户口与产权同样重要

人在买卖二手房时候，往往将谈判的重点放在房子的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，却经常忽略一个可能引发严重后果的户口问题。

在司法实践中，因户口引发的房屋买卖纠纷由逐年上升的趋势。其纠纷的主要形式为：买卖双方经过谈判后，卖方将户口过户到买方的名下，买房也将付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时候才发现，卖方的户口并没有从该房屋中迁出，以此买方也无法迁入该房屋。更有甚者，有些卖方的共同居住人以户口尚未迁出为名，主张对房屋有居住权，因此拒绝迁出。如此一来，买方虽然名义上买了一套产权房，但是户口的阴影挥之不去。谁愿意自家的房子装着一个陌生人的户口呢？如果碰到卖方的共同居住人以户口为由拒绝迁出则更糟。买方花费巨资买来的房子却只能看不能住，无疑成了“镜中花 水中月”，如果想搬进购买的房屋，花费在诉讼上的财力和精力又将无法避免。

房屋交易一旦发生户口纠纷，处理起来非常复杂。由于户口的迁入或迁出是由公安机关来管理的，不属于法院的受理范围，因此法院对此类案件是不予受理的。而公安机关处理户口纠纷时候又受到户口政策的限制。比如卖给买方的房子是卖方唯一的住所，没有其他房屋可供卖方迁入户口，则无论买方的理由多么充分，公安机关都是无法将卖方强行迁出的，相应的买方的户口也就无法迁入。

笔者认为：第一、要求卖方出示户口，并复印留存，通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方的家庭情况。但是这种做法存在两个缺陷，一方面户口本只能反映卖方家庭成员的户籍情况，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内。另一方面，户口本上的信息可能与实际户籍现状存在差异。

第二、在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况，房屋的户籍通常由房屋所在地的派出所户籍部门管理，买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍情况，如果派出所仅限于本人查询的话，那么买方就和卖方一起去派出所查询，如果卖方不愿意去拒绝配合的话，则房屋的户籍可能存在问题。

第三、就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任。如前所述，户籍问题的补救是非常困难的，买方必须在预防上下功夫。在签订合同时候，应当把握两点：一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出 时候，才可以付清全部房款。买方应当时刻牢记：花钱买的不仅仅是一处产权，而且是户口无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将全部户口迁出是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了明确了违约责任，就免除了买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中收集证据来证明自己遭受的损害。