违约责任认定——如何认定合同当事人存在根本违约？

一、原告诉称

原告孔某一、刘某一诉称， 2017年1月原告因购房需要，经过a公司介绍，与侯某一签订《房屋转让合同》，购买位于北京市东城区×小区×号房屋，杨某一代为签署。约定：房屋成交价格400万元；评估报告下发后5日内办理抵押贷款手续。合同签订后，我们支付8万元定金。一个月后，办理了网上签约登记手续。

2017年2月15日，在进行评估后，根据约定办理抵押贷款手续，但是卖方拒不配合，致使合同目的无法实现，侵害了我的合法权益。请求人民法院：1.杨某一、侯某一继续履行《房屋转让合同》，协助原告办理案涉房屋产权登记手续，过户至原告名下。2.杨某一、侯某一支付违约金90万元。

二、被告辩称

被告杨某一辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。首先，案涉房屋系我借用侯某一的名义购买，我与侯某一之间存在借名买房的合同关系。房屋实际由我与任某二出资，房屋只是登记在侯某一名下，我与任某二才是实际所有权人。未经任某二同意擅自出售案涉房屋，我是无权处分人，所以所签合同不应履行。

其次，我与孔某一、刘某一所签订的《房屋转让合同》约定的房屋价格低于市场价，合同显示公平，所以应变更履行。原告请求办理过户手续，但是原告未支付购房款，所以无权要求过户。

最后，原告与a公司恶意串通，为逃避税收，对内对外签订两份合同，不具有真实意思表示，所以条款应属无效。

被告侯某一辩称，我不应承担任何责任。我与杨某一之间存在借名买房的合同关系，房屋虽登记在我名下，却是由杨某一与任某二共同出资，其二人才是实际所有权人。

第三人任某二提交书面情况说明，述称案涉房屋确实由我和杨某一共同出资，我愿意将房屋过户至杨某一名下。但是我不同意将房屋出售给第三人，且杨某一在出售该房屋时未经我同意，

第三人a公司述称，原告所述属实。

三、审理查明

案涉房屋系经济适用房，现登记在侯某一名下。1998年杨某一与任某二结婚，2010年杨某一与侯某一办理离婚手续。

经查，2005年7月10日，杨某一与侯某一签订书面协议，约定杨某一借用侯某一名义购买案涉房屋，杨某一、任某二共同出资支付购房款。2005年8月1日，侯某一与a公司签订《房屋买卖合同》。 2007年侯某一就与杨某一存在借名买房的书面说明向某公证处进行公证。2007年8月5日侯某一办理了房屋登记手续。

杨某一向法院提交案涉房屋产权证明文件、房款支付凭证、房屋相关手续费用、以及物业水电等票据，证明房屋的产权证明文件由杨某一持有，且杨某一一直占用使用案涉房屋，其与侯某一之间存在借名买房的事实。

另查，2001年侯某一与郑某一登记结婚，2015年协议离婚，在《离婚协议书》中并未提及对案涉房屋的处理，并称除协议书书中所列财产外无其他财产。

2016年，侯某一向杨某一出具《授权委托书》，委托杨某一办理案涉房屋的买卖等相关事宜并约定了代理权限。2017年1月，杨某一代侯某一与孔某一、刘某一签订《房屋转让合同》，约定购买案涉房屋，房屋总价款400万元；合同签订当日，买受人支付定金8万元；在办理房屋转移登机前十日内通过理房通托管方式支付房款252万元；剩余款项贷款方式支付；在办理网上签约登记和评估报告下发后五日内申请办理贷款；双方应积极履行义务，在贷款审批通过后且办理资金监管后五日内，办理房屋所有权转移登记手续；逾期履行义务超过二十日的、拒绝出售或出售给他人的，构成根本违约；一方违约的，在违约行为发生之日起二十日内，向守约方按房屋价款的20%支付违约金。合同签订后，买受人支付8万元定金。

