房产律师靳双权：卖方恶意串通一房二卖造成的损失承担

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告邓先生起诉称：2006年9月13日我和被告签订《房地产买卖契约》，我购买被告座落于XX县XX路的房地产。合同约定了购买价款、交付时间、违约责任并约定交付房产内容包括房屋土地的交付和证件的过户。2007年4月份我完成对购买被告的危楼和简易工棚进行投资建设和改造，建成商业临街门面房、临街旅馆等。2010年7月1日被告与曹女士恶意串通进行“一房二卖”，将我投资改建后价值为742.5万元的房产以60万元卖给曹女士，并将房产证和土地证产过户给曹女士。为此我向XX县法院提起诉讼，法院判决被告与曹女士在2010年7月1日所签订的房地产买卖合同无效。判决生效后，我多次要求被告按照《房地产买卖契约》履行房地产过户义务，但被告执意悔约，坚持“一房二卖”拒绝办理过户手续。2012年1月12日我向XX县法院提起行政诉讼请求撤销已经变更到曹女士名下的房产证。该案又经过一审和二审后，判决XX县住房和规划建设管理局撤销曹女士关于诉争房屋的登记。随后XX县国土资源局也撤销了曹女士的土地证。2012年5月被告又伙同曹女士到省高级人民法院申请再审，要求解除与我签订的《房产买卖契约》。省高级人民法院作出民事裁定书，裁定驳回再审申请。由于被告仍然继续拒绝给我办理过户，我只能再次起诉被告，要求被告协助办理房产证和土地证过户。经XX县法院判决：我与被告L公司于2006年9月13日签订的《房地产买卖契约》合法有效;判决书生效之日起三十日内被告应当协助我将诉争房产及土地办理过户手续。被告上诉至甲市中级法院，称已解除与我签订的《房地产买卖契约》，不协助我办理过户手续。我申请XX县人民法院强制执行，于2013年7月10日由房地产管理部门直接将该房地产登记到我名下。被告与他人恶意串通“一房二卖”拒不履行办理过户手续，执意进行恶意诉讼，迫使我打了7年的官司，共进行了10项诉讼，开庭30多次，给我造成了巨大精神伤害并付出了重大经济代价，使我价值742.5万元的房产7年间无法进行正常生产经营造成重大经济损失。综上，依据《房地产买卖契约》及相关法律规定，我请求法院依法判决被告给付违约金2128231.95元，维护我的合法利益。

　　二、被告辩称

　　被告L公司答辩称：对原告诉称的违约事实由法院依法认定。如我方有违约行为，所涉案房产的价格是50万元，但原告主张的违约金是212余万元，显然过高且没有计算依据，请求法院予以减少。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2006年9月13日原告邓先生与被告L公司签订《房地产买卖契约》，将被告座落于XX县XX路的房地产(房屋建筑面积1295.33平方米、土地使用面积1208.5平方米)以50万元的价格卖与原告。双方在契约中约定“由于甲方(指被告，下同)已收到乙方(指原告，下同)预付的购房定金人民币伍拾万元，…。5、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方(指被告，下同)索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起叁日内将定金退给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。…”当日原告将50万元交给被告，由被告的工作人员小宋出具了收条。买卖双方未办理房地产的产权过户手续，对买卖标的物亦未进行现场交接。当年9月中旬原告邓先生对该房地产实际占有、改造并出租使用。2010年5月5日被告L公司给原告邓先生出具了50万元购买房地产的收款收据。2010年7月1日被告L公司又与案外人曹女士签订房地产买卖合同将已卖与原告邓先生的房地产以60万元的价格又卖给曹女士。同年7月5日、6日曹女士办理了房产所有权证和土地使用权证的过户手续，同年7月23日原告邓先生以L公司与曹女士恶意串通为由向法院提起诉讼，请求确认L公司与曹女士所签订的房地产买卖合同无效。2011年6月16日法院作出民事判决书，判决L公司与曹女士在2010年7月1日所签订的房地产买卖合同无效。L公司与曹女士均不服向甲市中院判决又提起上诉，2011年11月10日甲市中院作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。曹女士对该判决不服，向省高级人民法院申请再审，该院于2012年11月13日作出民事裁定书，裁定驳回曹女士的再审申请。

　　2012年1月12日原告邓先生向飞提起行政诉讼，请求判令XX县住房和规划建设管理局撤销诉争房产的房产证。2012年3月30日法院作出行政判决书，判决撤销被告XX县住房和规划建设管理局于2010年7月5日颁发的关于诉争房产的房产证。曹女士对该判决不服提出上诉，2012年7月2日甲市中院作出行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。同年7月27日XX县住房和规划建设管理局作出决定，撤销曹女士诉争房屋登记。同年原告邓先生向法院提起诉讼，诉求判令：1、原、被告签订的《房地产买卖契约》合法有效;2、被告协助将诉争房屋所有权证过户给原告;3、被告协助将诉争房产国有土地使用权证过户给原告。法院经审理于2012年10月9日作出民事判决书，判决：1、原告邓先生与被告L公司于2006年9月13日签订的《房地产买卖契约》合法有效;2、自本判决书生效之日起三十日内被告应当协助原告将诉争房产及土地办理过户手续。被告L公司对该判决不服提起上诉，法院判决驳回上诉，维持原判。2013年6月13日原告邓先生向法院申请强制执行发生法律效力的民事判决书，执行中房产土地部门协助办理涉案房产的过户手续，邓先生取得诉争房产产权证书和土地证。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告L公司于本判决生效后十日内向原告邓先生支付违约金人民币50万元整。

　　2、驳回原告的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权分析认为：《合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效;第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原、被告在2006年9月13日签订的《房地产买卖契约》经法院判决确认有效，且双方已实际相互履行支付价款和交付房地产标的物的主要合同义务，被告L公司理应履行协助原告邓先生办理房地产的产权过户手续。但被告在将房地产标的物交付给原告后，又将该房地产以买卖形式过户到他人名下并在之后的多次诉讼中否认与原告买卖行为的有效性，且在法院判决其履行协助原告办理房地产过户义务的情况下仍拒不履行协助义务，其行为违反诚信原则，明显构成违约。根据《合同法》第一百零七条的规定，被告应对其违约行为承担违约责任并向原告支付相应的违约金。

　　关于被告应向原告支付违约金的数额问题。靳律师认为违约金是合同当事人约定的，一方不履行或履行合同不符合约定条件时应根据违约情况向对方当事人支付一定数额的货币。违约金具有补偿性和惩罚性的性质。本案中原告主张违约金的数额依据是某会计师事务所有限公司出具的评估报告中认定的因未办理房地产权证导致减少租金收入的价值数额。靳律师认为，该评估报告中所依据的材料数据是原告单方提供，不具有客观性和公平性，不足以证明其实际损失，原告据此主张的违约金数额缺乏合法性、合理性依据，故不予支持。在《房地产买卖契约》中原、被告已明确约定违约责任的情形并确定以购房款额50万元作为违约金数额，该数额是双方自愿约定，形式上符合法律规定，与双方买卖标的物价款相当，理应在双方可预见损失范围之内，并且双方签订《房地产买卖契约》后涉案房产一直由原告管理、使用并收益，同时结合被告对涉案房地产的违约表现，该约定数额较为公平、合理，能够充分体现违约金的补偿性和惩罚性。故对原告主张的违约金数额应以此为限予以支持，超出部分不予支持。综上，被告未完全履行合同义务已构成违约，应承担相应的违约责任。