北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年7月，王某诉称：王某与马某系夫妻关系，二人于2002年3月12日登记结婚，于2004年2月13日育有一女。2006年王某与马某购买了位于北京市朝阳区呼家楼北街502号房屋，登记在马某名下。2009年马某在王某不知情的情况下，私自将房屋以买卖形式过户给了刘某。现王某诉至法院请求：判令马某与刘某2009年2月10日就房屋签订的《房屋买卖合同》无效。
2、被告辩称
马某、刘某辩称：房屋系刘某于2006年10月购买，因为刘某怕以后有遗产税，故登记在马某名下，房屋从来就不是马某与王某的夫妻共同财产。2009年初刘某觉得遗产税一直是传言，就通过房管局以房屋买卖的方式将房屋过户至刘某名下，此事未告知王某。房屋出租的租金一直是刘某和马二收取的，购房合同也在刘某和马二手中。
二、法院查明
王某与马某系夫妻关系，双方于2002年3月12日登记结婚。马某与刘某系母子关系。2006年10月23日，马某与案外人李某签订了《房屋买卖协议》购买了房屋，登记在马某名下。2009年2月11日，马某与刘某签订《存量房屋买卖合同》，将房屋出售给刘某，成交价格为295050元。2009年2月12日，房屋登记至刘某名下。
原审诉讼中，刘某提交了马二和马三名下银行交易记录，用以证明2006年购买房屋的钱是刘某支付的。马二中国农业银行账户交易记录显示2006年10月19日取款13万元，马三中国工商银行账户交易记录显示2006年10月16日至2006年10月23日共取款26万元。王某认可证据的真实性，不认可证明目的，表示该证据无法证明支出款项用于购买房屋了。马某认可证据的真实性和证明目的。
刘某提交了房屋2009至2014年度的租赁合同，用以证明房屋一直由刘某夫妇对外出租。王某认可证据的真实性，不认可证明目的，表示房屋从2009年就登记到刘某名下，但刘某出租不代表刘某对房屋享有所有权。马某认可证据的真实性和证明目的。
经询，马某和刘某表示她们双方签订的《存量房屋买卖合同》约定的295050元房款并未实际给付，只缴纳了2000余元的税款。
三、法院判决
1、一审判决
马某与刘某签订的《存量房屋买卖合同》。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案争议的焦点是房屋买卖合同的效力问题。对此律师分析如下：第一，我国《合同法》第五十二条规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。本案中，房屋购买于2006年10月，购房合同为马某个人签署，房屋所有权也登记在马某个人名下，但马某于2009年2月12日又将房屋以房屋买卖的形式过户至刘某名下，但刘某并未支付相应对价。据上述时间节点可以看出，在2006年10月马某购买房屋时，马某、王某处于夫妻关系存续状态，依常理该房屋应属马某与王某夫妻的共同财产，但随后由于马某、王某夫妻感情出现问题，王某于2014年5月起诉要求与马某离婚，但被法院驳回。
在马某将房屋过户至刘某名下时，马某、王某夫妻感情已经出现了问题，此时，马某未经王某同意私自将房屋过户至刘某名下的行为，依照日常生活经验法则，有理由怀疑马某与刘某之间可能存在恶意串通损害第三人王某合法权益的主观故意。
第二，从房屋买卖合同的实际履行方面来看，双方虽签有房屋买卖合同，但刘某并未实际支付相应对价，这也不符合我国物权法规定的善意取得构成要件。
第三，虽然，刘某在庭审中一直抗辩称，本案属于借名买房行为，借名人为刘某，被借名人为马某，但刘某并未提交充分的证据予以证明己方主张，对此其应自行承担相应的举证不利后果。根据上述分析可以看出，马某与刘某之间的房屋过户行为，在主观上，确实无法排除双方之间存在恶意串通的合理怀疑;在客观上，由于刘某未支付相应对价，故也不符合善意取得的法定构成要件，无法善意取得房屋;在证据上，也不足以认定双方之间存在借名买房行为。基于此，法院判定房屋买卖合同无效，处理正确，应予维持。
