房屋交易合同纠纷——按揭贷款未能办理，能否解除合同？

一．基本案情

原告诉称

原告庄某一诉称：2016年4月1日，原告庄某一与被告罗某二、罗某三的代理人即本案第三人张某四就购买两被告位于福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑×#×××单元的房产签订《房产交易合同》一份。根据合同约定，原告购买两被告所有的上述房屋，房屋价款为人民币壹佰零捌万元整，付款方式为商业按揭贷款付款，两被告需在合同签订三个工作日内自行申请办理注销上述房产的抵押权手续，原告需于4月11日前将购买上述房产的首付款以及差额款存入第三人某某房产指定的银行账户，办理银行贷款手续，并约定由第三人某某房产为两被告保管原告交付的购买房屋定金人民币54000元整，双方均需按照合同约定履行，否则均属违约行为。合同签订当日，原告即将定金人民币54000元整交付，并根据约定将购买上述房产的首付款以及差额款人民币肆拾贰万陆仟元整汇入第三人某某房产指定的账户，后为办理银行贷款根据贷款银行指示将款项于2016年4月15日汇入交通银行账户内，银行贷款于4月25日审批通过。2016年5月11日，原告委托第三人某某房产向两被告以及两被告代理人即本案第三人张某四发出催告函，要求两被告继续履行合同，但至今两被告拒绝继续履行合同。现请求法院两被告向原告支付相当于定金金额的赔偿金人民币54000元。

被告辩称

被告罗某二辩称：2016年1月1日，其女儿罗某五作为其及罗某三的代理人，与原告庄某一就讼争房屋买卖事宜，在福州市台江区德福麦田房产中介所已签订一份房屋买卖合同。2016年4月1日，第三人张某四与原告庄某一冒用其的名义，解除了这份合同，并在第三人某某房产处另行签订合同，还约定了54000元的定金，其对此毫不知情。2016年4月9日，其才知道房产中介已经变更、且张某四和庄某一已另行签订合同的事实。其认为房屋买卖合同是无效的。

第三人某某房产述称：第三人张某四持公证书与原告庄某一于2016年4月1日达成一份《房产买卖合同》并至其处委托其协助办理交易手续，原告庄某一按约定将定金人民币54000元整存入其处保管。但在2016年4月9日产权人之一即被告罗某二至其处提出异议，因此其立即在2016年4月9日发函告知原告庄某一及第三人张某四该情况并咨询原告庄某一意见是否继续交易。被告罗某二2016年4月13日又通知其可以继续交易并签署同意函同意第三人张某四直接使用公证书办理手续且代收房款，因此其于2016年4月15日协助原告庄某一、第三人张某四至交通银行办理按揭贷款手续并冻结原告庄某一的首付款426000元，原告庄某一的贷款于2016年4月25日审批通过，某某房产的经办即通知被告罗某二、罗某三及第三人张某四方面办理解押手续，但是被告罗某二、罗某三及第三人张某四均未办理解押手续，因此原告庄某一于2016年5月11日委托其发出催告函要求被告罗某二、罗某三及第三人张某四办理解押手续，但被告方面均未办理导致该交易至今仍未解决。

