买央产房要注意的是什么？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　吴某诉称：吴某因购买房屋，经朋友介绍与林某、林某阳、杨某、杨某远认识。林某与林某阳是夫妻关系，杨某与杨某远为夫妻关系。杨某系703号房屋的所有权人，该房屋系央产房。2005年7月25日，杨某、杨某远与林某签订《北京市二手房买卖合同》，约定杨某将其所有的上述房屋出售给林某，出售价格40万元。2006年3月14日，杨某远与林某签订《补充协议》，约定因国家政策原因，房屋目前无法办理过户，林某先行将40万元结清，待政策明确后再办理过户手续。

　　2006年3月初，吴某与林某协商一致，林某以35万元的价格向吴某转让房屋，吴某先行支付30万元，剩余5万元于房屋办理产权过户时支付。2006年3月8日，吴某向林某的妻子林某阳支付购房款25万元，2006年3月17日吴某又向林某阳支付购房款5万元，林某阳对此均出具了收条。之后，杨某及林某共同将房屋交付吴某使用，杨某将房屋的所有权证交给吴某，林某将与杨某的房屋买卖合同等原件交付吴某，杨某还与吴某一起变更了有线电视的账户名。吴某和家人自2006年3月起一直在房屋居住至今。

　　因北京市的房屋价格不断上涨，2008年初，林某、林某阳及杨某远、杨某不断要求吴某加钱。2008年8月8日，林某来到房屋将电线掐断，吴某无奈拨打110报警，110出警后将林某带至海淀区八宝庄派出所，林某在笔录中承认将房屋卖给吴某，是因觉得卖便宜了要我加钱遭到拒绝才掐断电源。因当时过户条件尚不具备，吴某无法提起诉讼。2014年初，国家工商总局已经允许房屋上市，过户条件已经具备，但林某、林某阳及杨某远、杨某均明确表示拒绝办理过户手续。现诉至法院，要求：1、林某、林某阳及杨某远、杨某配合吴某办理703号房屋的产权转移登记手续，将上述房屋过户至吴某名下;2、诉讼费由林某阳、林某承担。

　　2、被告辩称

　　林某、林某阳辩称，吴某虽然与林某阳口头协商过房屋买卖事宜，但未达成一致意见。鉴于双方并无书面合同，与林某、林某阳更是没有达成书面的房屋买卖合同，故吴某要求林某、林某阳协助办理过户手续没有法律依据，同时也造成吴某的主体不适格。吴某仅是与林某阳一个人进行过协商，林某并不知情。当林某知道房屋交付给吴某后，就表示反对，要求返还房产，并与吴某发生纠纷，即吴某起诉书所述的掐断电线。报警后，警方认定是民事纠纷，没有再介入，也不存在警察将林某带到派出所做笔录一说。即使房屋的所有权归林某、林某阳，由于林某阳是单方处分，属于无效处分，房屋买卖合同也不成立。房屋的所有权尚在第三人处，林某、林某阳不享有该房屋的所有权，无法转移所有权给吴某，故吴某所提请求是法律上无法履行的请求。

　　3、第三人陈述：

　　杨某、杨某远述称，杨某、杨某远虽然与林某签订过房屋买卖合同，但由于房屋系央产房，应当按照《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》的相关规定进行出售，其中第六条规定出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。由于杨某、杨某远对该规定不熟悉，因而没有按照该规定执行，导致杨某、杨某远与林某之间签订的二手房买卖合同无效。因此房屋的所有权仍然归杨某、杨某远。根据合同的相对性原理，杨某、杨某远与吴某不存在任何的合同法律关系，不应将杨某、杨某远列为第三人。

　　二、法院查明

　　2006年3月，林某阳将703号房屋交付吴某居住使用至今，亦将房屋所有权证原件交付吴某。审理中，林某阳认可收到吴某支付的30万元，但表示双方并未签署房屋买卖合同。审理中，吴某表示双方未签订房屋买卖合同，并提交房屋所有权证原件。林某、林某阳、杨某远、杨某表示该产权证已经作废，并提交杨某2010年通过挂失取得的现房屋所有权证原件。吴某对此予以认可。关于尚未支付的5万元，吴某表示双方曾口头协商在过户时支付剩余款项，现其表示可以随时支付该笔款项。林某、林某阳表示林某阳并未与吴某约定5万元何时支付及何时过户。

