律师观点分析
广东南粤银行股份有限公司乐都XX与冯XX金融借款合同纠纷一审民事判决书
广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0803民初433号
原告广东南粤银行股份有限公司乐都XX（下称乐都XX），住所地：湛江市霞山区人民大道南XX公司首层，
负责人王X，行长，
委托代理人何XX、詹X，均系广东南粤银行股份有限公司职员，
被告冯XX，女，1973年6月13日出生，汉族，住湛江市赤坎区，
委托代理人唐XX，广东XX律师事务所律师
原告广东南粤银行股份有限公司乐都XX诉被告冯XX金融借款合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人何XX、詹X，被告冯XX的委托代理人唐XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告诉称：一、根据被告冯XX申请，我行于2015年6月19日与被告冯XX签署合同编号为南XX都借字2015第004号《借款合同》，我行向被告冯XX发放贷款人民币90万元，年利率为9.18%，期限为12个月，自2015年6月19日至2016年6月18日，
二、我行与被告冯XX签署合同编号为南XX都最高抵字2015第002号《最高额抵押合同》，约定被告冯XX提供位于湛江市××人民大道北××大厦××办公室房地产（房地产权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）为上述借款作抵押，并在相关部门办理了抵押登记手续，
鉴于上述借款已逾期并发生欠息，被告均未履行还款责任，经多次催收未果，截止2017年2月28日是，尚欠贷款本金90万元及利息99254.98元（利息暂计至2017年2月28日，以后续计至清偿之日），现起诉要求1、被告冯XX偿还原告贷款本金900000元及利息99254.987元（计至2017年2月28日，以后的利息续计）；2、原告对被告冯XX提供的抵押物享有优先受偿权；3、承担本案的诉讼费用.
被告辩称，原告所诉是事实，但我经营的厂已倒闭，暂无能力偿还贷款，
经审理查明，于2015年6月19日，被告冯XX与原告签订一份《借款合同》（合同编号：南XX都借字2015第004号），约定：向原告贷款90万元，用于支付服装款，贷款期限为1年，即自2015年6月19日至2016年6月18日，年利率为9.18%，按月付息，付息日为每月20日，最后一次付息日为贷款到期日；还约定：甲方不按本合同约定的还款期限偿还到期（含提前到期）应付的贷款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息；并按本款约定的罚息利率计收复利，甲方在贷款期限内不能按期支付利息，自欠息之日起按照本款约定的贷款利率计收利息，并按本款约定的罚息利率计收复利，
同日，原告与被告冯XX签订了编号为南XX都最高抵字2015第002号《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续（粤房地他项权证号：湛江TX字第010XXXX2524号），约定：被告冯XX提供位于湛江市××人民大道北××大厦××办公室（房地产权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）为上述借款作抵押，此抵押为最高额抵押，债权确定的期间为2015年6月19日至2018年6月18日，
合同签订后，2015年6月23日原告依约支付贷款90万元给被告，被告也依约支付利息到2016年6月18日，至2017年2月28日被告尚欠利息99254.98元，因被告不履行还款付息义务，原告诉至法院要求依法处理，
以上事实有原告提供的《借款合同》（合同编号：南XX都借字2015第004号）、《最高额抵押合同》（合同编号：南XX都借字2015第004号）、（粤房地他项权证号：湛江TX字第010XXXX2524号）、（房地产权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）、《借款借据》、《提款申请书》、《支付委托书》、《特种借方凭证》、《冯XX本息明细表》、二份《逾期催收通知书》及庭审笔录等证据证实，本院对上述证据予以确认，
本院认为，原告与被告签订的《借款合同》、《最高额抵押合同》都是当事人在平等自愿的前提下签订，意思表示真实，合同内容不违反国家法律、法规的规定，因而合法有效，应受法律保护，当事人均应按合同履行义务，根据合同法的有关规定，本案被告冯XX不能依约偿还贷款及支付利息，致使不能实现合同目的，原告提诉要求偿还贷款及利息，本院予以支持；被告冯XX以湛江市××人民大道北××大厦××办公室抵押，并自愿办理抵押登记手续，该抵押已成立生效，故原告在债权余额为人民币900000元内对抵押物价值享有优先受偿权，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、限被告冯XX在本判决发生法律效力之日起十日内向原告偿还贷款本金900000元和利息99254.98元及支付本金900000元自2017年2月29日起至欠款付清之日止按双方约定计算的利息，但不能超过年利率24%计算的利息，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
二、原告广东南粤银行股份有限公司乐都XX对被告冯XX的抵押物湛江市赤坎区人民大道北45号丽晶大厦1904号办公室价值900000元范围内享有优先受偿权，
案件受理费13792元，诉讼保全费5000元，由被告冯XX负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院，
审 判 长 何涛
审 判 员 韩剑
人民陪审员 黄颛
二〇一七年五月二十一日
书 记 员 许昕
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人，
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任，
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任，
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任，
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿，暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还，有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还，
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息，
《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产，
抵押人可以将前款所列财产一并抵押，
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金
