因特殊原因未按合同条款支付首付款被告违约怎么办？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　张某诉称：2015年8月16日，原告经某中介公司居间介绍，与陈某签订了关于涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某将该房屋出售给张某，房价款为153万元，其中107万元由张某办理按揭贷款，张某向陈某支付定金10万元。张某于2015年8月17日委托张某2向陈某交付了购房定金10万元。现陈某未按合同约定履行义务，其行为已构成严重违约。

　　2、被告辩称

　　陈某辩称：张某违约在先，未能在网签当日支付63万元首付款，且早已超过《补充协议》第四条第3款约定的15日的解除合同的期限。陈某主张因张某违约而解除合同，张某无权要求继续履行合同，也无权要求返还10万元购房定金。房屋买卖合同及补充协议签订后，陈某积极配合张某，首先委托某中介公司进行网签，但张某始终没有依约在网签当日支付63万元的首付款，迄今为止将近两年，早已超过15日的付款期限。根据补充协议第四条第3款的规定，张某没有依约支付首付款超过15日的，构成根本违约，陈某有权解除合同。根据定金罚则，张某无权要求返还定金，其所交纳的10万元定金应归陈某所有。因涉案房屋涉及到陈某亡夫李某的法定继承问题，而经陈某多方查找，无法查到李某父母的死亡证明公证处做不了继承公证，涉案房屋无法按合同规定办理商业货款手续，房屋买卖合同和补充协议无法实际履行。李某父亲在上世纪五十年代去世，母亲在1990年去世，而他们户籍所在地公安机关1992年才开始建档，所以现在无法从公安机关查到李某父母的死亡证明。陈某后来又查了亡夫李某、儿子李某2以及陈某的单位人事档案，但都没有查到上述李某父母的死亡证明。根据有关继承法律规定和房屋买卖的相关手续，陈某与张某签订的房屋买卖合同和补充协议确实无法履行，故而应驳回张某关于判令房屋过户的诉讼请求。综上所述，因张某未支付首付款的行为构成根本违约，且房屋无法按合同约定的方式进行买卖，恳请法院驳回张某的全部诉讼请求。

　　李某2、李某3辩称：答辩意见同陈某一致。

　　3、被告反诉称

　　陈某、李某2、李某3反诉称：陈某与张某经某中介公司居间介绍，于2015年8月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，同日还签订《授权网签委托书》，委托某中介公司网签。房屋买卖合同和补充协议约定陈某将涉案房屋卖给张某，张某应于签约当日支付定金10万元，并于网签当日支付60万元首付款。房屋买卖合同签订后，张某只支付了10万元购房定金，没有在网签当日支付60万元首付款。至今已近两年，大大超过15日未支付首付款的解除合同的最后期限。陈某尽管在积极配合张某履行合同，无奈因涉案房屋涉及陈某亡夫李某的法定继承问题，经过多方查找，仍无法确定李某父母的死亡时间，故无法办理李某的继承公证手续，导致房屋买卖合同无法实际履行。陈某通过某中介公司无法与张某协商一致，张某诉至法院，陈某依法提起反诉。请求法院根据张某未在网签日起15日内支付首付款的根本违约事实和房屋买卖合同无法实际履行的现实情况，判令驳回张某的关于房屋过户的诉讼请求，并判令解除房屋买卖合同和补充协议，判令张某交纳的10万元定金归陈某所有，依据定金罚则不予退还。

　　4、原告反诉辩称

　　张某辩称：不同意陈某、李某2、李某3的反诉请求。2016年5月16日网签当天李某2也在场，没有付钱的原因就是因为没有陈某丈夫相关的死亡证明，现在因为继承问题导致涉案房屋的履行有问题，房屋无法继续履行的原因在陈某，我方是善意取得,因此违约责任应当由陈某承担,我方要求合同继续履行是有合同和法律依据的。而且陈某所提的导致房屋无法实际继续履行的原因,不属于法定的阻却事由,是可以消除的,因此请求法庭驳回反诉人的全部反诉请求。

　　某中介公司述称：同意协助履行合同，听从法院判决。

　　二、法院查明

　　李某与陈某系夫妻关系，双方生育两名子女，即李某2、李某3。李某于2012年1月5日去世。陈某、李某2、李某3称李某之父母均先于李某去世，但无法出具死亡证明。

　　涉案房屋自2011年2月24日起登记在陈某名下。

　　2015年8月16日，张某与陈某经某中介公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定陈某将涉案房屋以总价180万元的价格出卖给张某，张某于合同签订当日向陈某支付定金10万元，于网签当日支付首付款63万元，其余购房款107万元张某以贷款方式支付;张某与陈某应于网签当日前往贷款机构办理贷款申请手续;贷款机构出具批贷函后，双方共同办理房屋所有权转移登记手续;过户后3日内，双方自行办理物业交割手续。

