房产交易合同缔约过程——存在瑕疵，能否解除合同？

一．基本案情

原告诉称

原告刘某一诉称：2014年10月14日，我与被告马某二、某某物业签订《房产交易合同》，约定我购买被告马某二所有的天津市某某区某某花园XXX号房屋，价格为1720000元，于当日向被告马某二交付定金20000元。签订该合同时，被告马某二所有的房屋尚有贷款未还清，因此约定由被告马某二负责偿还，并办理抵押注销手续。此外还约定买卖双方于2014年12月10日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》。在签订上述《房产交易合同》后，另行签订了《补充协议》，约定我于2014年10月30日前向被告马某二支付部分房款680000元，剩余房款1020000元由我以贷款形式支付给被告马某二。我在签订上述《补充协议》后，分别于2014年10月15日支付50000元、2014年10月28日支付620000元、2014年10月30日支付10000元给被告马某二。在我全部依约履行的情况下，被告马某二并未依约清偿房屋贷款及办理房屋抵押注销手续，2014年12月10日也未与我到房管局签署《天津市房产买卖协议》。现请求法院解除《房产交易合同》，判令被告马某二返还定金及购房款700000元。导致合同无法履行的原因是被告马某二的违约责任所致，所以保留按照合同约定向被告马某二追究责任的权利。

被告辩称

被告马某二辩称：不同意原告解除《房产交易合同》的诉请。

被告某某物业辩称:同意原告解除《房产交易合同》的诉请，但我公司保留向被告马某二追索中介服务费的权利，我们三方签署的交易合同包含两个相互独立的法律关系，第一是原告与被告马某二的房屋买卖合同关系，第二是我公司与原告及被告马某二之间的居间服务关系，该《房产交易合同》是三方当事人的真实意思表示，不违反法律和法规的禁止性规定，依法应该是有效的，现在原告要求解除买卖合同关系，对此我公司没有异议，就居间合同部分，依照合同法的规定，居间人促成委托人合同成立，委托人应该依约支付报酬，就本案三方签署的《房产交易合同》看，该合同包含标的物的地址、成交价款、履行的期限及方式、费用的负担及违约责任，符合买卖合同成立的要件。

