未曾明确表示同意变更租赁合同的承租方。以上事实显示案外人并未承接林XX与XX公司之间的租赁合同的权利义务关系，XX公司、林XX仍受《专柜合同》及《补充协议》约束，故林XX应按约定支付租金及相关费用。根据林XX陈述2015年7月之后的租金及相关费用与其无关以及证人陈述“交了3个月的租金，公司倒闭了老板找不到人”，结合XX公司主张，可确认2015年10月起的租金及费用尚未支付，该行为已经构成根本违约，林XX应依法承担给付租金及其他费用，并按约支付滞纳金的责任。林XX与案外人广州XX公司之间的纠纷，应依照法律规定或者按照双方约定另循途径解决。
本案中，林XX承租的专柜2015年10月21日起停止经营且自此未再支付租金等费用，对于林XX的履约意愿发生变化的事实，及按合同约定XX公司在此情形下享有单方解除权，对此XX公司应当明知，即使XX公司选择继续履行，等待林XX履约，也不应超过商业上的合理时间；至2016年1月4日本案开庭时，林XX亦明确表示其不是租赁合同承租人，无须履行该租赁合同，至此，林XX已经严重违约且明确表示不再履行合同，XX公司应该履行合同解除权，将场地另行出租使用，以防止合同损失扩大。故法院酌定2015年10月至2016年1月四个月可作为XX公司等待林XX履约的合理时间，XX公司可主张2016年1月之前的租金等费用。2016年2月后，XX公司未采取合理措施，解除合同或另行出租使用场地，违反了减损规则和诚实信用原则，故2016年2月1之后的租金及管理费等法院不予支持。对XX公司诉请继续履行租赁合同，法院亦予以驳回。
根据《专柜合同》及《补充协议》，2015年10月至2016年2月期间的租金15625.28元/月、管理费2779.2元/月；每逾期一日缴费，按当月拖欠总费用的0.05%计算滞纳金；林XX在2015年10月底停止经营，11月开始便无产生水电费。另依据XX公司提交的林XX欠费明细表、缴费通知单、水电表抄表记录，林XX应向XX公司支付：2015年10月的租金、管理费、水电费及促销员管理费共计18986.12元，滞纳金从2015年10月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2015年11月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年11月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2015年12月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年12月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2016年1月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2016年1月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止。
原审判决：一、林XX应于判决发生法律效力之日起七日内向XX公司支付2015年10月的租金、管理费、水电费及促销员管理费共计18986.12元，滞纳金从2015年10月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；二、林XX应于判决发生法律效力之日起七日内向XX公司支付2015年11月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年11月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；三、林XX应于判决发生法律效力之日起七日内向XX公司支付2015年12月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年12月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；四、林XX应于判决发生法律效力之日起七日内向XX公司支付2016年1月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2016年1月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；五、驳回XX公司的其他诉讼请求。
本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，林XX于二审调查期间提交了一份照片证据，拟证明涉案专柜已由XX公司转给案外人“皇妹”经营。林XX在二审调查期间申请追加广州XX公司作为第三人，并判令其赔偿XX公司全部损失。
本院认为，林XX与XX公司签订的《专柜合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行合同。林XX上诉主张本案应追加深圳XXXX商业发展有限公司作为当事人，原审未予处理有误，本院认为，虽然《专柜合同》及《补充协议》上有深圳XXXX商业发展有限公司的名称，但林XX在签订合同时并未提出异议，且《专柜合同》及《补充协议》均加盖了XX公司公章，涉案场地也实际由XX公司交付使用，因此，XX公司系合同签订的主体，林XX的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
林XX作为承租人，应当依照合同约定支付租金及相应的管理费用，林XX主张于2015年7月1日起承租方已经变更为广州XX公司，并上诉主张原审认定2015年7月至9月的租金费用系由案外人代为转账支付有误，对此，本院认为，林XX未提交相关的证据证明2015年7月1日起承租方已经变更为广州XX公司，一审证人亦陈述广州XX公司未与XX公司签订租赁合同，XX公司也未明确表示同意变更租赁合同的承租方。因此，林XX关于承租方变更的主张，依据不足，本院不予支持。林XX于二审期间要求追加广州XX公司作为第三人，亦缺乏依据，本院不予支持。XX公司在原审时主张2015年7月至9月的租金及费用等是由一位叫陈某某转账，备注林XX租金，该主张与证人陈述一致，因此，原审认定2015年7月至9月的租金及费用仍由林XX支付并无不当，本院依法予以确认。林XX的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
林XX上诉主张依据《专柜合同》，XX公司在林XX连续三天不正常营业的情况下，第四天就可以收回专柜使用权，原审酌定四个月的等待履约期不当，对此，本院认为，根据合同约定，XX公司可以在林XX连续三天不正常营业的情况下收回专柜使用权，该约定仅是赋予了XX公司选择权。本案林XX虽然于原审提交了照片，但并未提供充分有效的证据证明XX公司已经收回专柜并且另行出租。在XX公司未解除合同的情况下，林XX仍应当履行合同。林XX未缴纳2015年10月之后的租金及相关费用，至原审开庭时已明确表示无需履行该合同，原审酌定2015年10月至2016年1月为等待履约期并无不当，本院依法予以确认。林XX的该项上诉主张，本院不予支持。
林XX上诉主张租金金额应以《专柜合同》约定为准，而不以《补充协议》为准，对此，本院认为，因《补充协议》签订于《专柜合同》之后，且明确约定系对《专柜合同》的补充，林XX的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。2015年10月的水电费等虽未经林XX确认，但XX公司主张的数额符合常理，促销员管理费亦属于运营过程中产生的管理费用，因此，原审认定林XX2015年10月应支付的款项并无不当，本院依法予以确认。
综上所述，上诉人林XX上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1664.27元，由上诉人林XX承担。
本判决为终审判决。