　　同日，陈某、张某和某中介公司签署了《授权网签委托书》，约定陈某、张某委托某中介公司就涉案房屋的买卖办理房源信息公示、网上签约、网签注销等事项。

　　2015年8月17日，张某向陈某支付定金10万元。

　　2015年8月19日，张某向某中介公司支付居间服务费18 000元。

　　2016年6月12日，李某3以公证方式作出《放弃继承权声明书》，声明放弃作为其父李某遗产的涉案房屋二分之一份额的继承权。

　　经询，张某与某中介公司均称张某与陈某于2016年5月16日就涉案房屋买卖办理网签。陈某称双方于2016年5月9日办理网签。网签合同载明打印日期为2016年5月9日。

　　又询，陈某、李某2、李某3均认可涉案房屋系陈某与李某的夫妻共同财产;李某父母均先于李某去世，但因通过各种途径均无法出具李某父母的死亡证明，故无法办理涉案房屋的公证继承手续。张某称其在网签当日未按合同约定支付首付款63万元的原因是涉案房屋不能办理继承公证，导致无法过户，银行也因不能办理继承公证不办理贷款手续。李某2、李某3表示对陈某与张某签订房屋买卖合同知情，李某2和李某3还分别带着陈某去办理继承公证，出卖涉案房屋是为了给李某3在海南购买房屋。

　　再询，陈某表示若法院认为应当继续履行合同，其不能配合张某办理贷款手续。张某表示愿意一次性支付剩余房款。

　　庭审中，张某提交了其本人及张某2、张某3的银行交易明细，证明其具备支付首付款的能力。张某称张某2系其父，张某3系其表哥。陈某、李某2、李某3对银行交易明细的真实性认可，但不认可证明目的。

　　三、法院判决

　　1、确认陈某与张某就涉诉房屋订立的房屋买卖合同有效;

　　2、陈某、李某2于本判决生效后七日内协助张某将涉诉房屋变更登记至张某名下;

　　3、张某于陈某履行完毕本判决第二项确定的义务之日支付陈某购房款一百七十万元;

　　4、驳回陈某的反诉请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　张某与陈某订立的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不存在违反法律和行政法规的强制性规定的情况，应认定有效，双方应当严格按照合同约定履行各自义务。

　　涉案房屋系李某与陈某的夫妻共同财产，李某去世后，未有证据证明其留有遗嘱，则其应享有的涉案房屋的份额应当由其法定继承人继承。法定继承是遗嘱继承以外的依照法律的直接规定将遗产转移给继承人的一种遗产继承方式。在法定继承中，可参加继承的继承人、继承人参加继承的顺序、继承人应继承的遗产份额以及遗产的分配原则，都是由法律直接规定的。因而法定继承并不直接体现被继承人的意志，仅是法律依推定的被继承人的意思将其遗产由其亲近亲属继承。依据《中华人民共和国继承法》规定，有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理:1、被继承人生前未与他人订立遗赠扶养协议，或虽订立遗赠扶养协议，但只处分了部分遗产，或协议已失去法律效力的。2、被继承人生前未立遗嘱、遗赠，或虽立遗嘱、遗赠，但只处分了部分遗产，或所立遗嘱、遗赠无效或部分无效的。3、遗嘱继承人或受遗赠人先于被继承人死亡的。4、遗嘱继承人放弃遗嘱继承或受遗赠人放弃受领遗赠的。5、遗嘱继承人丧失继承权或受遗赠人丧失遗赠受领权的。现陈某、李某2、李某3均称李某父母先于李某去世，结合李某生卒日期，应予以采信。李某3已通过公证的形式表示放弃继承权，则涉案房屋在未实际继承之前处于陈某、李某2共有的状态。李某2对陈某出卖涉案房屋知情未提出异议并协助陈某办理继承公证手续，证明李某2同意陈某将涉案房屋出卖给张某。因此，涉案房屋买卖合同现不存在履行的障碍。

　　陈某因无法提供李某父母的死亡证明导致无法办理涉案房屋的继承公证手续。不能办理继承公证手续意味着涉案房屋可能无法完成所有权变更登记，因此张某未按照约定支付首付款是因陈某可能无法履约而行使不安抗辩权，不应视为张某违约。故陈某要求解除合同并不退还定金的诉讼请求，应不予支持。张某要求继续履行合同的诉讼请求，应予以支持。