　　吴某提交杨某书写的收取2010年至2011年度以及2014年11月至2015年3月供暖费的收条。杨某对上述收条的真实性认可。吴某提交落款为杨某的收到吴某2006年至2010年度供暖费收条复印件，杨某对此不予认可，提出上述期间的供暖费由其交纳，但未提交相应证据。吴某还提交用户名为其的有线电视用户回执、交纳有线电视费的存折、收看维护费发票、用户名为杨某的歌华有线数字电视试点社区受理登记表、客户通知单以及电费、燃气费、自来水费、邮政报刊费、卫生费的相关缴费凭证。林某、林某阳、杨某、杨某远对上述证据的真实性予以认可，但认为上述证据与本案无关。

　　吴某表示林某参与了703号房屋的买卖交易过程，2008年8月林某曾将703号房屋的电线掐断，后其报警，但没有笔录等相关证据。吴某提交2005年9月12日林某阳代林某签署的租房合同原件、林某签署的物品清单原件及林某的身份证复印件，证明林某2005年11月至2007年10月租赁了104号房屋，并实际参与交易涉诉房屋的全部过程。林某、林某阳对上述证据的真实性认可，但提出林某承租房屋并不代表其参与了卖房。

　　吴某提交人口查询表，证明林某与林某阳在海淀区共同经营北京万和房产经纪有限公司，并自2006年9月在恩济庄派出所进行了暂住登记，且2007年10月再次进行登记。林某、林某阳对人口查询表的真实性认可，但认为该证据不能证明林某在海淀区经营公司。

　　证人李×1出庭作证，表示其与吴某、林某阳系朋友关系，2005年或2006年吴某想在京购买二手房，当时林某阳是房屋中介人员，其便给林某阳打电话说明情况，林某阳亦带其与吴某看了几处房屋，有一次其与吴某去林某阳位于一层的家中，当时其爱人林某也在家，其记得林某阳提出楼上有其一套房屋，并和其爱人林某说将他们的房屋卖给吴某，林某当时就说行，后来其与吴某、林某阳一起上楼看房，其记不清林某是否跟着上楼看房，当时双方协商房款30万元左右，等房东回来后再支付5万元就可以办手续，后林某将其与吴某送出，再之后的交费、打条均是在林某阳位于一层的家中，其印象中林某也在场，且还有一次其陪同吴某、林某阳在小区附近的工商银行办理汇款手续，当时吴某带了将近30万元的现金，汇至林某阳的账户内。林某、林某阳、杨某远、杨某表示证人出庭陈述的情况与其书写的情况说明相矛盾，对证人证言不予认可。吴某表示证人证言证明了林某对林某阳出售703号房屋知情并同意。

　　吴某与林某、林某阳、杨某、杨某远均表示房屋已经具备上市条件。经询问，吴某表示其非北京户籍，且没有达到连续5年以上的在京缴纳社会保险或个人所得税的记录及北京市工作居住证。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)杨某、杨某远于协助林某将七○三号房屋过户至林某名下;

　　2)林某、林某阳在取得上述房屋产权证后七日内协助吴某将七○三号房屋过户至吴某名下，同时吴某将剩余房款五万元给付林某、林某阳。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨某远、杨某与林某就买卖703号房屋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。法院庭审中，林某、林某阳、杨某、杨某远均表示林某、林某阳已付清房款40万元，且双方的房屋交易行为发生在相关房屋限购政策颁布实施之前，现办理产权过户手续的条件已经具备，杨某作为703号房屋的所有权人，应协助林某办理产权过户手续。杨某、杨某远提出其与林某的房屋买卖合同无效，于法无据，法院不予支持。

　　2006年3月，林某之配偶林某阳将703号房屋出售吴某，吴某于当月向林某阳给付购房款30万元并持有703号房屋所有权证原件，林某阳亦向吴某出具了收条并注明总房款金额，且703号房屋由吴某居住使用至今，期间该房屋产生的相关费用亦由吴某承担，故林某阳与吴某已经形成了事实上的房屋买卖合同关系。林某、林某阳均提出林某对林某阳出售房屋一事并不知情，但根据吴某提交的租房合同，林某于2005年11月1日至2007年10月31日租赁了同一栋的104号房屋，且证人李×1出庭作证，证明林某在协商出售703号房屋时在场，且房屋作为家庭的重大财产，林某提出的其对出售703号房屋不知情的陈述亦不符合常理，故法院对林某、林某阳的抗辩理由不予采信。

　　吴某虽然表示其不具备北京市住房限购政策规定的购房资格，但吴某系2006年3月即与林某阳进行房屋买卖交易，且吴某于当月支付了大部分购房款并实际占有房屋至今，若解除合同会导致当事人间的利益明显失衡，吴某在庭审中亦表示随时可以支付剩余的5万元房款，为维护市场交易的稳定与安全，本着公平原则，法院认为林某、林某阳应及时完成房屋买卖交易行为，在703号房屋过户至林某的名下后，协助吴某办理703号房屋的产权过户手续。