房产交易限购政策——因政策不能购房，能否解除合同？

一．基本案情

原告诉称

原告诉称：2017年4月6日原告与被告石某二在被告天津市某某家房地产经纪有限公司的居间下，三方签订了房产交易合同，约定原告购买被告石某二名下坐落于天津市某某区房屋。后原告按照约定向被告石某二支付定金10万元，向被告某某家支付居间服务费10万元。后因原告户籍地不在天津市本地，原告与被告石某二的买卖合同无法继续履行，三方多次发生争议协商未果。为维护自身合法权益，现请求法院解除原告与被告石某二、被告天津市某某家房地产经纪有限公司三方签订的房产交易合同；被告石某二返还原告定金10万元。

被告辩称

被告石某二辩称：同意解除其中与原告签订的房产交易合同，不同意原告其他诉讼请求。是原告自身违约，未按照约定清偿诉争房屋贷款，亦未按照约定在2017年5月17日前向被告石某二支付剩余房款。根据相关规定，买卖双方以现金方式交易房产可以选择放弃资金监管过程，原告提出的因需要资金监管导致合同无法履行的理由不能成立。原告称其在签订完房屋交易合同后才知晓非本市户籍限购的相关规定不符合常理，原告作为购房者在签订合同时应知晓限购政策。

被告某某家辩称：对原告要求解除其中房产交易合同及被告石某二返还原告定金的诉请无意见，不同意原告解除其中居间服务合同和被告某某家返还居间服务服务费的诉讼请求。被告某某家为原、被告双方购房交易提供居间服务并促成双方达成合意，签订了房产交易合同，被告某某家履行了居间服务义务，依据合同约定及法律规定应当收取中介费用，不应退还服务费。

二．法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的房产交易合同、定金收条、户口本、津政办发的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》具有真实性、合法性、与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；原告提交的录音、录像光盘不能证明其证明目的，本院不予采信。被告石某二提交的字条一张、津政办发的《天津市人民政府办公厅关于转发国土房管局拟定的天津市存量房屋资金监管办法的通知》具有真实性、合法性、与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。被告某某家提交的房产交易合同不能证明其证明目的，但能证明与本案相关的其他案件事实，本院予以采信；被告某某家提交的中介服务费欠缴凭证与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信；对于被告某某家提交的证人任某证言，证人任某系被告某某家公司职员，与被告某某家有利害关系，其证人证言不能证明被告某某家提交此份证据的证明目的，但能佐证在签订诉争合同前，被告某某家知晓原告为非本市户籍居民。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月6日，原告与二被告三方签订房产交易合同，约定:原告购买被告石某二所有的诉争房屋一套，房屋成交价为620万元；原告于合同签订时支付定金10万元；诉争房屋存在设立抵押情况，被告石某二承诺于2017年4月30日前还清贷款并注销该抵押；被告石某二440万元的尾款由原告负责清还，所产生的清贷费用由原告承担，清贷手续费用由被告石某二承担；被告石某二配合原告办理所有相关手续；剩余房款170万元原告于2017年5月17日前交付被告石某二。合同签订当日，原告给付被告石某二定金10万元，后原告未履行清还相关尾款和承担相关清贷费用的约定。

另，2017年3月31日，天津市人民政府发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，规定：“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证”。该实施意见自2017年4月1日起实施。原告户籍地址为安徽省宿州市萧县酒店乡杨洼行政村孟武楼自然村24号；原告曾于2014年11月至2015年6月在本市缴纳社会保险,无其他本市缴费年限记录；原告无在本市实际缴纳个人所得税记录。原、被告三方签订房产交易合同时，被告某某家在知晓原告为非本市户籍居民后，未对原告本人是否具有购买诉争房屋资格条件进行严格检查，并告知相关行为后果。

三．法院判决

一、解除原告与二被告签订的关于坐落于天津市某某区房屋房产交易合同；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

四．律师点评

本案存在的纠纷是房产交易合同的纠纷。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原告与二被告签订的房产交易合同自各方当事人签字或者盖章后成立且生效。该合同包含房产交易合同与居间合同两部分内容。对于原告要求解除房产交易合同的诉讼请求，庭审中被告石某二表示同意解除其中与原告签订的房产交易合同，该房产交易合同解除。被告某某家作为居间人在签订房产交易合同时明知原告非本市户口，未对原告是否具有购房资格进行审查，未尽到居间人义务，影响了原告与被告石某二对达成交易合意的判断。房产交易合同解除后原告与二被告三方签订的相关居间合同亦应解除。对原告要求解除房产交易合同的诉讼请求予以支持。

对于原告要求被告石某二返还定金的诉讼请求，2017年4月1日《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》实施，原告对此情况应知晓。原告以签订合同后才得知其不具备购房条件，并表示不再履行合同，属于违约。给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。对于原告要求被告石某二返还定金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告天津市某某家返还居间服务费10万元的诉讼请求，被告某某家在提供居间服务过程中未尽到居间义务，存在违约行为，合同解除后应返还原告居间服务费。