二．法院查明

经审理查明，2014年10月14日，原告作为买受方，被告马某二作为出售方，被告某某物业作为居间方，三方共同签订了《房产交易合同》，合同载明：坐落天津市某某区某某花园XXX号私产房屋权利人为被告马某二，抵押权人为天津市津房置业担保股份有限公司和中国银行股份有限公司深圳深南支行，被告马某二于2014年12月2日前还清贷款并注销该抵押权，原告已对相关情况充分了解，自愿购买；成交价格为1720000元，原告于签订本合同之时向被告马某二支付定金20000元，该笔定金在买卖双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；原告和被告马某二须于2014年12月10日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照约定办理买卖手续；除定金外的剩余房款1700000元被告马某二同意原告办理银行贷款，原告须于2014年12月12日前办理贷款申请手续，可由被告某某物业协助原告寻找银行办理贷款手续，原告应当支付给被告某某物业贷款咨询费600元；原告和被告马某二应于签署本合同之时各向被告某某物业支付该房地产成交价的1%作为被告某某物业已提供居间服务的报酬，因原告和被告马某二任何一方原因导致合同日后不能实际履行的，被告某某物业仍有权按照约定收取居间报酬，如已收取居间服务报酬则被告某某物业不予退还，守约方支付居间报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用；被告马某二保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配和处分，如该房地产存在债务、租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，由被告马某二负责解决，并承担原告和被告某某物业由此所造成的一切损失；依照天津市政策及本合同的相关约定，原告和被告马某二应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需书面材料；被告马某二未按约定注销抵押权的，原告未按约定付款的，逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系，但需书面通知违约方；在履行合同期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系，但需书面通知违约方；如原告和被告马某二需变更合同有关条款，应取得被告某某物业书面认可，同时签订补充协议，补充协议作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力；本合同自签字、盖章之日起生效；本合同发生争议协商不成时，可提交房地产所在地人民法院解决。原告和被告马某二、某某物业在签订上述《房产交易合同》后，同日又签订了《补充协议》，协议约定：原告于2014年10月14日向被告马某二支付定金20000元；于2014年10月30日向被告马某二支付部分房款680000元；剩余房款1020000元原告以贷款的方式向被告马某二进行支付；本补充协议是2014年10月14日《房产交易合同》的一部分，并具有同等的法律效力，如与《房产交易合同》发生冲突，以本补充协议中的约定为准。签订上述《补充协议》后，原告于2014年10月14日给付被告马某二购房定金20000元、于2014年10月15日给付被告马某二定金50000元、2014年10月28日给付被告马某二购房款620000元、2014年10月30日给付被告马某二购房款10000元，共计700000元，被告马某二向原告出具了收据。在原告履行《房产交易合同》和《补充协议》的情况下，被告马某二未依约在2014年12月2日前清偿房屋贷款及办理房屋抵押注销手续，直至2014年12月10日也未与原告到房管局签署《天津市房产买卖协议》，为此，原告通过被告某某物业在2014年12月15日向被告马某二寄发了关于履行某某花园XXX号房屋买卖手续的函，书面催促其于2014年12月17日前还清贷款并注销该房产所设立的抵押权，并配合到房管局签署《天津市房产买卖协议》，否则，将通过必要的法律途经追究合同责任，但被告马某二至今未能如约如函履行合同义务，致使原告起诉来院，要求解除与被告马某二、某某物业签订的《房产交易合同》；庭审中，被告马某二以其辩称不同意原告的诉讼请求。被告某某物业同意原告关于解除《房产交易合同》的主张，以及要求被告马某二返还定金及购房款的诉请。

上述事实，有当事人陈述、书证等证据，经当庭质证，本院予以确认。

三．法院判决

一、解除原告刘某一与被告马某二、某某物业签订的关于天津市某某区某某花园XXX号私产房屋的《房产交易合同》及根据该合同签订的《补充协议》；

二、本判决生效后，被告马某二立即返还原告刘某一购房款及定金700000元人民币；

四．律师点评

本案存在的纠纷是对于房产交易合同履行问题。原告和被告马某二、某某物业三方共同签订的《房产交易合同》，以及根据该合同签订的《补充协议》意思表示明确，不违反法律和禁止性规定，合法有效，对原告和被告马某二、某某物业均具有法律约束力。

原告依照合同和协议的约定履行了相关的给付义务，但被告马某二未能如约还清房屋抵押贷款并注销房屋抵押权，亦未能如约配合原告到房管局签署《天津市房产买卖协议》。在原告和被告某某物业依照约定向其书面致函催促后仍置之不理的行为当属违约，且在履行期限届满之前不能还清房屋贷款和注销抵押权，至今未与原告签署《天津市房产买卖协议》的行为已经表明了不履行合同义务，致使原告不能实现合同目的，侵犯了原告的合法权益，因此对于原告要求解除与被告马某二、某某物业签订的《房产交易合同》及根据该合同与被告马某二签订的《补充协议》的请求予以支持。合同解除后，原告有权要求被告马某二返还购房定金及购房款，被告马某二应立即履行给付义务，不得侵犯原告利益。基于上述《房产交易合同》与《补充协议》的解除，原告办理银行贷款的事宜已无必要，所以不再需要被告某某物业为其进行贷款和咨询，被告某某物业应向原告返还贷款咨询费。

因原告与被告马某二、某某物业签订的《房产交易合同》中对因违约，中介费的承担问题已做了明确约定，故原告无权向被告某某物业主张中介费的返还，应向被告马某二主张该中介费的赔偿。关于原告是否保留按照合同约定向被告马某二追究责任的问题可由其自行决定。被告马某二不履行合同和补充协议的行为客观存在，使合同目的不能实现，对其抗辩主张不予支持。