房产交易合同——违约解除合同，能否要求赔偿？

一．基本案情

原告诉称

原告赵某一诉称：2016年2月22日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，原告为乙方，被告为甲方，第三人为丙方。该合同约定，原告购买被告名下坐落于天津市某某路某某花园XXX号房屋，价款112万元。2016年2月23日，原告给付被告购房定金2万元，2016年3月4日第三人口头通知原告，被告表示不再出售涉诉房屋，双方于2016年3月6日至3月8日进行了协商。2016年4月7日，原告取得天津市市区不动产登记事务中心河东部出具的“预约协议申请号”和“预约报税号”。本约定原、被告应于2016年5月16日下午到该中心签署《天津市房产买卖协议》。2016年4月20日，原告从居间人处获悉，被告届时将不签署《天津市房产买卖协议》，即明确表示拒绝出卖该房屋给原告，被告实属违约。原告于2016年5月5日书面通知被告解除该《房产交易合同》。时至起诉之日，被告仍未回复原告。依据合同法相关规定，原告要求被告返还购房定金2万元。现请求法院判令原告与被告签订的《房产交易合同》解除；判令被告返还原告购房定金2万元；

被告辩称

被告李某二辩称：原告所述签订房屋买卖协议情况属实，双方的协议是在2016年2月22日签订的，3月4日被告即通知第三人工作人员房子不卖了，在第三人工作人员的主持下原、被告进行了协调，当时被告同意双倍返还定金，但原告不同意，坚持要求赔偿10%的违约金；同意解除合同，同意双倍返还定金，因为被告没有给原告造成更大的损失，故不同意原告其他诉讼请求。

二．法院查明

经审理查明，2016年2月22日，原告、被告及第三人签订的《房产交易合同》，约定被告将其名下坐落天津市某某路某某花园XXX号房屋以112万元的价款出售给原告，合同第七条“违约责任”的约定为在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系，并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。2016年2月23日，原告给付被告购房定金2万元；2016年3月4日，被告通知第三人工作人员因家庭内部原因不再出售涉诉房屋。后，原、被告虽经第三人协调，但就解除合同及相关费用赔偿问题未能达成一致意见。2016年5月5日，原告以邮政特快专递形式向被告邮寄了《解除合同通知书》，被告表示并未收到该通知书。庭审中，被告及第三人均表示同意解除合同。

上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的证据佐证并经当庭质证，本院予以认定。

三．法院判决

一、原告赵某一、被告李某二、第三人天津某某房产经纪有限公司就坐落天津市某某区某某路某某花园XXX号房屋签订的《房产交易合同》于2016年6月23日解除；

二、本判决生效之日起十五日内，被告李某二返还原告赵某一购房定金人民币2万元；

四．律师点评

本案存在的纠纷是对于房产交易合同的履行违约问题。根据原、被告及第三人签订的《房产交易合同》是三方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，予以确认。

合同签订后，被告表示不再出售涉诉房屋的行为显属违约，故原告要求解除合同，被告及第三人均表示同意解除合同，本院照准。根据相关法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，故原告要求被告给付11.2万元违约金的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，予以支持。

庭审中，被告同意返还定金系真实意思表示，第三人同意退还原告综合保障服务费、贷款服务费及评估费是真实意思表示，且原告表示因第三人退还上述费用，因此不再向被告主张上述费用，予以准许。双方约定的违约金数额已经高于原告向第三人交纳的居间服务费的数额，故原告要求被告赔偿居间服务费5600元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。