二．法院查明

原告庄某一、被告罗某二各方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年1月1日，以被告罗某二、被告罗某三为甲方，案外人罗某五为二被告的代理人，原告庄某一为乙方，双方在福州市台江区德福麦田房产中介所提供的居间服务下签订一份《房屋买卖合同》，约定原告庄某一向被告罗某二、罗某三购买位于福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑×#×××单元的房产，该合同签订后因被告罗某二、罗某三无法办理讼争屋的解押手续，遂于2016年3月21日经榕公证内民字第××号公证书公证作出一份委托书，该委托书以被告罗某二、罗某三为委托人，第三人张某四为受托人，该公证委托作出后，即由第三人张某四与原告庄某一联系买卖讼争屋事宜。后因被告罗某二、罗某三无法于合同约定时间办理讼争屋解押手续，2016年4月1日，以被告罗某二、罗某三为甲方，原告庄某一为乙方、福建金诚丰担保有限公司为丙方，三方签订一份《具结书》，该具结书签订当日，原告庄某一并未向被告罗某二、罗某三收取违约金，而是另行签订一份《房产交易合同》，该合同以被告罗某二、罗某三为卖方、第三人张某四为卖方代理人，原告庄某一为买方，当日以被告罗某二、罗某三为卖方、第三人张某四为卖方代理人，原告庄某一为买方，第三人某某房产为交易服务方三方签订一份《委托代办协议》，同日，以被告罗某二、罗某三为卖方、第三人张某四为卖方代理人，原告庄某一为买方，双方签订一份《同意函》，内容为：“兹有买方庄某一于2016年4月1日签订的购买卖方罗某二、罗某三坐落于台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑×#楼×××单元房产的《房地产交易合同》，现买卖双方同意在签订完上述合同之日起贰个工作日内甲方前往麦田房产签署具结协议并在签完具结协议后当日将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交由福建泛联经纪有限公司保管，同时乙方将定金人民币54000元整交由福建泛联经纪有限公司保管。”当日，原告庄某一即将定金人民币54000元交由第三人某某房产代为保管，并由第三人某某房产开具收款收据。该合同签订后，被告罗某二曾至第三人某某房产处口头对讼争房屋的交易提出异议，第三人某某房产亦就该情况发函询问原告庄某一是否继续履行讼争《房产交易合同》。但被告罗某二于2016年4月13日又出具一份《同意函》表示其及被告罗某三均同意由第三人张某四为其受托人代为办理讼争房屋出售手续。2016年4月15日，第三人某某房产协同原告庄某一、第三人张某四办理了原告庄某一丈夫林峰账户上首付款人民币426000元的冻结手续，但被告罗某二、罗某三未按合同约定办理讼争屋的解押手续。第三人某某房产于2016年5月11日向被告罗某二、罗某三、第三人张某四发出一份《告知函》，该函发出后，被告罗某二、罗某三仍未按合同约定办理讼争房屋解押手续，原告遂于2016年6月24日诉至本院，并于2016年8月1日从第三人某某房产处扣除其应缴纳的交易代办费3000元后取回其所支付的定金。

另查明，座落于福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑×#楼×××单元的房屋现为被告罗某二、罗某三按份共有。

三．法院判决

一、原告庄某一与被告罗某二、被告罗某三于2016年4月1日签订的《房产交易合同》于2016年11月7日解除；

二、被告罗某二、被告罗某三应于本判决生效之日起十日内共同向原告庄某一支付人民币54000元；

三、驳回原告庄某一的其他诉讼请求。

四．律师点评

第三人张某四取得了被告罗某二、罗某三的授权，在授权范围内与原告庄某一签订的《房产交易合同》及《委托代办协议》是各方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，被告罗某二及罗某三未按合同约定的时间办理讼争屋的解押手续，经第三人某某房产催告，被告罗某二及罗某三仍未配合办理解押手续，致使《房产交易合同》无法继续履行，故原告请求解除原告和两被告之间签订的《房产交易合同》的诉请符合法律规定及合同约定，应予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告庄某一于2016年6月24日起诉至本院要求解除原被告之间的《房产交易合同》，被告罗某二于2016年7月18日领取了本案含起诉状在内的应诉材料，被告罗某三经公告于2016年11月7日视为领取了应诉材料，故原、被告之间的《房产交易合同》于2016年11月7日解除。诉讼中，原告庄某一明确其诉请系适用定金罚则要求被告罗某二及罗某三按照其支付定金的金额54000元向其支付违约金，因被告罗某二及罗某三未按合同约定办理讼争屋解押手续的行为系不履行合同约定义务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及双方《房产交易合同》的约定“依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙双方应按照合同约定履约，否则均属违约行为，违约方须赔偿等于定金金额的违约金给守约方”，因原告庄某一已从第三人某某房产处取回其支付的定金54000元，故对于原告要求被告罗某二及罗某三向其支付相当于定金金额的54000元的违约金的诉请本院予以准许。原告为解决本案纠纷支付的律师费并非必要的支出，故原告要求两被告向其支付律师费5000元没有事实及法律依据，本院不予支持。原被告双方及第三人某某房产之间签订的《委托代办协议》明确约定代办交易过户服务费人民币3000元整由买方庄某一支付，且被告罗某二及罗某三已对其违约行为承担了相当于定金金额的违约金的责任，故原告要求被告罗某二及罗某三向其支付原告为购买房产花费的代办交易过户服务费人民币3000元的诉请没有事实及法律依据，不予支持。

第三人张某四与原告庄某一签订《房产交易合同》系在公证的授权书授权范围内，且被告罗某二及罗某三在知晓双方签订《房产交易合同》并委托第三人某某房产代为办理交易手续的情况下，出具了“同意由张某四为其的受托人代为办理出售上述房产并收取上述房产的全额售房款”的同意函，故对于被告罗某二称其并不知晓双方重新签订买卖合同，认为讼争《房产交易合同》是无效合同的辩解不予采信。