安置房产出售合同效力——安置未办理产权，出售合同能否构成效力？

一．基本案情

原告辩称

黄某一诉称:2017年2月13日，吴某二与莆田市某某区人民政府签订《房屋搬迁补偿安置协议书》一份，吴某二取得坐落于莆田市某某区某某村岭头坪X号楼XX号的安置房屋一套，建筑面积为130.85平方米。2017年4月23日，黄某一、吴某二经过平等、自愿协商，双方签订《安置房买卖合同》，约定吴某二将上述房屋卖给黄某一，总价款为60万元，当天黄某一按照合同约定通过黄启太的建设银行账户转账26.8万元及部分现金合计30万元作为首付款支付给吴某二，吴某二于2017年4月26日出具收条一份确认收到安置房第一笔款项30万元，合同还约定吴某二如果未按照约定交付房屋，应支付已付房价款金额10%的违约金。

2018年10月份莆田市某某区人民政府将上述房屋交付给吴某二，黄某一先后通过邮件及短信通知吴某二，要求吴某二将上述房屋交付给黄某一，但吴某二拒不交付。现请求法院依法确认黄某一、吴某二双方于2017年4月23日签订的《安置房买卖合同》有效；判决吴某二立即将坐落于莆田市某某区某某村岭头坪X号楼XX号的安置房交付给黄某一使用，包括与该房屋有关的钥匙、门禁卡、文件以及缴费的票据；判决吴某二支付给黄某一违约金30000元整。

被告辩称

邹某三辩称：黄某一主张的2017年4月23日签订的房屋买卖合同，证明吴某二将涉案房屋给黄某一，这一事实不能成立。黄某一与吴某二之间不存在买卖关系，是串通做假的行为。黄某一也未出具任何已支付款项证据，该合同并未履行，黄某一关于已支付30万购房款给吴某二的主张不能成立。邹某三在2018年4月5日已与吴某二签订涉案房产的房屋买卖合同，双方约定以总价824355元转让房屋给邹某三，且邹某三在2018年10月6日前已支付购房款514675元给吴某二。其次黄某一名下涉案房产已于2018年10月6日已经交付邹某三占有使用，邹某三也开始装修使用，因此邹某三与吴某二签订的房屋买卖合同是合法有效的，应当保护邹某三与吴某二签订的买卖合同关系，黄某一所主张的诉讼请求不能成立。

二．法院查明

根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：

2017年2月13日，某某区人民政府作为甲方，某某镇人民政府作为受托方，吴某二作为乙方签订《房屋搬迁补偿安置协议书》，约定：因实施莆田市东圳水库湖滨缓冲带治理工程搬迁项目需要，乙方坐落在莆田市某某区某某镇洋边村的房屋位于搬迁范围之内。经过丈量评估，乙方被搬迁房屋的全部补偿款共计183705元。甲方在某某区某某村岭头坪安置点范围内安置给乙方4XX号安置房，安置房总价款为256983元等内容。2017年4月23日，吴某二作为出卖人与黄某一作为买受人签订《安置房买卖合同》，约定：第一条、房屋的基本情况：甲方房屋座落在莆田市某某区某某村岭头坪，位于4号楼第12层，共壹套，房屋门牌号XX4，房屋结构为钢筋混凝土，建筑面积为130.85平方米；甲方并将与所出卖该房产的相关的土地使用权和公摊权益转让给乙方。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。第三条、上述房产的交易价格：成交价格为：单价每平方4600元，总价601910元，双方最终谈判价60万元。第四条、付款时间与办法：甲乙双方同意以转账付款方式付款，乙方在本协议签订后5日内支付首付款即300000元交付甲方，首付款到账时甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔房款在甲方交付房屋给乙方并办理手续后5日内支付给乙方款项250000，到账时甲方开出收款收条给乙方。第三笔房款在本合同所述房屋不动产权证过户到乙方后，乙方在5日内支付给甲方伍万元整。第六条、甲方逾期交付房屋的违约责任：除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，甲方按约定房屋交付之日第二天向乙方支付已支付房价款金额的10%的违约金，合同继续履行；双方还约定其他内容。2017年4月24日，黄某一父亲黄启太通过银行向吴某二账号转账26.8万元。2017年4月26日，吴某二向黄某一出具收条一份，内容载明：“今已收到黄某一汇入安置房第一笔款项30万，特立此据。”

