开发商故意减少房屋面积，致使买房者利益受到损失，买房者应如何维权？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告季某、苏某诉称，原告于2013年1月13日与被告签订《商品房预售合同》，向被告购买被告开发的房屋(装修房)，合同约定：房屋单价为39,142.21元，总价为5,541,754元。双方约定：在该房屋交付时，房屋建筑面积以房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积计算多退少补;当暂测面积与实测面积的误差超过+3%，不向原告收取超过部分的房价款。……房屋交付日期为2015年6月20日。如房屋未按约定期限交付原告，被告应当支付违约金，按原告已经支付的房价款日万分之三计算。原告依约定向被告支付了合同约定的房款。2015年6月18日，原告收到被告交房通知，要求原告在2015年6月20日收房。并通知房屋实测建筑总面积141.44平方米(比预测少0.14平方米)，实测套内面积117.41平方米(比预测多0.24平方米)，公用分摊建筑面积24.03平方米(比预测少0.38平方米)。被告要求按套内建筑面积为依据，进行面积确认及面积差异处理，要求原告补缴房款9,394元。原告认为：原告购买房屋时，房价款按建筑面积计算收取，现在实测房屋建筑面积少了，反而要求原告补缴房款，不符合双方合同约定。因此，原告拒绝接受，但被告表示，如果原告不补缴房款，被告也不交房。几经交涉，因原告急于入住，只得先行支付上述所谓“补缴房款”。原告认为：被告在房屋建筑面积减少的情况下，应当按合同约定退还减少面积的房款，现被告反而多收房款，违反了原被告之间的合同约定。而被告逾期交房，也已经违反双方合同约定。被告应当承担违约责任。故原告起诉至法院，请求：判令被告退还多收的房款14,873.91元。

　　2、被告辩称

　　被告A公司答辩称，根据相关司法解释的规定，对于面积差的问题可以进行约定。原被告双方既然有约定，就应当按照双方的约定来处理面积差。双方合同第二十九条约定，补充条款与主合同条款不一致的，以补充条款为准。按照双方合同补充条款的约定，面积差应当以套内面积来计算。签订合同时，房屋建筑面积是按照测绘面积认定的，签订补充条款时还没有出现测绘面积，具体的实测面积当时谁也不知道。补充条款只是约定了面积差的处理方式，并没有加重原告的义务。另外，补充条款第二条约定了面积差的单价、面积差的标准，补充条款是具有可操作性的。故不同意原告的诉请。

　　二、法院查明

　　原告于2013年1月13日与被告签订《商品房预售合同》，向被告购买房屋。合同第二条约定：据甲方暂测该房屋建筑面积为141.58平方米，其中套内建筑面积为117.17平方米、公用分摊建筑面积为24.41平方米。合同第三条约定：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(包含房屋全装修价格)为人民币39,142.21元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价(包含房屋全装修价格)暂定为人民币5,541,754元。合同第五条约定：在该房屋交付时，房屋建筑面积以房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款;甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第二十九条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同补充条款一第二条第一款约定：在该房屋交付时，房屋建筑面积以房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按下列约定处理：按本合同第三条之约定，根据该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补……补充条款一第二条第三款约定：经过房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致的，本合同第三条约定的该房屋转让总价不变。合同补充条款一第二条第四款约定：经房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，甲乙双方同意当误差为+3%以内(不包括+3%)时，根据该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。合同签订后，原告依约支付了房款。后被告向原告发出《办理房屋交接手续结清楼款须知》，告知原告房屋实测建筑总面积为141.44平方米，其中实测套内面积为117.41平方米，公用分摊建筑面积为24.03平方米，要求原告根据《商品房预售合同》补充条款一第二条约定，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，补缴房款9,394.13元，同时载明：请业主(所有购房人)在结清上述款项后，办理房屋交付手续。若业主未结清上述款项，开发商不承担由此产生的延期房屋交付责任。之后原告向被告补缴房款9,394元，被告向原告交付房屋。

　　三、法院判决

　　驳回原告季某、苏某的全部诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行。原、被告对于房屋面积发生变化导致房价款发生变化问题在合同中作了约定，但双方合同第五条与合同补充条款约定有不一致;根据合同第二十九条之约定，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。双方合同补充条款一第二条第三款约定，房屋实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致的，房屋转让总价不变;第四款约定，房屋实测套内建筑面积与预测套内建筑面积不一致的，双方同意当误差为+3%以内(不包括+3%)时，按每平方米建筑面积单价计算多退少补。按照该约定，当房屋暂测面积与实测面积不一致时，双方按照套内建筑面积结算，而分摊建筑面积发生变化不影响房屋总价;根据该约定，若实测分摊建筑面积超过双方约定的分摊建筑面积，或者由此导致房屋总建筑面积增加，原告亦不必增加支付房款，故该约定虽为格式条款，但尚不存在免除或限制被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情况，该条款对双方均有约束力。现系争房屋实际分摊建筑面积虽较商品房预售合同约定有所减少，但套内建筑面积有所增加，被告基于补充条款的约定有权要求原告于交房时补交房款。原告实际补交相应房款后，要求被告予以退还，与双方约定不符。