房产拆迁与交易——购买的房产被拆迁，能否要求返还购房款？

一．基本案情

原告诉称

原告任某一诉称：任某二、任某一是同胞兄弟关系，刘某八是任某二妻子，父亲任某七在某某镇某某村有民房一处，后分给了任某二、任某一二人。2000年4月6日将上述房屋过户至任某二名下。2007年12月18日任某二、任某一将上述房屋卖给了二被告。但二被告均不具备购买上述房屋条件，双方间的买卖协议违反了法律的强制性规定，属无效协议，任某二于2017年1月8日去世。另外，上述房屋被列入拆迁范围，被告从第三人处置换了楼房，并从第三人处领取补偿款904,861.40元。因被告王某五在本村有宅基地无权购买涉案房屋，被告王某六非本村村民也无权购买涉案房屋，双方间的买卖协议违反了法律强制性规定，属于无效协议。现请求法院要求确认任某二及原告任某一与二被告于2007年12月18日签订的房产交易协议书无效；要求二被告返还房屋拆迁补偿款904,861.40元；要求第三人将拆迁置换的房屋待具备交付条件时交付给二原告。

被告辩称

被告王某五辩称：2007年12月18日，任某二将登记在自己名下的位于某某县某某镇某某区路北的三间半危房做价58,000.00元出卖给了我。签订协议的同时我按照协议的约定支付任某二10,000.00元，2007年12月20日将剩余的48,000.00元支付给任某二，任某二将房屋交付给了我。2007年12月20日我将该处房屋转卖给自己的兄弟王某六，并按照与任某二签订的房产交易协议书的约定，要求任某二协助办理房屋产权过户手续。后任某二协助王某六在2008年8月到某某县房屋产权产籍监理所办理了变更手续，至此我与任某二之间签订的房产交易协议书已经实际履行完毕。

被告王某六辩称：2007年12月18日任某二将登记在自己名下的位于某某县某某镇某某区路北的三间半危房做价58,000.00元出卖给本村村民王某五，后王某五将该处房屋以60,000.00元的价格转卖给了我，并将与任某二签订的房产交易协议书、收条、房屋产权证书原件一并交给了我。随后任某二、王某五分别按照两份协议的约定履行各自义务，协助我在2008年8月办理了房屋产权过户手续，将本案诉争的房屋变更登记在我名下，王某五与我之间存在买卖合同关系，而原告与我之间不存在买卖合同关系。2007年12月18日任某二是将登记在自己名下的房屋出卖给王某五，没有违反法律、行政法规的强制性规定；2007年12月20日王某五将该处房屋转卖给我并协助办理房屋变更登记手续，同样没有违反法律、行政法规的强制性规定；2008年8月2日任某二与王某五按照两份协议的约定为我办理了房屋产权变更登记，由于任某二出卖的是危房，2009年5月我向某某县建设局申请翻建手续，同年我将从王某五处购买的该处房屋进行了翻建及装修。

第三人某某县征收办述称，第三人对本案涉案房屋进行拆迁时，王某六向第三人提供了该房屋所有权证书，证实该房屋所有权人为王某六，因此第三人与所有权人及实际居住使用权人王某六签订了房屋拆迁安置协议。第三人进行的拆迁行为和安置行为符合相关法律规定以及某某县制定的相关政策，无过错，为此应驳回原告的诉讼请求。

