抵押房产交易纠纷——购买未解押的房产，是否能过户？

一．基本案情

原告诉称

原告陈某一诉称：2016年11月19日，陈某一作为买方和王某二作为卖方、第三人洛阳市某某房地产咨询有限公司作为居间方签订《房产交易合同》一份，约定：王某二自愿将合同项下的坐落于洛阳市洛龙区某某大道某某号X栋XXX房，建筑面积为92.11平方米的房屋出售给陈某一。陈某一、王某二按照合同约定于2016年12月25日前办理房产解押等相关手续。房屋成交价格为人民币57.5万元整。合同签订后，陈某一按照合同约定向王某二支付首付款12万元，并积极协助王某二办理房产解押等相关事宜。但截止至今，王某二及第三人未办理该房屋抵押贷款解押手续，造成合同履行不能。逾期不履行则解除陈某一与王某二签订的《房产交易合同》，解除陈某一与第三人居间法律服务关系。现请求1、依法判令被告返还原告首付款12万元。

被告辩称

被告王某二答辩称：2016年11月19日，原、被告及其第三人确实签订了一份房产交易合同，按照合同第一条第四项约定，答辩人当日支付了两万元定金，该合同第一条第四项约定：买卖双方按照合同约定于2016年12月25日前办理房产协助解押等相关事宜，具体约定如下：第一条第4项第二款约定，由买方出资协作解押，出资金额为29000元。因被答辩人的原因一直筹集不到29万元，故2016年12月25日前无法办理房产解押手续。被答辩人按照合同约定已经违约。应承担相应的违约责任。2017年元月4日第三方电话通知答辩人到某银行大厅在进行协商，第三方代表被答辩人说：合同继续履行。答辩人提出，现我们已经又交了一个月的按揭贷款2400余元，买方给卖方造成的经济损失2400余元需承担2000元，买方不答应。协商无果，大约又隔了10天左右第三方电话通知答辩人到其办公室说：买方要求答辩人退回已交的全款12万元，合同继续履行，只是空手套白狼的圈套，答辩人无法答应。被答辩人一次又一次的违约，并提出违约后的无理要求，致使合同无法履行，责任在被答辩人一方。

第三人述称：在签订完合同后，因为垫资费的问题，我们房产交易合同第一条第4项有约定，由买方出资协助解押，出资金额为29万元，针对该套房屋去银行面签的时候，买方向卖方支付了12万元，卖方在银行有29万元房屋贷款需要解押，签合同当时口头约定，由买方协助卖方解押，包含首付12万元，垫资17万元的费用由买方支付。由于卖方把12万元首付挪作私用，出现了12万元的资金缺口，经中介方多次协商没有达成一致，导致合同无法正常履行。

二．法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月11日，陈某一作为买方、王某二作为卖方、第三人作为中介方签订《房产交易合同》一份。《房产交易合同》第一条约定，王某二自愿将合同项下的坐落于洛阳市洛龙区某某大道某某号X栋XXX房，建筑面积为92.11平方米，房产权证号06××66的房屋出售给陈某一；房产设立抵押的，买卖双方按照合同约定于2016年12月25日前办理房产解押等相关手续；由买房出资协助解押，出资金额为29万元。《房产交易合同》第二条约定，房屋成交价格为人民币57.5万元整；买房须在2016年12月25日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，首付款金额为12万元。《房产交易合同》第四条约定，如任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任，违约金额为该房产成交价的10%。合同签订前，经第三人口头协商，王某二的银行按揭贷款29万元由陈某一出资解押，出资的29万元包括陈某一的首付款12万元，剩余17万元由第三人找人垫资，利息由陈某一承担，王某二和陈某一均表示同意。对付款方式第三人解释为：买方申请贷款45.5万，剩余12万为首付款，这样贷款与首付款之和57.5万为房屋总价款。合同签订当日，陈某一支付王某二定金2万元，支付第三人佣金1.8万元。2016年11月24日，陈某一支付王某二10万元。随后，王某二和第三人在向银行办理贷款解押手续时，由于王某二提出陈某一支付的12万元首付款已经使用，不能再用于偿还银行贷款，导致合同无法继续履行。后经第三人多次协调，王某二一直不同意履行。陈某一于2017年1月12日向王某二及第三人邮寄《律师函》，要求王某二在收到本函后五日内完成银行抵押手续、十五日内完成房产过户手续，并配合办理按揭贷款手续。第三人协助办理上述抵押手续、房产过户手续、按揭贷款手续。逾期不履行则解除陈某一与王某二签订的《房产交易合同》，解除陈某一与第三人居间法律服务关系。2017年1月13日，王某二、第三人收到律师函后，仍未履行《房产交易合同》。《房产交易合同》已经于2017年1月28日解除。

三．法院判决

一、被告王某二于本判决生效之日起十日内返还原告陈某一首付款12万元；

二、驳回反诉原告王某二的反诉请求。

四．律师点评

王某二、陈某一及第三人签订的《房产交易合同》合法有效，三方应按照协议内容严格履行。《房产交易合同》关于出资解押款29万元是否包含首付款12万元存在争议，王某二认为不包括首付款12万元，陈某一认为包括首付款12万元，而合同条款未明确是否包括首付款12万元。

但根据第三人庭审陈述的事实，三方签订《房产交易合同》当日约定出资解押款29万元包括陈某一支付的首付款12万元，因此对出资解押款29万元包含陈某一的首付款12万元的事实予以认定，王某二的辩解理由不能成立。由于王某二的违约行为，导致《房产交易合同》迟迟无法履行，已经给陈某一造成了相应的经济损失。陈某一向王某二邮寄了《律师函》，要求王某二限期履行《房产交易合同》。但王某二仍未履行，陈某一解除《房产交易合同》并要求王某二赔偿损失符合法律规定，依法予以支持。

而关于王某二反诉请求，由于本案是因为王某二违约导致纠纷发生，王某二反诉要求陈某一赔偿损失没有事实和法律依据，本院依法不予支持。陈某一依据《房产交易合同》支付的首付款12万元及佣金1.8万元共计13.8万元，要求王某二承担符合法律规定。违约金按照《房产交易合同》第四条约定主张5.75万元，该标准远低于双方发生纠纷以来交易房屋价格的增值部分，应予支持。