北京房产律师靳双权分析一起借名买房败诉案件

一、原告诉称

原告赵青全诉称：原告与被告系朋友关系。2008年7月份，原告因居住需要欲向张雪芹购买X房屋。因原告名下另有住房，再购房不属于首套房屋，为了减少贷款利息，便与被告商议以其名义购房并得到同意。双方约定购房相关的所有费用由原告承担。2008年7月29日，原告与张雪芹签订了《房屋买卖合同》，原告向张雪芹支付了购房首付款。后被告协助原告与XX银行办理了贷款手续，并如期按照借款合同的约定向银行支付贷款本金及利息直至起诉前。有关该套房屋的所有手续均在原告手里。如今被告在原告不知情的情况下，私自到XX银行办理了补卡手续，原告对被告的行为感到不安，便与被告商量办理房屋过户事宜，被告起初同意，后又拒绝，原告无奈只得诉至法院，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1.依法确认原告为北京市海淀区X房屋的所有权人；2.判令被告协助原告将前述房屋过户至原告的名下。

二、被告辩称

被告贾赵柯辩称：原告的证据不能证明双方是借名买房。首先，原告提供的银行流水只能证明原告归还过银行贷款，但是并不能证明房屋属于原告所有，且购买房屋的契税等费用的缴纳手续均由被告持有，进一步说明原告只有出资的事实，并不能证明是借名买房。其次，原告所称的借名买房的理由不能成立。被告于2007年已购买住房，如原告不能享受优惠，那么借用被告名字买房同样不能享受优惠。此外，出卖方将房屋直接交付给被告；争讼房屋从交房到现在的8年时间，一直由被告占有、使用、收益，原告从未对该房屋进行管理使用，亦未主张过相应的权利；房屋相关的税费、管理费由被告缴纳，并且房屋由被告装修和维护。综上，原告的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。

三、审理查明

原告赵青全提交证据：证据一赵青全与张雪芹《房屋买卖合同》；证据二原告丈夫王某名下XX账户归还贷款的交易流水。被告方对原告提出证据的真实性没有异议，但认为这些证据只能证明原告有出资事实，不能证明借名买房。

被告贾赵柯提交证据：证据一房屋所有权证书；证据二房屋买卖合同；证据三个人购房抵押借款合同；证据四购房发票、契税、印花税等缴费凭证；证据五燃气卡；证据六居民用电证、用电卡；证据七电费发票及交割单；证据八供暖费缴纳情况证明（2010年至2016年）；证据九物业费发票；证据十管理费用明细（2009年-2014年）等。原告对被告的证明目的均不予认可。

庭审中，原告称当时借名买房能利息下浮15%，借名买房能够节省70余万元，这就是借名买房的主要原因。被告补充，原告曾让她签一份炒房合同，其没有签，因担心原告不还款银行没收房子，于是补办了银行卡。

经查明，2008年7月29日，原告与张雪芹签订《房屋买卖合同》，约定购买张雪芹的房屋。2008年8月12日，被告与张雪芹签订《存量房屋买卖合同》，约定由张雪芹向被告出售以上房屋，成交价格为人民币1740000元，付款方式为自行交割。2008年10月20日，被告与XX银行北京中关村支行签订《个人购房抵押借款合同》，约定借款金额为人民币3780000元。次日，被告银行账户收到上述贷款款项并支付到张雪芹银行账户。2008年10月14日，被告取得上述房屋的所有权证书。2008年11月到2016年3月之间，原告共向XX银行偿还贷款本金及利息271.3万元。

另查明，房屋买卖合同原件、日常开销费用票据均由被告掌管，个人抵押贷款合同原件由原告掌管。原告向张雪芹以现金形式交付了购房首付款。

四、法院判决

北京市海淀区人民法院判决如下：

驳回赵青全的诉讼请求。

五、房地产专业律师靳双权点评

物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

本案中，双方争议的房屋现登记在贾赵柯名下，赵青全主张与贾赵柯就该房屋存在借用其名义购买之约定，贾赵柯现予以否认，赵青全应就其主张的约定事实承担举证责任。

庭审中，赵青全主张因与贾赵柯原系很好的朋友关系，故借用贾赵柯名义购买诉争房屋并未与其签订书面借名购房协议，其虽提供贾赵柯在XX银行北京中关村支行签订《个人购房抵押借款合同》、抵质押权利凭证保管收据和XX银行偿还贷款的银行卡等相应证据，且贾赵柯对上述证据予以认可，但贾赵柯为证明其为房屋所有人提交了房屋登记在其名下后，贾赵柯占有使用该诉争房屋办理的电水燃气卡、房屋和车位租赁合同、房屋物业费的缴费单据等相应证据。对两者的证据比较，赵青全提交的上述证据仍不足以证明赵青全与贾赵柯之间存在借名登记的约定，尚不足以对抗贾赵柯所持房屋所有权证所具有的物权公示效力。

根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条第二款规定："当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足证明双方之间存在借名登记的约定，其主张房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。故对于赵青全主张确认房屋归其所有并办理转移登记等请求，应不予支持。就所享有的出资债权，赵青全可另行主张。