二．法院查明

本院根据当事人陈述和经审理确认的证据，认定事实如下：2000年4月6日，任某七将集体土地建设用地使用证申请变更至任某二名下，用途为住宅，使用面积278.16㎡，其中建筑面积69.94㎡。2007年12月18日，任某二作为卖房人，王某五作为买房人签订了房产交易协议书。原告及被告王某六提供的协议书复印件开始部分存在区别：原告提供的协议书卖房人为任某二，买房人为王某五、王某六；被告王某六提供的协议书卖房人为任某二，买房人为王某五。在协议书的签名处卖主：任某二、任某八，买主：王某五。此协议书约定：卖主现有旧瓦房三间半，砖木结构，因年久失修处于危房状态，本人又无经济条件翻新，故经中介人出面洽谈商量，愿将此房产及宅院一并出让给买主名下使用，注明了房屋坐落位置、四至，此房宅土木相连，门窗户壁具全，属地随房走。此房屋及宅院内附属建筑物共作价58,000.00元，立字之日买主预付卖主10,000.00元，剩余款48,000.00元待三日以内全部付清不欠；此房产交易税费由买主承担，房产变更由买主负责办理，与卖主配合。任某二分别于2007年12月18日出具收条：今收到卖房款10,000.00元，2007年12月20日收条：今收到卖房款48,000.00元，卖房款已全部收齐。2007年12月20日任某二提出申请：某某镇土地管理所各位领导，我是大友村村民任某二，现有房基地一处，因经费困难没钱修理，经双方协议同意将房屋转给本村王某六，特申请转用土地使用证，并不再申请房基地。2007年12月20日，王某五与王某六签订房屋转让协议，甲方是乙方二姐，甲方从任某二处购买房屋一处现转让给乙方，王某五于同日收到王某六卖房款60,000.00元。

被告王某六提供的房屋所有权人为任某二的证据中记载：房屋坐落：某某镇大有开发区路北，使用面积278.16㎡；权属性质为集体；使用年限为空白。2008年8月2日，王某六领取兴房权证某某镇字第××号房屋所有权证，其中记载：房屋所有权人王某六，房屋坐落：某某镇大有村开发区路北，产别：私有房产，砖木结构，建筑面积69.94㎡，设计用途为住宅，共有人、土地证号、使用面积、权属性质及使用年限均空白。

2018年5月17日，王某六与第三人签订某某县高铁新城地块房屋征收产权调换安置协议。安置办法：乙方自愿选择安置用房总建筑面积106.95㎡，为9号楼10层01室，建筑面积106.95㎡登记在王倩名下。乙方选择产权调换安置，安置用房总建筑面积154.888㎡，其中乙方产权调换建筑面积106.95㎡，剩余补偿资金按安置用房优惠价购置安置用房建筑面积㎡，甲方需向乙方支付置换后补偿资金904,861.40元。此协议签订后，王某六已从第三人处领取补偿资金904,861.40元，因安置房屋尚未建成没有交付。原告以其与二被告签订的房产交易协议书无效为由，向本院提起诉讼，主张权利。

另查明，任某二与刘某八是夫妻关系，任某二于2017年1月8日因呼吸衰竭去世。在本案审理过程中，任某三、任某四于2018年9月19日向本院提出声明：关于刘某八、任某一诉王某五、王某六房屋买卖合同纠纷一案，任某三、任某四同意由刘某八、任某一进行诉讼，任某三、任某四不作为原告参加诉讼。

三．法院判决

驳回原告任某一、刘某八的诉讼请求。

四．律师点评

本案存在的问题是对于房产交易与拆迁安置纠纷。根据二原告提供的房产交易协议书买主为王某五、王某六，但没有王某六签字；被告王某六提供的房产交易协议书买主为王某五，并没有王某六及王某六签字，因此本院认定房产交易协议书中的买主为王某五一人；二原告未提供任某二、任某一与王某五、王某六于2007年12月18日签订的房产交易协议书，故二原告主张确认任某二、任某一与王某五、王某六于2007年12月18日签订的房产交易协议书无效的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不予支持。

二原告及被告王某六提供的房产交易协议书均有任某一签字，但二原告未提供任某一对此房屋享有所有权的证据，任某一无权主张确认任某二、任某一与王某五、王某六于2007年12月18日签订的房产交易协议书无效。王某六2008年8月2日取得争议房屋所有权证后即对争议房屋享有所有权，2018年5月17日王某六与第三人签订的房屋征收产权调换安置协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，王某六有权依照房屋征收产权调换安置协议取得安置补偿资金904,861.40元。二原告既没有提供其与被告王某五关于补偿资金的协议，也没有提供其与被告王某六关于补偿资金的协议，故二原告主张二被告返还房屋拆迁补偿款904,861.40元的诉讼请求，理由不充分，不予支持。

二原告没有提供对争议房屋享有所有权证据，也没有提供其与第三人签订的房屋征收产权调换安置协议，二原告主张要求第三人将拆迁置换的房屋待具备交付条件时交付给二原告的诉讼请求，理由不充分，不予支持。