房产按揭贷款办理——不配合办理按揭手续，能否解除合同？

一．基本案情

原告诉称

姜某一诉称：2016年4月28日，原告与三被告订立《房产交易合同》（以及补充协议。被告于某一之父于某二是于某一的委托代理人，被告某某邦是居间人。签合同前被告于某二向原告及被告某某邦出示了不动产权证书及于某一身份证原件。根据协议约定，被告于某一将登记在其名下的坐落于天津市某某区某某苑某某园XXX号房屋出卖给原告，房产成交价格为90万元。原告应在合同签署之日向被告于某一交付定金5万元，在买卖双方签署《天津市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款，并约定原告于2016年8月31日前筹齐首付款，双方亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，以及原告办理贷款申请手续。合同订立后，原告向于某二缴纳定金5万元。2016年6月4日，原告通过某某邦公司收到被告于某一的一份《说明》，被告拒绝承认《房产交易合同》及补充协议是其本人意愿。现请求法院判决解除2016年4月28日原告与三被告订立的《房产交易合同》。判决被告于某一、于某二双倍返还原告定金10万元。

被告辩称

被告于某一辩称：原、被告2016年4月28日下午签订的合同，4月29日早上房产公司还没有上班，于某二就到房产公司门口去等着说明情况，诉争房屋的出卖事宜一直由于某一及其母亲负责，于某二和于某一不住在一起，不清楚房屋买卖的过程。于某一母亲4月26日去了上海，4月27日晚上20点27分，某某邦的工作人员打电话告知有人要购买房屋，4月28日上午11时34分、12时分别打了一次电话给于某一母亲沟通房屋价格，于某一母亲表示要求净收90万元，不承担交易过程中的所有费用，同时也不承诺过户前不再买房子，于某二对这个过程不清楚。然后于某一母亲给于某二打电话让他去签合同，告知其价格已经谈好为净收90万元。于某二签完合同后，于某一表示之前和某某邦明确表示不承诺不再购买房子，告知于某二第二天去某某邦说清楚。于某二将于某一上述意愿告知某某邦，于某一母亲电话告知某某邦，并在上海给原告打电话说明相关情况，原告没表态，但于某一始终未接到某某邦或原告的回复。5月16日于某一母亲向某某邦送达了一份于某一书写签字的《说明》，再次表达了于某一、于某二的意思。5月18日于某一母亲打电话并发短信给原告告知原告，原告没有回应。二被告不是因为房价上涨而不再出售房屋，而是因为上述理由，虽二被告也有责任，但现在的情形是某某邦造成，故二被告不同意原告诉请。

某某邦辩称：不同意原告诉请，因目前还没有到合同约定的交易日期，仍然具有履行合同的可能。如果2016年8月31日之前买卖双方不交易的话，则同意返还。

二．法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于某一与被告于某二系父女关系，2016年4月28日，原告姜某一作为乙方买方与被告于某二作为甲方被告于某一的委托代理人及被告某某邦作为居间方签订了《房产交易合同》一份，被告于某一本人未到场，合同第一条约定“房产坐落于天津市某某区某某苑某某园XXX，产别为私产，建筑面积80.94平方米”、“权利人为于某一”，第二条约定“房产成交价格为人民币玖拾万元整”、“买方应于合同签署之日，向卖方交付定金人民币伍万元”、“买卖双方须在2016年8月31日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门”，第三条约定“如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方需返还双倍定金予买方”，第四条约定“如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方支付的居间报酬均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿”。当日，原告姜某一作为乙方与被告于某二作为甲方被告于某一的委托代理人另签订《补充协议》一份，协议约定“3、甲乙双方在签署本合同之后，如因其中任何一方产生违约导致本合同无法正常履行，则所有赔偿及信息服务费由违约方全部承担。9、甲方承诺此定金在乙方办理贷款时交付予乙方充当首付。10、甲方承诺个人及其配偶名下无二套住房，如因二套问题产生个人所得税，则由甲方自行承诺”。原告姜某一依约交付定金人民币50000元，被告于某二代被告于某一收取并出具了《定金收条》一份。另，被告于某一主张其于2016年4月29日委托被告于某二前往被告某某邦处告知希望重新签订合同或取消合同并返还定金，原告及被告某某邦对此不予认可，被告于某一未就此向法庭提交相应的证据予以证明。

另，2016年5月16日，被告于某一手写《说明》一份送达被告某某邦，2016年6月4日原告姜某一收到该份《说明》。

三．法院判决

一、原告姜某一与被告于某一、被告于某二、被告天津某某邦房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》解除；

二、被告于某一于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告双倍定金人民币100000元；

三、驳回原告姜某一的其他诉讼请求。

四．律师点评

本案存在的纠纷是对于房产交易合同的纠纷。合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告于某一将售卖房屋事宜委托于其母亲陈某四，其母陈某四通过被告某某邦与原告达成房屋买卖的合意并就相关事宜进行协商，后告知被告于某二携带被告于某一、被告于某二的身份证及涉诉房屋房本，于合同签订当日前往被告某某邦处与原告签订了《房产交易合同》及《补充协议》，被告于某一与被告于某二系父女关系，被告于某二与陈某四系夫妻关系，且被告于某二代被告于某一收取了定金50000元，因此原告与被告某某邦有理由相信被告于某二具有代理权。

庭审中，于某一抗辩关于《补充协议》中的第九条、第十条其事先并不知晓，但本院认为作为完全民事行为能力人，被告于某一及其母亲在交易前可以就合同交易的具体条件向被告于某二详细告知，被告于某二在交易时也可以向被告于某一及其母亲确认，且合同签订前被告于某二已被明确告知房屋价款数额，如合同签订时对部分条款不予认可，其可以要求修改、重新商定或拒绝签署，故被告于某一的此项抗辩不予认可。

另，庭审中被告于某一表示其是在合同签订后发现补充条款与其预期不同后查询相关法律才知晓关于委托代理手续的相关规定，但其对法律知识了解的早晚不影响其于合同签订时对该售卖行为的知晓及对其父签订合同的授权。因此，被告于某二代被告于某一签订《房产交易合同》及《补充协议》、代收定金的法律行为是有效的代理行为，故原告姜某一与被告于某一成立房屋买卖合同关系。被告于某二为被告于某一的委托代理人，被告某某邦为中介方，合同中未涉及被告于某二及被告某某邦的权利义务，现原告诉请解除该份《房产交易合同》，被告于某一对此表示同意，故关于原告的该项诉请本院予以支持。关于原告要求被告于某一、于某二双倍返还定金并赔偿居间服务费一节。如上文所述，被告于某二代被告于某一签订《房产交易合同》及《补充协议》、代收定金的法律行为是有效的代理行为，原告与被告于某一间的《房产交易合同》及《补充协议》成立并生效，则被告于某一于嗣后要求与原告重新签订合同的意思表示不影响《房产交易合同》及《补充协议》的法律效力。被告于某一向原告及被告某某邦作出或重新签订合同或取消合同的意思表示，在原告未同意与其重新签订合同后，其仍作此坚持，因此原告有理由相信被告于某一在原告不与其重新另行签订房产交易合同的情况下则为解除合同的意思表示，则依据双方《房产交易合同》及《补充协议》的约定及相关法律规定，其应向原告双倍返还定金并赔偿原告居间费用损失。

关于原告要求被告某某邦返还贷款服务费及评估费一节。庭审中被告某某邦表示如原告与被告于某一在2016年8月31日之前不再交易则同意返还贷款服务费及评估费，现原告与被告于某一均表示解除《房产交易合同》，故双方均不再履行该合同，因此关于原告的该项诉请予以支持。