给沙城明珠小区业主的一封信

尊敬的沙城明珠小区的全体业主：

近期听到贵小区的业主不仅因购买房产与开发商产生了矛盾纠纷，还因与农业银行、工商银行之间的借贷关系，发生了被起诉成为被告的不利情况。为了维护好全体业主的合法权利不受侵犯，经部分业主与本律师面对交流后，现形成一些对纠纷处理的法律意见，希望全体业主看懂，看明白，更能看清楚。

从我国现行按揭法律关系来看，涉及以下法律关系：

1、买受人（业主）与开发商之间的买卖关系；

2、银行与买受人（业主）之间的借贷关系；

3、买受人与银行之间的抵押关系；

4、开发商与银行、买受人之间的保证关系；

5、开发商与银行之间的回购关系。

（可能还有买受人、银行与保险公司之间的保险关系）

商品房买卖关系与商品房贷款担保关系之间不具有主从合同的法律关系，他们之间既紧密联系又相互独立的合同关系。

贵小区的纠纷处理对策：

一、商品房买卖合同解除后，买受人有权要求解除商品房担保贷款合同，使买受人（借款人）实现权利义务平衡。

1、买受人主张解除商品房担保合同的依据。《商品房司法解释》第24条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保合同的目的无法实现的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。可见，法律支持当事人解除买卖合同后，当事人可以解除商品房担保贷款合同。

2、买受人主张解除商品房担保贷款合同的方式。根据《合同法》第68条及民事诉讼法关于举证责任的规定，如果双方当事人进行了诉讼，行使解除权的一方须对产生合同解除权的原因和已经进行了有效通知等事实负担相应的举证责任。

二、商品房买卖合同解除后，开发商（出卖人）可以要求解除商品房抵押担保合同，使开发商（出卖人）实现权利义务平衡。

在商品房买卖合同解除后，房屋所有权应当恢复在开发商名下，但由于抵押权的独立性和绝对性，抵押权仍及于该房屋上。在此种情况下，根据《商品房司法解释》第25条2款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

三、商品房买卖合同解除后，贷款人（银行）可以要求解除商品房抵押担保合同，使贷款人（银行）实现权利义务的均衡。

1、在商品房买卖合同解除时，要求解除合同一方应当负有通知银行义务。

2、在商品房买卖合同解除后，银行应当有权行使担保贷款合同解除权。

3、银行应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

4、银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，可以要求开发商直接返还按揭款。

以上是本律师的一些处理意见，希望能建立委托关系，只有切入到案件中更好的维护业主的合法权利。

陕西东源律师事务所

贺基贵律师

2017年7月21日