原告向法院提交与被告的录音、通话记录及催告函等，第三人a公司的当庭陈述，可认定因被告拖延、拒绝致使合同未能继续履行。原告向法院提交在外租赁房屋合同、租金支付凭证及中介费等，证明因被告违约给原告造成损失。

2017年，孔某一、刘某一向本院提起诉讼，本院作出判决后，杨某一不服提起上诉。在二审期间，杨某一又向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，将孔某一、刘某一及任某二诉至法院。据此，二审法院裁定撤销本院原作出的一审判决，发回重审。

关于杨某一向本院提起的房屋买卖合同纠纷之诉，本院经审理判决：驳回杨某一的诉讼请求。

孔某一、刘某一向法院提交存款证明，证明可一次性支付购房款392万。杨某一称愿意对案涉房屋的买卖合同承担责任。

四、法院判决

（一）孔某一、刘某一自本判决生效之日起十日内支付杨某一、侯某一购房款392万元。

（二）杨某一、侯某一自本判决生效之日起十日内，协助孔某一、刘某一办理案涉房屋的产权登记手续。

（三）杨某一、侯某一自本判决生效后十日内向孔某一、刘某一支付违约金30万元。

五、律师点评

首先，杨某一、任某二与侯某一之间应是基于合同的债权法律关系。

根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，案涉房屋登记在侯某一名下，侯某一为房屋所有权人。杨某一、任某二与侯某一约定，借用侯某一名义购买案涉房屋，实际由杨某一、任某二出资；由侯某一与卖方签订了《房屋买卖合同》；房屋登记在侯某一名下，等发放房产证时，再配合杨某一、任某二办理产权登记手续。综合法院查明的事实可认定，杨某一、任某二与侯某一之间存在借名买房的合同关系。杨某一、任某二可依据合同向侯某一主张债权请求权。但是在房屋未办理过户登记前，二人不享有房屋所有权。

其次，关于杨某一、侯某一应否为孔某一、刘某一办理案涉房屋的产权登记问题。

根据我国《民法总则》的规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

第一，杨某一、任某二在具备房屋过户条件后有权要求侯某一协助办理产权转移登记。本案中，案涉房屋一直由杨某一居住至今，杨某一与任某二已经离婚且任某二同意房屋登记在杨某一名下，所以可以认定任某二放弃了将案涉房屋登记至其名下的请求权。

第二，杨某一代理侯某一办理案涉房屋的出售事宜，认可侯某一将案涉房屋出售给孔某一、刘某一，进行处分，则意味着放弃了将案涉房屋过户至其名下的请求权。

第三，杨某一代侯某一与孔某一、刘某一签订《房屋转让合同》，为有权代理，对侯某一发生效力。合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。所以在杨某一、任某二已经以行为表示放弃了该请求权时，所以应优先保护孔某一、刘某一要求产权转移登记的效力。

第四，孔某一、刘某一愿意继续履行合同，一次性支付剩余购房款，为对支付房款期限利益的放弃。在孔某一、刘某一继续履行义务时，二人有权要求侯某一继续履行合同。

第五，侯某一授权委托杨某一办理案涉房屋的出售事项，侯某一为被代理人。所以合同中卖方的权利义务应由被代理人侯某一享有和履行。但杨某一自愿承担房屋买卖合同中的责任，属于债务履行的加入。

综上，杨某一、侯某一应协助孔某一、刘某一办理案涉房屋的产权转移登记手续。

最后，如何确定侯某一、杨某一的违约责任及违约金数额的问题。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。

第一，侯某一、杨某一构成根本违约。《房屋买卖转让合同》因侯某一、杨某一拒绝履行导致未能继续履行。根据合同约定，违约方应按照房屋总价款的20%向守约方支付违约金。所以应由侯某一、杨某一共同承担违约责任。

第二，本案中，孔某一、刘某一主张的违约金数额过分高于实际损失，所以应在实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以酌减。

据此，人民法院对孔某一、刘某一支付剩余房款，侯某一、杨某一应协助孔某一、刘某一办理房屋过户登记及承担违约责任的判决正确。