“借名买房”未签订书面协议，事实如何认定？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2015年5月，周某云诉称：我因有房屋在2000年拆迁，后利用拆迁房屋补偿款购买了房屋。购房款由我支付，且房屋购买后一直由我居住使用，房屋所有权证书亦保留在我手中。2011年10月22日，李某阳给我出具一份“说明”，该“说明”中明确说明我为房屋支付购房款，实际所有权归属于我。我现年近九十，住在福利院中，生活、医疗费用极高，所以欲出售房屋，可李某阳不予配合。依据相关法律规定，虽然房屋登记在李某阳名下，但购房款由我支付且房屋亦由我占有使用，所以房屋的所有权应属于我。我对自己财产有完全的处分权，由于李某阳的不配合致使我生活极为困难，我无奈之下，诉至法院，请求判令李某阳协助将大兴区901号房屋过户到我名下。

　　2、被告辩称

　　李某阳辩称：我不同意周某云的诉讼请求。我认可房屋由周某云出资装修，购买后也一直由其居住，但周某云并非全款出资购买房屋，我也曾出资三万元。我当时写“说明”只是为了让周某云安心，“说明”的内容并非都是真实的。如果确如周某云所说是为了让她能够享受单位住房补贴而用我的名字购买房屋，为什么在其单位住房补贴已经下发后周某云迟迟未想到过户。且购买房屋时周某云就跟我说她百年之内房子由她居住，她百年之后房子归我。现在周某云要过户，是背后有人指使，并非其本意。如果周某云生活上、医疗上缺钱，我作为儿子可以给钱，不希望其起诉我。关于房产的归属问题，应当以国家登记的为准。我履行了自己的承诺，一直让周某云居住房屋，现在周某云要过户，我不同意。

　　二、法院查明

　　周某云与李某阳系母子关系，李某阳与石某妮系夫妻关系。李某阳。原审审理中，原审法院依周某云申请追加石某妮为本案被告。

　　2000年，位于30号的房屋拆迁，周某云获拆迁款251816.5元，李某阳获拆迁款195200元。2003年4月22日，李某阳与案外人签订《房屋买卖合同》，购买案外人所有的901号房屋，并于2003年4月24日办理了房屋所有权转移登记手续，登记所有权人为李某阳。该房屋购买后由周某云出资装修并一直居住至其搬去养老院，其后房屋一直处于闲置状态。周某云持有该房屋所有权证原件。

　　2011年10月22日，李某阳书写《说明》，主要内容为：“301单元房其房产证署名为李某阳，原实际使用人是周某云。房产证为李某阳的原因如下：在购买房产时，周某云是无房户，可享受单位房屋补助款，如果按周某云拆迁购房购买，将影响周某云房补发放金额，所以在周某云单位未给发放房补的情况下，为不损失房补款，在购买房产时用的是李某阳的名称，但实际出钱人为周某云。李某阳说明：房产证虽为李某阳，但实际所有人应为周某云。”

　　关于房屋出资情况。在一审法院2015年11月6日的庭审中，李某阳陈述称房屋购房款为223000元，周某云只支付了20万左右，其支付了3万元;石某妮对此未提出异议。在一审法院2015年11月18日的庭审中，李某阳、石某妮改称房屋系由其全款出资购买。周某云对李某阳的主张不予认可，称房屋购房款全部由周某云出资。

　　诉讼中，李某阳、石某妮提供李某阳中国农业银账户2003年4月21日取款3万元业务回单、存折取款记录、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》等证据，拟证明其出资购房情况。其中，《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》显示李某阳一家三口共获得拆迁款195200元，该协议上还加盖了大兴区地方税务局2005年1月18日公章，载有“已办理免契税2928元，已用补偿款(223000)195200元”。李某阳、石某妮据此还主张购买房屋用了其拆迁补偿款，并且占用了其购房税收优惠指标。周某云提供存折取款记录及《说明》，证明房屋购房款系由其全额出资。经询，当事人均认可房款系李某阳与其母周某云、其弟谢×共同交付给卖房人。

　　关于《说明》的真实性及性质。周某云认为“说明”证实了其与李某阳之间存在借名买房的协议;李某阳、石某妮主张“说明”内容并非属实;石某妮主张《说明》一事并不知晓，因房屋属于夫妻共同财产，李某阳书写《说明》属于对夫妻共同财产的无权处分，且当时夫妻二人之间正闹矛盾，李某阳此举有转移夫妻共同财产之嫌，故《说明》应为无效;且《说明》只是对周某云居住权的确认，房屋购买后确实一直由周某云居住，其已经完成了承诺。经法院询问，李某阳认可购买房屋后周某云确实领取了单位发放的10万元住房补贴，但称《说明》内容系其胡乱编写，并不属实。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　李某阳、石某妮协助周某云将901号房屋产权证过户至周某云名下。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案争议焦点为周某云与李某阳之间是否存在借名买房关系，周某云是否为诉争房屋的实际购房人。

　　首先，关于《说明》内容的真实性。经质证，各方当事人均认可周某云提供的《说明》系李某阳亲笔书写，法院对《说明》的真实性予以采信。李某阳、石某妮仅对《说明》内容不予认可，但未提供充分证据证明《证明》内容存在虚假，法院对其抗辩意见不予采纳。

　　其次，关于房屋的出资情况。依据《说明》载明内容，房屋系周某云借用李某阳名义购买，周某云为实际出资人及房屋所有权人。同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案庭审中，李某阳曾明确认可周某云为房屋主要出资人，石某妮对此亦未提出异议，虽然李某阳、石某妮在此后的庭审中又对上述事实予以否认，但并未提供充分的相反证据，因此法院对其抗辩意见不予采信。根据《说明》内容及当事人陈述意见，对周某云主张其为房屋实际出资人的主张，法院予以采纳。

　　最后，李某阳出具的《说明》仅是其对借名买房情况的说明，并非对财产的处分行为;同时，本案系权属确认纠纷，如周某云、李某阳之间借名买房关系成立，则李某阳仅为房屋登记权利人，房屋并非李某阳、石某妮的夫妻共同财产。因此，对石某妮主张李某阳书写的《说明》因无权处分夫妻财产应为无效的抗辩意见，法院不予采信。

　　综上，根据上述事实，结合周某云实际装修、居住使用房屋以及持有房屋产权证等情况，法院依法认定周某云与李某阳之间存在借名买房关系，周某云为房屋实际购房人。现周某云请求李某阳、石某妮协助其将房屋过户至周某云名下，于法有据，法院予以支持。