房产拆迁协议——未签订协议，能否要求获得补偿款？

一．基本案情

原告诉称

原告邵某一诉称：被告汤某二原在某某县某某村汤家组建有一栋两层砖混结构的毛坯房。2014年11月26日，经原、被告协商，被告同意以260000元的价格将毛坯房及附属设施转让给原告，双方订立了《房屋买卖合同》。后又协议增加了15000元，实际支付了275000元给被告。合同签订后，原告按合同约定足额支付了购房款。原告接收该房屋后，在原基础上加盖了两层半，在装修还没有完工时，该房屋所在地汤家村被县里列为棚户区整体改造，房屋面临拆迁，原告装修被迫停止。在原告与县里拆迁办公室洽谈拆迁补偿事宜时，被告汤某二及其家人突然提出无理要求，强行索要拆迁补偿款。后经某某县房屋拆迁征收与补偿办公室协调，2016年10月31日，原、被告共同与拆迁办公室签订了一份《协议书》，约定该房屋的拆迁补偿费用暂由拆迁办公室保存，待原、被告双方协商一致或者法院生效判决确认拆迁费的权属后再领取。2016年11月5日，原、被告共同与拆迁办公室签订《征收补偿协议书》，确定该栋房屋的拆迁补偿费用为1112658元。后经多次协商，原、被告对拆迁费用权属未能协商一致，现请求法院判决确认原告向被告购买且经过原告实际占有、使用、处置的房产拆迁补偿费用合计1048498元全部归原告所有。

被告辩称

被告汤某二辩称：房屋实际所有人是被告父亲汤某三，案涉房屋是2011年建造，当时被告才22岁，并未有建造房子的能力，建造房子的实际费用是其父亲支付的。被告并不是房子的主人，被告无权处分该房屋，该处分行为无效。本案所涉房屋是农村房屋，土地是集体土地，根据法律规定应属于无效合同。

二．法院查明

经审查，被告对原告提交的证据无异议，原、被告对本院依职权调查的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对证据的真实性无异议，本院对该房屋买卖合同的内容予以确认；对证据3有异议，因被告只出具了部分收条，而笔记本上被告母亲罗福英虽签字，但“2014年农历30日付16.0000万，275000元付清”及下面一串加起来的数字均是李金花所写，故对该证据予以部分采信，结合被告汤某二及其母亲罗福英在法院出具的确认书，本院确认被告收到原告购房款240000元；对证据5的真实性有异议，因证人与原告有亲属关系，且不能证明房款275000元已付清，其他内容与本案无关联性，故对该证据，本院不予采信；对证据8的关联性有异议，因该份证据系某某县房屋征收办公室与原、被告签订的房屋补偿协议书，能证明房屋相关补偿项目及补偿金额，本院予以采信。对证据9有异议，因该录音的内容不能直接证明原告已支付购房款275000元，本院不予采信。原告对被告提交的证据，认为证人未出庭，真实性无法确认，不予质证，因调查笔录的内容与本案查明的事实不一致，本院不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年11月26日签订房屋买卖合同一份，约定原告以价格260000元购买被告在某某县某某村汤家组建造的两层砖混结构毛坯房一栋。合同签订后，原告陆续用现金支付被告购房款，本院确认240000元。原告购买房屋后，加建了两层半整体建筑、一楼厨房、罗马柱及二、三、四楼平台、围墙、挡土墙等，2016年上半年房屋主体工程竣工后，原告开始装修准备入住，装修还未完工时，案涉房屋所在地某某县某某村汤家组被列为棚户区整体改造项目，该房屋面临拆迁，便停止装修。在与某某县房屋拆迁征收与补偿办公室洽谈拆迁补偿事宜时，原、被告对拆迁补偿款发生争议。2016年10月31日，原、被告共同与拆迁办签订协议书一份，约定该房屋拆迁补偿款暂由拆迁办保存，待原、被告双方协商一致或者法院生效判决确认拆迁费的权属后再领取。2016年11月5日，原、被告共同与拆迁办签订《征收补偿协议书》，选择宅基地安置补偿方案，宅基地安置房购买权已由被告享有。讼争房屋的拆迁补偿款总计为1112658元，后经多次协商，原、被告对拆迁款权属未能协商一致，故原告诉至法院提出前述诉请。

另查明，原告邵某一是某某县某某乡村民，被告汤某二是独立成户，与其父亲已分户，被告父亲与被告弟弟为同一户口，房屋被拆迁前还有另一栋房屋。本案讼争房屋未办理建房审批手续，亦未办理过户手续。

三．法院判决

一、原告邵某一、被告汤某二与某某县房屋拆迁征收与补偿办公室签订的房屋征收补偿协议确定讼争房屋拆迁补偿款为1112658元，该款暂存至某某县房屋拆迁征收与补偿办公室账户，已由原告邵某一领取60000元、被告汤某二领取60000元，余款992658元，由原告享有935646.58元，被告享有57011.42元；

二、驳回原告邵某一的其他诉讼请求。

四．律师点评

本案存在的纠纷是对于农村宅基地的拆迁纠纷，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告户籍所在地为江西省某某县某某乡，非某某县某某村汤家组集体经济组织成员。原、被告买卖房屋时一并处分了宅基地使用权，根据我国现行法律、法规的相关规定，该农村房屋买卖合同属无效合同。农村宅基地秉持“一户一宅”的原则，被告汤某二与其父亲汤某三非在同一户籍内，其具有单独的宅基地申报权，而其父亲与其弟弟在同一户籍内，且另有一栋房屋，已无宅基地申报权，故被告辩称讼争房屋是其父亲所有的意见无法律依据，不予采纳。无效合同自始无效，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案原、被告双方对合同无效均有过错，现讼争房屋已被拆迁，无法返还，因此，只能折价补偿。因双方已与拆迁办签订拆迁补偿协议并确定拆迁补偿款，但双方对《房屋买卖合同》是否有效产生争议，进而对拆迁补偿款的分配产生纠纷。应将安置补偿协议的整体拆迁款为分割对象，原告已支付购房款240000元并对讼争房屋进行了添附和装修，应充分考虑原告的应得利益，原告添附、装修部分相应的价值应归原告所有。因原告未提供证据证明已支付全部购房款，结合原、被告当庭陈述意见，属于被告添附的附属物归被告所有。因被告无证据证明所砌挡土墙体积，证人杨某五能够证明挡土墙是原告所砌，且被告在第一次庭审时无异议，第二次庭审认为自己砌有部分，原告认可自己享有87m3，6m3是被告所有，水泥地坪是由原告提供物料，被告施工，可以认定由原、被告各享有一半补偿款即4314元。

原告添附、装修部分的补偿款为由原告享有。原告支付的购房款240000元及前述由原、被告专享部分的补偿款后剩余房屋拆迁补偿款233087.1元的分割，应从维护交易稳定出发，充分考虑诚实信用原则，结合本案实际，被告已享有宅基地安置房购买权，可以认定按照原告享有80%即186469.68元，被告享有20%即46617.42元的比例进行分割，因此，原告最终享有房屋拆迁补偿款及返还购房款合计935646.58元，被告享有拆迁补偿款合计57011.42元。