房产律师：城市居民购买农村房屋的买卖合同即使意思表示真实也无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告牛先生起诉称：我与二被告订立合作开发农家旅店协议。由我投资，利用二被告宅基地上的房屋开办农家旅店。我按约给付被告各种款项125000元。双方在协议中约定，被告方不介入经营管理，期间国家征用土地，所有补偿款归我所有。现X县人民政府处于征地工作中，二被告趁我返回甲市之际占据我经营管理的土地及房屋。在拆迁测量、统计时二被告做了登记，后经我多次反映，主张权利均无结果。为维护我自己的合法民事权益，请求依法确认原、被告间的合伙协议有效;请求确认3.1亩土地范围内的地上物及其他附属设施完全归我所有，享受所有征地补偿款595440.60元;诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告韩大叔、韩先生答辩称：对原告所诉事实无争议。首先我方虽然和原告方签订了合伙协议，但并未实际履行，该协议名为合伙实为买卖，该买卖协议违反了我国的相关法律、法规的规定，应属无效协议。其次原告在土地上没有实际投资，诉争的建筑物没有得到国家的拆迁补偿，我方是按照人口换取的回迁房。原告的诉讼请求证据不足，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：被告韩大叔与韩先生系父子关系。2005年8月8日，原被告双方签订合作开发农家旅店协议。协议约定了出资情况、房屋的坐落位置、合作的期限等，其中第二条、乙方(原告)现金出资，乙方出资12.5万元(壹拾贰万伍仟元)取得上述房屋的所有权并土地使用权，如需要改建由乙方出资，乙方如需改扩建，乙方自行办理，甲方(二被告)必须配合。第五、乙方一次性付给甲方70年经营利润，以后乙方经营中亏损或赢利均与甲方无关。第七、乙方经营期间有权对该土地进行转让，期间所发生费用与甲方无关。协议签订后，二被告将宅基地使用权证交给原告牛先生，但未办理过户变更登记手续;原告于2006年3月30日给付被告韩大叔现金125000元。房屋交付后，原告牛先生对涉讼房产进行了改扩建。现因X县人民政府对涉讼房屋进行整体拆迁，该房地已经不存在而成讼。

　　四、法院判决

　　1、确认原告牛先生与被告韩大叔、韩先生所签订的农村房屋买卖协议无效;

　　2、驳回原告其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为：原、被告所签订的合作开发农家旅店协议，虽然名义上是合作开发，但从协议条款的内容上可以看出，实质上是农村房屋买卖协议。我国《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…..”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定，“......农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”原告牛先生与被告韩大叔、韩先生所订立的农村房屋买卖协议虽然双方意思表示真实，但原告系城市居民，双方所签订的农村房屋买卖协议违反法律规定和国家政策，应属无效协议。致使该农村房屋买卖协议无效双方均负有一定的责任。关于原告要求确认3.1亩土地范围内的地上物及其他附属设施完全归原告所有等诉讼请求属另一法律关系，应另行解决。