第三人产权取得——借名买房合同中，登记人擅自将房屋出售，第三人能否取得所有权？

一、原告诉称

原告姚某一诉称，2003年原告因购房需要，便与章某二商量，借用被告章某二的名义购买位于北京市西城区×号房屋。与章某二签订了协议，约定，原告借用章某二的名义购买案涉房屋，购房款由原告姚某一与第三人周某一共同支付；原告姚某一是实际所有权人，房屋由姚某一实际占有使用；房屋登记在章某二名下，章某二将来应积极配合原告办理产权登记手续。后经原告多次催促章某二办理过户手续，章某二一直推诿。现请求人民法院判令案涉房屋归原告所有，被告章某二积极配合我办理房屋产权登记手续。

二、被告辩称

被告章某二辩称，原告所述属实，2003年原告姚某一与我签订协议，借用我的名义购买案涉房屋，但是由原告夫妻实际支付购房款，原告是房屋的所有权人。

第三人周某一提交书面情况，述称案涉房屋系我与姚某一在婚姻存续期间购买，现我们已经离婚，我同意将案涉房屋过户至姚某一名下。

第三人张某一、郑某一述称，不同意原告的诉讼请求。2015年7月1日，我们因购房需要，在a公司的介绍下，与章某二签订《房屋买卖合同》，姚某一作为章某二代理人代为签署。约定：张某一、郑某一购买案涉房屋；贷款方式支付剩余款项。合同签订后，我们支付5万元房款。2015年8月办理了网上签约登记手续。后我们多次联系姚某一和章某二，协助办理贷款手续，但是二人多次推托拒不配合，侵害了我们合法权益。2015年9月20日，我们诉至法院要求卖方继续履行义务，法院判决姚某一、章某二继续履行合同义务配合我们办理过户手续，姚某一不服提出上诉。审理期间，姚某一又提起诉讼，致使案件发回重审。

三、审理查明

经查，姚某一与周某一于2010年8月办理离婚手续，案涉房屋系婚姻存续期间购买。周某一愿将房屋过户至姚某一名下。另查，2001年章某二与周璐结婚，2014年二人协议离婚，但是离婚协议书中并未提及有关案涉房产的处理，并称除协议书书中所列财产外无其他财产。

2003年7月10日，姚某一与章某二签订《协议》。协议显示：案涉房屋登记在章某二名下，但由姚某一实际出资，姚某一为房屋实际所有权人，等房产证办理下来章某二要配合姚某一办理产权转移登记。2005年7月30日，章某二与a公司签订《房屋买卖合同》，约定成交价格50万元。9月章某二就上述事项到b公证处公证。

姚某一向法院提交购房款支付凭证、购房相关手续以及物业水电等相关费用票据，证明姚某一为案涉房屋的实际出资人和使用人。但第三人张某一、郑某一认为这不能证明姚某一为所有权人。

2014年，章某二向姚某一出具《授权委托书》，授权姚某一办理案涉房屋出售事宜。2015年7月1日，姚某一代章某二与张某一、郑某一签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价格380万元。合同签订当日，张某一、郑某一支付5万元定金。一个月后办理了网签手续。张某一、郑某一要求姚某一、章某二履行合同约定的义务，但二人不予配合。

张某一、郑某一提交民事判决书。2015年9月20日，张某一、郑某一将姚某一、章某二诉至本院，本院经审理认定姚某一、章某二构成违约，双方应继续履行合同义务。张某一、郑某一应向姚某一、章某二继续支付房款，姚某一、章某二配合张某一、郑某一办理房屋过户手续，并支付违约金。后姚某一不服提起上诉，在二审审理期间，提起本案诉讼。二审法院据此裁定撤销原审判决，发回重审。

四、法院判决

驳回原告姚某一的诉讼请求。

五、律师点评

根据我国《民法总则》第一百四十三条的规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，姚某一与章某二之间存在书面协议，且章某二对此作了公证。且根据当事人提交的证据，可以证明姚某一与章某二存在借名买房的书面约定。该约定系当事人在意思表示真实的情况下作出，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，所以该约定合法有效。可以认定姚某一与章某二之间存在借名买房的合同关系。

根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，案涉房屋登记在章某二名下，章某二为案涉房屋的所有权人。姚某一、周某一享有要求章某二配合办理房屋过户手续的权利。但该请求权为债权请求权，其二人并不享有案涉房屋的所有权。

姚某一、周某一有权请求章某二协助办理产权转移登记的权利，案涉房屋一直由姚某一居住，且在法院审理过程中，周某一表示愿意将房屋登记在姚某一名下，所以可以视为周某一放弃了该请求权。

姚某一作为章某二的代理人与张某一、郑某一签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给张某一、郑某一，证明姚某一同意将案涉房屋出售，放弃了将案涉房屋过户至其名下的请求权。《房屋买卖合同》合法有效，当事人应按照约定全面履行自己义务，遵循诚实信用的原则。所以，姚某一、章某二未依照合同约定履行义务构成违约。

据此，人民法院驳回姚某一的诉讼请求判决正确。