借名买房起诉过户失败的原因是什么？

一、原告诉称

姜子云诉称：2011年11月，因我和父母的住房需求，我借朋友刘全发之名购买了北京市大兴区XX小区501号房屋，我与刘在平等协商的前提下签订了借名买房协议，该协议是真实、有效的。姜子云的利益就应当受到法律保护。我交付了包括定金、首付款和尾款在内的所有房屋相关款项，我才是真实的购房人。交房后，我及父母在涉案房屋居住多年，该房屋是全家唯一住房，借名买房协议和所有权应该得到认可和保护。现，房屋早已具备过户条件，刘全发之妻拒绝过户，故，原告诉至法院。诉讼请求：1．确认姜子云、刘发全于2011年11月16日签订的借名买房协议书有效；2．确认姜子云系502房屋的实际所有权人。

二、被告辩称

刘发全辩称：涉案房屋的确是姜子云借我之名购买的。故，我同意原告姜子云的诉讼请求。

三、第三人述称

李司棋述称：一、涉案房屋系我与刘发全在婚姻存续期间购买的，应属我二人夫妻共同财产。二、姜子云和刘发全之间现已同居，是事实夫妻关系，二人之间签订的借名买房协议、借条因其身份关系，真实性不予认可。三、涉案房屋的实际出资人是否为姜子云，姜子云应举证证明。综上，刘发全和姜子云之间签订借名买房协议存在恶意，目的是将涉案房屋过户到姜子云名下，侵害了李司棋的合法权益。根据合同法规定，协议应属无效。姜子云的父母并未在涉案房屋居住。请求法院驳回原告的诉讼请求。

四、审理查明

2011年11月18日，刘发全与北京XX房地产公司签订了《北京市商品房预售合同，购买了201的房屋（以下简称涉案房屋）。房屋面积211．89㎡，房屋总价款为2882763元。上述房屋于2013年9月25日进行产权登记。2014年11月19日，遗失补证，房屋所有权人刘发全，共有情况为单独所有。两张购房发票，开票日期为2012年7月27日发票显示第一笔购房款872763元，开票日期为2013年7月2日的房款发票显示第二笔购房款2009663元。另涉案房屋交纳契税86472．78元。

另查，刘发全与李司棋原系夫妻关系，二人于1985年12月7日登记结婚，于1987年5月3日生育一子刘某。2016年9月，刘发全、李司棋经北京市石景山区人民法院调解离婚，调解协议内容未提及涉案房屋。

另，2017年6月，刘发全犯重婚罪，判处有期徒刑八个月；犯伪造国家机关证件罪，判处有期徒刑六个月；数罪并罚，决定执行有期徒刑一年。刘发全的刑期自2016年9月28日起至2017年9月27日止。

姜子云提交证据：1．协议书，系刘发全（甲方）与姜子云（乙方）于2011年11月16日签订，内容为：乙方长（常）年在北京工作，与刘发全同事关系，甲方刘发全具有购房资格，且近年内无购房需求，故双方协商一致，由乙方出资并承担所有相关费用，由甲方出面购买201。该房屋的所有权归乙方所有。购房后使用权也归乙方所有，甲方不得干涉。2．刘发全书写的借条4张，日期为2003年4月-2005年3月间条共欠姜子云231万元。刘发全质证称：认可姜子云提交的所有证据的真实性及证明目的。李司棋质证称：姜子云与刘发全之间的承诺、协议书都是他们伪造的，他们二人之间是事实夫妻关系。购房款都是刘发全支付的。是刘发全用与李司棋的夫妻共同财产支付的。

五、法院判决

北京市大兴区人民法院判决如下：

驳回姜子云的全部诉讼请求。

六、房地产专业律师靳双权点评

本案的争议焦点主要有二：第一，姜子云与刘全发二人之间的借名买房协议书是否成立及有效；第二，姜子云请求确认其为502房屋的实际所有权人，能否得到支持。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

姜子云主张其与刘发全存在借名买房关系，并签订了借名买房协议书。首先，从涉案房屋出资情况看，首付款79万元出自姜子云账户，剩余2009663元出自刘发全账户。虽然，姜子云与刘发全均认可刘发全所出资金系偿还姜子云的借款，但是鉴于姜子云与刘发全之间以夫妻名义共同生活，无法确认借款真实的高度盖然性。其次，刘发全曾书写《刘发全的财产分配继承人》、2010年12月28日支付购房款300万元以及《房屋归属说明》等材料，上述材料均未能佐证姜子云借用刘发全之名购买房屋事宜。审理中，对其二人陈述存疑，无法认定刘发全账户的出资应视为姜子云的出资，也无法确信待证事实借名买房关系的存在具有高度可能性。因此，从客观证据展现的情况看，姜子云仅有部分出资，故，认为二人之间不构成借名买房关系。对姜子云请求确认其与刘发全于2011年11月16日签订的借名买房协议书有效不予支持，亦对姜子云请求确认其为502房屋的实际所有权人不予支持。