房产交易合同——贷款下发延迟，能否拒绝出售房产？

一．基本案情

原告诉称

原告汤某一诉称：2016年8月14日原告通过第三人介绍，与被告签订房屋交易合同书，约定被告将其名下天津市XX区XX花园XX号楼XX门XX号房屋出售给原告，建筑面积87.5平方米，房屋成交价格1310000元，合同签订当日原告按照合同约定交纳50000元定金给被告。后于2016年8月24日原、被告共同前往房管部门签订了天津市房产买卖协议，合同签订当日，原告将房屋首付款260000元存入监管账户，现银行通知贷款手续已经办妥，原告联系被告办理房屋过户手续时，被告不顾合同约定，要求提高房屋价格，原告对此不能接受，被告当即表示不配合办理过户。现被告经原告以及第三人多次通知要求配合过户未果，现请求法院判令被告继续履行与原告之间的房屋买卖合同，为原告办理房屋过户手续；

被告辩称

被告韩某二辩称，被告既然签订买卖合同，该卖房卖房，但是责任需要说清楚。当时签订合同的时候，原、被告及第三人都在场，当场被告与第三人、原告说了必须一个月之内收到房款，因为被告也需要买房，当时都答应了，并且第三人说给被告念协议内容。签定协议之后第三人没有给被告念协议，但是被告看到协议上没有写被告提出的要求，之后被告再找第三人都不承认了。被告与第三人工作人员、经理多次联系沟通上述问题，第三人也都承认了。并且被告表示过若无法按照要求的期限下来贷款给付房款，被告就不出售房屋了，现在给付时间晚了，被告已经买不起其他房屋了。原告陈述的与事实不符。被告没有违约，不同意承担违约金，不同意原告的所有诉讼请求。原告承诺过一个月之内给付总房款，造成了被告的损失，是原告违约。

二．法院查明

经审理查明，诉争房屋坐落天津市某某区某某花园XX号，该房屋是私产，所有权人为被告韩某二。原告汤某一与被告韩某二及第三人某某宝业于2016年8月14日签订编号为100000277039的《房产交易合同》,约定被告韩某二以1310000元的价格将诉争房屋出售给原告；原告须于2016年8月14日前将定金50000元人民币交付给被告；除定金以外的其他款项共计人民币1260000元通过银行贷款的方式支付，原告同意委托某某宝业协助原、被告双方办理贷款手续；《房产交易合同》还约定，房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，买卖双方须于2016年8月26日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》（以下简称《协议》），同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告将收取的定金存入该机构，原告应于交付全部首付款后五个工作日内向银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续,支付一切相关费用。《房产交易合同》第四条第三款约定，被告应于原、被告双方到房管部门办理过户手续完毕且原告全部房款到账后7日内将房屋交付被告；如《协议》中约定的交付房屋时间与《房产交易合同》不符，以《房产交易合同》为准。《房产交易合同》第八条约定，原、被告双方均应按照约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价千分之一的迟延履行违约金。签订《房产交易合同》的同日，原告与第三人某某宝业还就诉争房屋的贷款事宜签订了一份《房屋贷款委托合同》。

原、被告依据上述《房产交易合同》于2016年8月24日签订了《协议》，其中第二条约定“甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管；房价款1260000元。乙方首付款260000元，申请银行贷款1000000元，监管房价款合计1260000元。纳税依据1260000元，贷款种类为包含公积金。”《协议》第四条约定，原告应自《协议》签订之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款260000元一次性汇入资金监管账户。当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。

《房产交易合同》签订当日，原告向被告交付定金人民币50000元，被告为原告出具定金收条；《协议》签订当日，原告将首付款260000元汇入房管局指定的资金监管账户。

案件审理过程中，经被告申请，本院赴中国农业银行股份有限公司天津新技术产业园区支行调取了原告在该行申请贷款的《个人住房公积金（组合）贷款申请表》，显示原告于2016年8月24日即在该行办理了申请贷款手续。后贷款于2016年10月26日发放，原告于2016年11月26日开始偿还贷款本息。第三人曾于2016年11月1日联系被告询问诉争房屋过户事宜，但被告表示不同意办理过户手续。后因被告一直未配合原告办理诉争房屋的所有权转移登记手续，双方协商未果，原告诉至来院，因此成讼。

三．法院判决

被告韩某二于本判决生效之日起七日内配合原告汤某一办理将坐落天津市XX区XX花园XX号楼X门XX号房屋所有权转移登记至原告汤某一名下的手续，办理所有权转移登记所产生的相关费用由原告汤某一承担；

四．律师点评

本案的争议焦点为：一、原告要求被告继续履行原、被告之间的房屋买卖合同是否应该得到本院支持；二、原告要求被告承担违约责任有无事实及法律依据。

针对争议焦点一，原告主张其按照合同约定于2016年8月24日即向银行申请办理了贷款；被告则以在签订《房产交易合同》时原告向其承诺一个月以内给付全部购房款为由辩称原告违约在先，但原告对此予以否认，第三人亦称双方没有上述承诺，且被告并未就其主张提供证据加以证明，被告为独立的完全民事行为能力人，《房产交易合同》、《协议》均由被告本人亲自签订，《房产交易合同》及《协议》约定了购房款的支付方式为银行贷款，并未对原告何时向被告付清全部购房款做出约定。现被告已依约履行了向被告支付定金50000元、将首付款260000元汇入资金监管账户、在约定期限内向银行申请贷款的义务，并已开始偿还银行贷款，故被告亦应继续履行合同，并依约配合原告办理诉争房屋的所有权转移登记手续。现原告要求被告继续履行合同、配合其办理所有权转移登记手续的诉请，合法有据，予以支持。

针对本案争议焦点二，原告要求被告给付自2016年10月27日至庭审之日的违约金38000元，并给付按照总房款日千分之一的标准计算至实际办理过户之日止的违约金一节，因双方在《房产交易合同》中对违约责任有明确约定，被告在2016年11月1日明确表示不配合办理过户手续，其行为系违约，应承担相应的违约责任。庭审中，被告抗辩合同中约定的违约金过高，请求法院予以调整，原告亦未提交相关证据证明其损失数额，现原告主张的违约金明显高于其损失，应予以调整，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。