开发商出售的房屋存在质量问题，购房者应该怎么办？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告郑某、杨某诉称，原、被告于2013年7月26日签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的房屋一套，建筑结构为钢结构，建筑面积为96.55平方米，付款方式为分期付款。当初买房时为期房，购买时所依据的是被告提供的户型图、销售人员描述及合同平面图。原告接收房屋后，发现室内部分屋顶存在贯穿的低于屋顶约50公分的下翻梁、窗户部位存在大型的剪刀形钢架梁，该种情况没有在销售时进行过说明，在签订合同时及签订合同后，被告也未告知原告或经过原告许可。现该情况导致原告在房屋使用空间、房屋装修、二次销售等方面均产生了极其不利的影响和损失。根据合同法规定，被告应承担违约责任，故诉至法院：1.被告向原告赔偿因交付房屋存在剪刀梁和下翻梁导致的各项损失306000元(按房价15%计算);2.诉讼费用由被告负担。

　　2、被告辩称

　　被告某公司辩称，因房屋结构要求赔偿没有事实及法律依据。一、诉争房屋建造结构设计目的在于保证建筑安全，房屋梁柱墙等主要承重构件保证了在正常施工和使用条件下，结构应能承受可能出现的各种载荷作用和变形而不发生破坏，从而保持必要的整体稳定性，故诉争房屋的每一根梁、柱都有存在的必要意义。根据《住宅设计规范GB50096-2011》中第5.5.2条，诉争房屋完全符合规定的净高、层高标准。根据《公寓项目建设管理暂行办法》第3.2条，诉争房屋的设计也完全符合本市非住宅建设管理规范。横梁的存在既是保证安全，也充分考虑了房屋的使用空间和使用价值，不存在对使用人造成使用功能的影响。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条、13条，诉争房屋既不属于主体结构质量不合格不能交付使用，也不属于房屋质量问题影响正常居住使用，被告无需向原告赔偿。二、诉争房屋可能存在梁、柱的情况，被告已经履行了告知义务，体现在：1.买卖合同附图即平面图中已经对可能存在的梁、柱以黑色方框明确标注。2.原、被告签订的商品房买卖合同补充协议第23条对此也有明确约定。3.补充协议第11页，对此也有明显的提示条款。三、诉争房屋的梁、柱存在基于安全角度考虑，有其必要性，且体积不大，通过装修可以改造或者遮蔽，并未影响房屋的使用价值，也未降低房屋的使用价值，该横梁的存在并未给原告造成任何损失。综上，被告不同意原告诉请，请求驳回原告诉请。

　　二、法院查明

　　2013年7月26日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告开发的房屋一套。该房屋设计用途为混合型公寓(非住宅)，建筑面积96.55平方米。每平方米单价21128.95元，总房款2040000元。同日，二原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》(附件六)，第23条约定：因本项目通风、供暖、供排水、雨水管等公共配套设施的设计需要，以及房屋建造结构需要(部分功能区可能存在梁、柱)，占用二原告商品房室内空间的，双方在确定房价时已考虑此因素，二原告不得要求减少价款或要求被告给予其他补偿。

　　2016年1月21日被告向二原告交付房屋。在交付的房屋中存在暴露梁体

　　三、法院判决

　　1、被告某公司赔偿原告郑某、杨某损失42000元。

　　2、驳回二原告的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，本案诉辩双方对涉案事实并无异议，双方争点主要反映在以下方面：一、二原告主张：购房时，被告未明示房屋顶棚和窗户前有梁体结构，系故意隐瞒房屋存在的缺陷，被告应赔偿损失。被告主张：房屋符合国家建筑规范的要求，存在梁体系保证建筑结构安全的需要，不影响房屋正常居住使用，且双方签订的补充协议第23条中已经约定部分功能区可能存在梁、柱，双方在确定房价时已考虑此因素，故被告不存在违约情况。二、二原告主张：补充协议第23条属格式条款，其内容有违公平原则，且未采取合理的方式予以提示，应属无效条款。被告主张：补充协议第23条系经双方磋商达成，不应仅以被告提供合同样本就认定为格式条款，同时被告在合同中已经以适当的形式对相关条款进行了提示。三、二原告主张：根据补充协议第23条的规定，如部分功能区存在梁、柱，应在确定房价时考虑，给予适当减价处理，但被告并未对二原告存在梁体结构的房屋进行减价。被告主张：承认未对二原告房屋进行减价，因被告认为该约定中所述“在确定房价时已考虑此因素”是指，被告所出售的房屋价格要低于同地段、同类型房屋的售价，并非指同项目、同户型无梁体结构房屋的售价。

　　第一、二原告房屋内横梁距地面高度均大于2.10米，且面积不大，符合国家相关建筑规范的要求。第二、无证据证明被告已明确告知二原告所购房屋具体存在本案中争执的梁体结构，同时因房型图及样板间无法全面反映房屋的具体结构，二原告依据房型图及样板间即推定房屋中应无梁体亦不能成立。第三、对补充协议第23条约定的：商品房内部分功能区可能存在梁、柱，占用室内空间，双方在确定房价时已考虑此因素的真实意思，双方存在不同的解释。二原告的解释比被告的解释更符合交易习惯和一般公众的理解，更有利于合同目的的实现，根据合同法第一百二十五条第一款的规定，应按照二原告的解释理解该条的真实意思。第四、现双方均未提供充足证据，证明双方缔约时是否就补充协议第23条的内容的进行磋商，无法确定该条是否属于合同法第三十九条规定的范围。但如上所述，如将该条的内容解释为：存在梁体结构的房屋价格应低于本项目内无梁体结构的房屋，则该条款的内容未免除合同文本提供者本方责任或排除对方权利，符合公平原则，无论该条款是否属于格式条款，均不属于合同法第四十条规定的无效条款的范畴。第五、在补充协议第23条有效的条件下，被告未对二原告所购房屋进行减价处理，应认定被告未全面履行合同约定的义务，构成违约，应承担违约责任，适当赔偿被告的损失。第六、对于损失的计算，应考虑梁体对所在房屋使用空间的影响、增加吊顶的装修费用、对房屋采光、通风及美观影响等因素。二原告所购房屋东侧卧室内下翻梁对房屋正常使用有一定影响;其它下翻梁因其所在位置对正常使用影响较小;东侧卧室内东窗前剪刀梁对房屋的采光、通风均有较大影响，且其影响无法消除，对二原告正常使用影响较大。同时损失计算应以受影响房屋的面积为基数酌定赔偿数额，合理赔偿二原告损失。二原告提出的计算方法，依据不足，法院无法全部支持。

　　被告未对存在梁体结构的房屋进行适当的减价处理，违反了合同法第六十条第一款之规定，未全面履行合同义务，属于违约行为。综合各项因素，法院酌定被告赔偿二原告42000元。