房产交易合同纠纷——解除合同后，能否要求返还购房定金？

一．基本案情

原告诉称

原告李某一诉称：2016年1月9日,原、被告由第三人提供居间服务,签订了由原告购买被告位于天津市某某区某某路某某花园XX号楼XXX号房屋的《房产交易合同》,成交价格为1575000元。签约当日,原告向被告交付购房定金10000元。合同约定原告应于2016年4月10前将购房款存入房管局资金监管中心,2016年4月8日原告通知被告房款已备齐,可以随时到房管部门办理签署买卖协议、存入房款的手续,但遭被告无理拒绝。2016年4月10日,被告通过第三人告知原告,明确表示不再出售该房屋。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,给原告造成巨大经济损失。现请求法院判令解除原、被告签订的《房产交易合同》。

被告辩称

被告李某二辩称,原告所述签署天津市某某区某某路某某花园XX号楼XXX号房屋的《房产交易合同》、被告收取原告购房定金10000元以及合同约定原告应于2016年4月10前将购房款存入资金监管中心一事属实,但不认可原告关于被告违约的主张。合同约定的2016年4月10日前交付购房款并不仅仅指交付购房款一项,还应包括筹款和网签等事项。由于房管部门房屋交易业务繁忙,办理网签手续应提前预约,否则,一天之内无法完成签订协议和存入房款的工作。2016年4月9日、10日是法定公休日,第三人转述原告于2016年4月9日备齐购房款,因双方尚未在房管部门预约网签的时间,此时无论如何均无法履行完毕房产交易合同中约定的事项。由于原告的上述行为已构成违约,被告已于2016年4月10日以书面形式通知原告解除房屋买卖关系。

二．法院查明

本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。对于原、被告存在争议的事项,本院查明事实如下,2016年4月8日晚,原告电话告知第三人具体经办涉讼房屋买卖的中介人员已备齐购房款,可以办理网签手续。次日,该中介人员电话通知被告可以前往房管部门办理网签,被告以原告超过了合同约定的履行日期为由加以拒绝。同日,原告以中国邮政EMS方式向被告邮寄送达《催告通知书》,通知被告“1.《房产交易合同》合法有效,您应当按约定与本人签订买卖合同;2.如您未在约定签约,您应当承担相应法律责任及目前导致的损失承担责任”。该邮件因“电话一直不接,楼下有门禁,进不去”的原因被邮政部门退回。2016年4月10日,被告将解除与原告房屋买卖关系及定金不予退还的《违约通知书》交付第三人相关中介人员,要求该中介人员转交原告。

《房产交易合同》第七条“违约责任”约定“4、甲方未按照约定注销抵押的,乙方未按照约定付款的,甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金;若一方逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。”“5、在合同履行期限届满之前,甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产,或出现其他根本性违约情形的,守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。

上述事实有原、被告及第三人当庭陈述和相关证据佐证。

三．法院判决

解除原告李某一与被告李某二签订的《房产交易合同》;

四．律师点评

本案争议焦点为谁应对原、被告签订的《房产交易合同》无法履行承担根本性违约责任问题。《房产交易合同》约定原、被告双方须于2016年4月10前亲自到房屋所在辖区的房管部门签署《天津市房产买卖协议》,通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。同时约定原告采取一次性付款的方式于2016年4月10前将除定金外的剩余房款存入资金监管中心。通过上述约定和当事人的陈述,可确认一个事实,即在原告将该房款存入资金监管中心前,原、被告必须亲自到房管部门办理网签手续。双方在《房产交易合同》中对办理网签手续的日期约定为2016年4月10日前,对原告存入剩余房款的日期亦作了相同日期的约定。

关于办理网签手续是否需要提前与房管部门预约、由谁预约以及何时完成预约,《房产交易合同》并未进行约定。在此情形下,原告于2016年4月8日晚或第三人主张的2016年4月9日表示其已备齐购房款,可以办理网签手续,并不违反关于“甲乙双方须于2016年4月10前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》”以及“乙方须于2016年4月10前将剩余房款存入资金监管中心”的约定,即便2016年4月9日、10日为法定公休日,依惯例亦可顺延或就此另行约定。被告于2016年4月10日书面通知第三人及原告解除与原告的房屋买卖关系,表示不再出售本案涉讼房屋,是导致双方签订的《房产交易合同》无法履行的根本原因。被告的行为符合《房产交易合同》中有关根本性违约的情形,构成根本性违约,应承担根本性违约的违约责任。《房产交易合同》第六条“居间服务费”4约定“因甲乙双方或其中一方原因,导致合同日后不能实际履行的,丙方仍有权按照约定收取居间服务费,如已收取居间服务费则丙方不予退还。守约方支付居间服务费的,由违约方向守约方赔偿该笔费用”。由于被告的违约致使原告合同目的不能实现并由此遭受经济损失,故被告除承担违约责任外,还应当将收取的定金退回原告并赔偿原告已支付的居间服务费及房屋保障服务费。被告主张原告构成根本性违约并无事实依据,其主张不予采信。

因原告已向第三人支付了中级房,合同不能履行系因被告原因导致,依据合同约定,第三人收取的中级房不予退还,原告支付的的该笔费用应由被告赔偿