房产交易合同履行问题——未能按照约定履行合同，是否需要承担违约责任？

一．基本案情

原告诉称

原告王某一诉称：2017年9月14日，原告与二被告签订《房产交易合同》，该合同约定原告将其所有的坐落于天津市某某区某某花园XXX号房屋出售给被告，房屋价款1800000元，被告朱某二除首付款外的房款采用贷款形式支付。2017年9月29日，原告又与被告朱某二签订了《天津市存量房屋买卖协议》。以上协议签订后，原告多次配合被告朱某二到银行办理贷款手续，但因被告朱某二原因，贷款未获审批。被告中某某物业公司隐瞒信息，协助被告朱某二拖延告知原告关于贷款未审批的真实情况。2017年12月14日，原告经询问银行得知，被告朱某二贷款手续于2017年11月初就被退回。现因被告朱某二根本违约，导致双方合同目的不能实现，被告应承担违约责任并赔偿损失，被告中某某物业公司没有履行中介责任，应承担连带赔偿责任，现请求法院判令解除原告与被告签订的《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》。

被告辩称

被告朱某二辩称：对于原告诉称的双方签订《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》的事实认可。本诉被告于签订《房产交易合同》当日给付原告定金20000元，并于2017年10月9日缴纳购房首付款723000元，且依据《天津市存量房屋买卖协议》约定，购房方应于2017年12月30日前办理完毕贷款手续，但原告于2017年12月20日即向被告邮寄通知书通知解除上述协议，而此时协议尚在履行期间。原告上述行为表明其已不再履约，构成违约，故请求驳回原告全部诉请。

二．法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：

2017年9月14日，原告与被告朱某二、被告中某某物业公司签订《房产交易合同》，该合同约定：一、房地产情况，甲方将其所有的坐落于天津市某某区某某花园XXX号房屋出售给乙方。二、买卖条件，该房地产成交价为1800000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金20000元，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。甲、乙双方须于2017年9月30日前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日与本合同发生冲突，以本合同为准。除定金以外的剩余房款1780000元，甲方同意乙方采用以下方式支付即银行贷款，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2017年9月30日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。六、违约责任，乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金，甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。甲方未按约定注销抵押权的，乙方未按约定付款的，或违反本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1%作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。乙方以贷款方式支付房款的，如因一方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任。同日，被告朱某二交付原告定金20000元。

2017年10月19日，原告与被告朱某二在天津市某某区房管局签订《天津市存量房屋买卖协议》，该协议第二条关于房屋价款约定为2410000元。第三条关于房屋价款交付中约定，甲乙双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款。乙方首付款723000元，申请银行贷款1687000元。乙方应于2017年12月30日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2017年12月30日前办理完毕贷款手续。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。庭审中，原、被告均确认实际履行的房屋价款为1800000元。

上述协议签订后，原告和被告朱某二一同共计三次去往不同银行办理贷款，但均未能办理成功。关于贷款未果的原因,原告表示系因被告朱某二的贷款资质、手续不合银行要求，且双方最后一次即2017年10月下旬去宾水西道的农行提交贷款申请后，该银行于2017年11月初即通知被告朱某二申请未通过；被告朱某二表示系因案涉房屋的评估价过高所致，其曾于2017年12月19日与原告协商按照1800000元的房屋价款重新签订《天津市存量房屋买卖协议》；被告中某某物业公司亦表示是因案涉房屋的评估价过高所致。对此，原告提供其子王森与银行员工及中介员工的通话录音各一份，二被告未提供证据，但均对通话录音真实性不予认可。

三．法院判决

一、原告王某一与被告朱某二、被告天津中某某物业顾问有限公司于2017年9月14日签订的《房产交易合同》以及原告王某一与被告朱某二于2017年10月19日签订的《天津市存量房屋买卖协议》于本判决书发生法律效力之日解除；

四．律师点评

本案争议焦点有两方面，一是原、被告在履行合同过程中是否有违约行为；二是若有违约，守约方主张违约金及损失是否应予以支持。

关于争议焦点一。被告朱某二抗辩称《天津市存量房屋买卖协议》中明确约定其应于2017年12月30日前办理完毕贷款手续。但原告于2017年12月20日，上述履行期未届满前即通知被告解除合同，故属违约在先。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《天津市存量房屋买卖协议》是当事人真实意思表示，未违反相关法律禁止性规定，合同合法有效。被告朱某二应按照《天津市存量房屋买卖协议》的约定履行将首付款、贷款一并于2017年12月30日前打入资金监管账户中，或者当银行贷款未被批准时，一次性补足全部监管房屋价款的合同义务。但根据被告朱某二提供的微信聊天记录可知，截至2017年12月19日其已无法在银行办理案涉《天津市存量房屋买卖协议》中约定的贷款额度，并在微信中通知原告“需要更换银行，继续办理买房贷款事宜”，同时要求原告“配合到西青房管局先退协议后打协议”。被告该行为，表明因其贷款未果，实质上对案涉的《天津市存量房屋买卖协议》已经履行不能，属于《中华人民共和国合同法》第九十六条中规定的“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务”的情形，据此,原告有权行使合同解除权，故原告于2017年12月20日发出解除合同的通知并不违反相关法律规定，亦不构成违约。退一步而言，即使被告朱某二对于原告上述解除合同的通知有异议，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，其可以在三个月的异议期间内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，另应在确认合同效力的同时，履行合同约定的于2017年12月30日前将首付款、贷款打入资金监管账户中或者一次性补足房款合同义务。但本案中，被告朱某二虽提出反诉，但反诉诉请系要求解除合同，并未要求确认解除合同的效力及继续履行合同，且被告朱某二至今未履行上述缴纳购房款的合同义务。综上，本案纠纷系因被告朱某二无法按约定办理贷款、缴纳购房款所致，违约责任在于被告朱某二而非原告，故对于被告朱某二抗辩原告违约在先的意见，不予采信，同时，对于被告朱某二反诉原告返还定金20000元及支付违约金180000元诉讼请求，不予支持。

关于争议焦点二。因被告朱某二违约，依法应承担相应的违约责任。本案中，原告主张按照合同约定即被告违约逾期超过十五日，要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金为180000元。被告朱某二对违约金计算方式予以认可，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确认。原告另主张被告朱某二赔偿损失150000元，此部分损失是原告在履行其与案外人的房屋买卖合同过程中因自身违约造成的，且本院结合本案实际情况已支持原告违约金180000元的合理诉讼请求，故对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告主张被告中某某物业公司承担连带责任的诉讼请求，因被告中某某物业公司系居间方，已履行促成双方签订房屋买卖合同等主要居间义务，且原告提供的证据不足以证明该被告存在故意隐瞒重要事实、损害原告利益的行为，故对于原告该项诉请，不予支持。

关于本诉及反诉中解除《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》的诉讼请求。原告于2017年12月20日向二被告发送了《解除房地产买卖关系通知书》，根据法律规定，解除通知自到达二被告之时即为生效。但本案中，原、被告均通过诉讼要求法院判令解除上述合同，且庭审中双方达成合意，均同意解除合同，对此予以支持，确认案涉合同于本判决书发生法律效力之日解除。