2018年4月5日，吴某二作为甲方与邹某三作为乙方签订《房屋买卖合同书》一份，约定：第一条、房产基本情况甲方房产该房产坐落于某某区某某村岭头坪4XX号安置房，建筑面积约130.85㎡。该房产产权来源为2017年2月13日由莆田市某某区某某镇人民政府安置房。第四条、房产成交价甲乙双方同意，按6300元／㎡成交上述房产，上述房产签约当日成交总价款为824355.00元。第五条、关于付款方式、产权证过户、房屋交付的约定1、甲乙双方同意按以下方式付款：1.在签订本合同时，乙方支付购房定金5万元给甲方。2.甲方在交房给乙方时，乙方支付购房款474355.00元，同时甲方在拆迁协议原件上写上该房屋已出售给乙方，并将房屋的拆迁协议和房屋交付给乙方，双方还约定其他事项。同日，邹某三通过银行转账支付给吴某二定金5万元，并现金支付40000元购房款，吴某二向邹某三出具《收据》一份，内容载明：“兹收到邹某三购买坐落于某某区某某村岭头坪4XX号购房定金人民币伍万元整。”吴某二在该《收据》落款的收款人处签名捺印注明身份证号码、时间，莆田市某某区中意荔中房产代理中心在该《收据》落款的见证方处盖章。

2018年10月6日，吴某二和邹某三及其林某、中介吴某一起与搬迁安置方办理涉案安置房的交接手续，林某代吴某二向某某镇人民政府交纳安置房补差款30032元、向莆田市未来物业管理有限公司支付装修保证金、预收公共水电费周转金、装修建筑垃圾运转费共计2750元，并转账给吴某二7.5万元、643元，邹某三转账给吴某二31.5万元。同日吴某二向邹某三出具《收据》一份，内容载明：“兹收到邹某三购买座落于某某区某某村岭头坪4XX号购房款人民币肆拾叁万零陆佰肆拾叁元整。”吴某二在该《收据》落款的收款人处签名注明身份证号码、时间，莆田市某某区中意荔中房产代理中心在该《收据》落款的见证方处盖章。现邹某三持有涉案安置房的钥匙、门禁卡和其他相关资料。

三．法院判决

一、确认黄某一、吴某二于2017年4月23日签订的《安置房买卖合同》有效；

二、吴某二应于本判决生效之日起十日内支付给黄某一违约金30000元；

三、驳回黄某一的其他诉讼请求。

四．律师点评

本存在的纠纷是对于吴某二获得拆迁安置房产后出售导致的纠纷，对于安置房买卖合同能否成立。根据吴某二先与黄某一签订《安置房买卖合同》,后经中介见证又与邹某三签订《房屋买卖合同书》，将其名下同一套安置房分别出卖给黄某一和邹某三，因吴某二未对两份买卖合同的真实性提出异议，应认定两份买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定,均是合法有效的。现黄某一请求确认其与吴某二签订的《安置房买卖合同》有效依据充分，予以支持。

根据物权法相关规定，如果数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，讼争安置房尚未办理产权登记手续，黄某一、邹某三均向吴某二支付了约定部分的购房款，但因邹某三与吴某二一起向安置方办理安置房交接手续并以吴某二名义向有关部门交纳安置房的相关费用，现邹某三持有涉案安置房的钥匙、门禁卡和其他相关资料，应认定吴某二已将房屋交付给邹某三。现黄某一又未能提供证据证实邹某三与吴某二恶意串通签订房屋买卖合同及双方约定的房价款明显不合理，故可认定邹某三系善意取得并根据合同约定合法占有讼争安置房，该占有权应当受到法律保护。黄某一与吴某二虽然签订合同在先并交付了约定的购房款，但涉案房屋尚未交付，黄某一只享有对房屋的债权。占有权较之还属于期待权的买卖合同项下的债权而言，应当优先受到法律保护。故黄某一请求吴某二将涉案安置房交付给其使用的请求于法无据，不予支持。

因吴某二已将涉案房屋交付给邹某三占有使用，客观上已无法向黄某一交付讼争安置房，已构成违约，应承担相应的违约责任。黄某一与吴某二在《安置房买卖合同》中约定吴某二未按照约定交付房屋，应支付已付房款金额10%的违约金。现黄某一已支付购房款30万元，故吴某二应向黄某一支付违约金3万元，即黄某一请求吴某二支付给其3万元违约金符合法律规定和双方约定，予以支持。吴某二未能按约定交付房屋，若给黄某一造成损失，黄某一可另行主张权利。