借名买房法律关系-实际出资人应以何种纠纷诉至法院，才能获得房屋所有权？

一、原告诉称

原告刘某一诉称：2001年5月，我与丈夫徐某一因购房需要，但是我们不具有贷款资格，便借用我儿子徐某二的名义购买位于北京市朝阳区xx小区xx号房屋。房屋总价款50万元，向银行贷款18万元，2004年8月，徐某二取得案涉房屋所有权。案涉房屋的房款、贷款和定金都是我和丈夫徐某一支付。2003年，徐某一因病去世后，徐某二向我出具证明一份，证明：案涉房屋系我与丈夫徐某一出资购买，房屋的一切权益归刘某一所有。但是我多次要求徐某二配合我办理房屋产权转移手续时，被告徐某二拒不配合，侵害了我的合法权益。请求法院：1.北京市朝阳区xx小区房屋xx号房屋归原告刘某一所有。2.被告徐某二协助原告刘某一办理案涉房屋产权转移手续。

二、被告辩称

被告徐某二辩称：我不同意原告的诉讼请求。第一，案涉房屋的产权登记在我名下，我为房屋的唯一所有权人。第二，案涉房屋的定金、房款是我支付，银行贷款也是我还的。原告只是住在案涉房屋，但是不享有所有权。

被告徐某三经法院合法传唤，未出庭应诉。

三、审理查明

经查，刘某一与徐某一系夫妻。被告徐某二、徐某三为夫妻二人的子女。原告丈夫徐某一在2003年9月因病去世。经法院释明，刘某一仍以所有权确认纠纷提起诉讼。

2001年3月10日，徐某二与a公司签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，购买案涉房屋。合同约定：成交价格45万元，定金3万元。协议显示，买受人应一次支付首付款15万元（其中定金3万元）；剩余款项买受人通过银行贷款支付。合同签订后，徐某二支付15万元房款。三个月后徐某二又向卖方付房款15万元。2001年7月1日，徐某二与银行签订贷款合同，贷款15万元，贷款期限为4年。2003年10月8日，徐某二提前还清全部贷款。2004年3月15日，徐某二与a公司签订《购房补充协议》，约定徐某二购买案涉房屋，房屋总价款45万元，实际结算总价44.5万元，徐某二为房屋所有权人。2004年8月20日，徐某二办理产权登记手续，取得案涉房屋所有权。

刘某一向法院提交了涉案房屋的产权证、律师费收据、水电取暖费等交款单票据、房屋买卖合同和个人购房贷款合同等证据证明涉案房屋的所有费用都是由赵兰芝交纳，涉案房屋的交易系因其夫妻二人不具备贷款资质才以徐某二的名义，所以应是借名买房。但徐某二称，原告所称不具备贷款资质的事实不存在，且我与父母一直住在涉案房屋中，所以这些证明文件在我母亲那不足为奇。

经查，2003年10月9日，徐某二向原告刘某一出具证明“北京市朝阳区xx小区xx号房屋，为我父亲徐某一和母亲刘某一出资购买，现我父亲徐某一因病去世，此房的所有权益为刘某一所有”。刘某一称徐某二出具上述证明时有证人林某一在场，且提交了证人录像，但林某一在证明中未作为见证人签字。

刘某一向法院提交某市国税局的记账凭证用以证明，涉案房屋的30万元房款系由原告刘某一支付且贷款是原告刘某一打入徐某二账户，用以还款。徐某二对此不予认可但未提交其交纳费用的相关凭证。

刘某一提供徐某一生前所在公司证明文件，证明徐某一生前因被认定为工伤需要在医院进行治疗，单位报销10万元费用，并且自2000至2003年11月，由单位每月支付徐某一6000元。报销费用10万元和每月单位支付的款项全部用于支付案涉房屋房款。另查，刘某一与原所在单位解除劳动合同关系，得到补偿5万元也用于支付房款和贷款。刘某一向法院提交证据徐某二的毕业证书，证明徐某二1995年大学毕业之后一直未工作，在2002年之前无经济基础不具备购房能力，难以支付这高额房款。徐某二对以上刘某一所述不予认可，但未提供任何证据证明。

四、法院判决

驳回原告刘某一诉讼请求。

五、律师点评

根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，以徐某二名义与a公司签订的房屋买卖合同依法有效，且房屋已经完成登记手续，徐某二成为案涉房屋的所有权人。

刘某一向人民法院提交了房屋的产权登记证明、付款凭证和支付的物业费等票据以及房屋的居住使用情况等证据，徐某二虽对刘某一所证明事实不予认可，但未提出任何证据证明，所以可认定案涉房屋系刘某一与徐某一在婚姻存续期间借用其儿子徐某二的名义出资购买，那么房屋买卖合同项下的权利应归刘某一和徐某一所享有。

借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。刘某一和徐某二系合同关系，刘某一据此要求确认房屋归其所有，于法无据。此外，案涉房屋为刘某一与徐某一在婚姻存续期间共同购买，现徐某一已经去世，根据我国法律的规定，徐某一享有的合同权利应由继承人共同享有，所以刘某一无权单独享有。

根据《民事诉讼法》的规定，当事人有进行举证质证和答辩的权利，经人民法院合法传唤仍拒不到庭应诉，视为放弃答辩和质证权利。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案中徐某三经人民法院合法传唤，仍不出庭应诉，视为放弃答辩和质证权利，法院可依法作出判决

据此，人民法院认定刘某一、徐某一与徐某二存在借名买房事实，但刘某一根据合同要求确认房屋所有权的请求无合法依据，依法驳回刘某一诉讼请求正确。