房产交易纠纷——房产存在改拆情况，能否解除交易？

一．基本案情

原告辩称

原告白某二诉称：原、被告是房产买卖关系，原告为卖方，被告为买方，第三人为房产买卖居间方。原、被告于2015年12月27日在第三人处签订《房产交易合同》，该份《房产交易合同》约定原告将其名下的坐落于天津市河西区房产，以1100000元价格卖给被告；被告应在2016年1月31日前办理购房相关手续，同时一次性将购房款给付原告。《房产交易合同》在第七条还约定双方的违约责任；双方签订的《房产交易合同》生效后，原告依约按时履行合同义务，被告由于自身原因违反合同约定，至今未按约定方式支付购房款，未按约定的时间办理买卖房产相关手续。鉴于被告在合同生效后存在严重违约行为，为此原告依约解除双方签订的《房产交易合同》，并且按照《房产交易合同》第七条约定要求被告向原告支付《房产交易合同》逾期办理买方手续的迟延履行违约金16500元人民币，解除合同违约金110000元人民币，现请求法院依法判令解除原、被告签订的编号为《房产交易合同》；被告支付《房产交易合同》违约金共计126500元人民币；

被告辩称

被告梁某一辩称：我们同意解除合同，原告返还定金我们同意。但是我们不同意支付被告违约金，因为该合同实际为变更承租人的合同，且原告的房子存在拆改的情况，导致房子无法过户。

第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司述称：在交易中发现原告的房子存在拆改情况，也告知被告了。同意原告的第一项诉讼请求，其他服从判决。

二．法院查明

本院依据原、被告及第三人的当庭陈述及采信的证据认定如下事实：2015年12月7日，原、被告在第三人处签订编号为《房产交易合同》，约定原告将其承租的坐落于天津市河西区房屋，以1100000元价格置换给被告，被告于合同签订之日给付被告定金15000元。被告应在2016年1月31日前办理购房相关手续，同时一次性将购房款给付原告。《房产交易合同》在第七条还约定双方的违约责任：如不按约定办理相关手续，则每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价千分之一延迟履行违约金，超过15日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方支付该房屋成交价百分之十的违约金。被告未按约定支付原告购房款，导致原告向本院提起诉讼。

另查，与上述房屋同时出售的另一套房屋为原告承租的坐落于天津市河西区××路海××楼××门××室房屋，原告将上述二套房屋拆改成三室一厅同时出售给被告。合同签订后，被告实际交付原告二套房屋的定金10000元。

三．法院判决

一、解除原、被告签订的《房产交易合同》；

二、驳回原告要求被告支付《房产交易合同》违约金126500元人民币的诉讼请求。

四．律师点评

本案存在的纠纷是对于房产交易合同违约责任的纠纷。根据原、被告在第三人处签订的《房产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效。《天津市公有住房变更承租人管理办法》第四条规定，承租人擅自拆改房屋结构的不得变更公有住房的承租人。

本案中，原告所承租的公有住房确实存在拆改房屋结构的行为，故被告以原告承租的公有住房有拆改导致无法过户为由，无法履行双方签订的房产交易合同的抗辩理由应予采信。

庭审中，原告要求解除原、被告签订的编号为《房产交易合同》，被告亦表示同意，符合相关法律规定，应予以支持；关于原告主张的违约金，双方签订的《房产交易合同》在缔约的过程中，存在瑕疵，双方均有过错，故原告要求被告承担违约责任支付违约金的诉讼请求不予支持。