合同有效要件——合同合法有效的要件是什么？

一、原告诉称

原告程某一诉称，自1990年开始我就一直住在我父亲程某二的分房里。后来，父亲单位要进行房改，我当时想买下来这套房屋，但是因为不是父亲单位员工，便与父亲商量借用父亲名义购买位于北京市×小区×号房屋。2000年，我与父亲程某二签订了书面约定，约定以我父亲名义购买案涉房屋，由我实际支付房款。

2015年案涉房屋被政府征收，我代父亲签订了《房屋征收安置协议》。后房屋被拆迁，因我是房屋的实际所有权人，所以得到该笔拆迁款。但是我的兄弟姐妹程某三、程某四、程某五均认为案涉房屋系我父亲所有，要求分得拆迁利益。

2015年10月，我曾主张权利，寻求救济，向北京市某人民法院起诉，请求将房屋过户至我名下，但是因房屋被拆迁，物权灭失，人民法院驳回我的起诉。但我与父亲程某二签订的借名买房书面约定应是合法有效，请求人民法院确认我与程某二签订的书面协议有效。

二、被告辩称

被告程某二辩称，我同意程某一的诉讼请求。我原是a员工，案涉房屋确实系我单位的分房，但后来在我单位进行房改时，程某一提出想要购买，便借用了我的名义购买，但购房款全部由程某一实际出资，之后房屋一直登记在我名下。现在房屋因被政府征收，已经拆迁。

第三人程某三述称，案涉房屋系父亲程某二单位分房，虽然进行了房改，但是程某一无权购买。程某一虽支付购房款，但也是与我们父母之间存在债权债务关系，不能代表案涉房屋是程某一所有。

其次，2006年我们曾对父亲的分房商讨分配事宜，但程某一并未提及他购买案涉房屋。我们母亲过世后，几个兄弟姐妹便商议怎么照顾父亲和家庭财产分配的问题。因我父亲单位分给父亲两套住房，所以当时我们对两套房屋进行估价并明确了分配比例，每个子女平均分配，各持一份，程某一当时未提任何异议。

2014年，父亲称案涉房屋要被征收，进行拆迁。经过商议决定由程某一作为代表办理相关事宜，但程某一擅自与相关部门签订回迁协议，所得拆迁款也没有与我们分配。侵害了我们的合法权益。且程某一提起诉讼，已经超过诉讼时效。

第三人程某四述称，程某三所说属实。案涉房屋原是我父亲单位分房，后也是我父亲案涉房屋并签订《房屋征收安置协议》。那么案涉房屋应为我父亲所有，拆迁款应为父亲所有。程某一称与我父亲签订了协议，协议是2000年签订，我母亲在2001年过世，但是落款没有我母亲的签字，所以协议不具有真实性。

第三人程某五述称，程某一和我父亲程某二之间有关于借名买房的书面协议，但是具体时间我不太清楚，我父亲所说的情况我是知晓的。

三、审理查明

经查，程某一、程某三、程某四、程某五为程某二与张某一的婚生子女。案涉房屋原登记在程某二名下，现已经被拆迁。2001年11月，张某一去世。

2000年2月10日，因单位的房改政策，程某二与其单位a公司签订了《房屋买卖合同》，购买案涉房屋，约定因本单位进行房屋商品化改革，向本单位员工以成本价出售自管公有住宅楼房，房屋总价款5万元。合同签订后，程某一付清购房款，并对房屋实际占有使用至今。两个月后，程某一与程某二签订了协议，内容为“单位分给我程某二两套住房，一套由程某一一家居住，另一套由我夫妻与程某五一家共同居住。到1996年，我工作单位要进行房改政策，让本单位职工出资购买所住公房，程某一所住房屋由程某一出资购买并付清全款，我所住的另一套程某一和程某五共同出资交纳了购房款，因单位要求本单位员工购买，所以两套房子都登记在我名下。但确是程某一出资购买其住房屋并一直使用，程某一为实际所有权人。”

程某一向法院提交证据《房屋买卖合同》、收款凭证和户口本，证明案涉房屋因房改购买，由程某一实际支付房款并一直居住到拆迁前。对此程某四和程某三认为房屋买卖相关事项是程某一代程某二办理，购房款不一定是由程某一出资。

程某一提交与程某二签订的协议，证明与程某二之间存在借名买房的事实，并由自己实际出资购买。对此程某四、程某三称协议不具有真实性，且当时不存在借名买房。即使为实际出资人，程某一为什么在房屋具备上市交易条件后，不将房屋登记在自己名下。程某二承认协议为本人所写。程某一提交了录像，证明程某一借名买房的存在和实际出资，其母亲都同意且知晓。

程某三向法院提交便条、录音录像，证明程某一所称含有借名买房的协议是在母亲去世后所写。程某一对此不予认可，认为证据不具有真实性。

程某三向法院提交2006年关于房屋评估汇报、房产分割协议。证明当时大家一起讨论分配事宜，称若房屋为程某一实际所有，那父亲也就不会进行讨论了。程某一称虽进行讨论，但该汇报并不是协议不具有法律效力，且大家都没有签字。

四、法院判决

确认程某一与程某二于2000年4月签订的《协议》有效。

五、律师点评

根据我国《民法总则》第一百四十三条的规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

本案中，程某一与程某二签订的协议是当事人在意思真实的情况下签订的，程某二承认案涉房屋是程某一借用其名义购买，但是实际是由程某一出资且一直居住之拆迁前。协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在法律规定合同无效的情形，所以协议应为有效合同。

在协议中，未约定协议成立或生效需要其母亲张某一签字，所以即使张某一未签字，该协议仍合法有效。

但是人民法院只是根据法律依据，认定程某一与程某二的协议有效，并不涉及到案涉房屋的其他问题。

据此，人民法院对程某一与程某二之间的协议效力认定正确。