房屋买卖案例：房屋买卖纠纷合同纠纷案件中，自我代理未经追认被确认无效

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2013年3月，赵某诉称：我系北京市东城区某胡同3号院的房屋所有权人。2009年11月27日，我委托王某负责房屋的出售事宜，并在北京市中信公证处公证委托合同。2009年12月7日，王某转委托给田笑为代理人，负责办理房屋出售事宜。2009年12月8日，田笑作为我的委托代理人，以远低于市场价的价格与王某、陈某、高某签订了房屋买卖合同。该合同约定，出卖人与买受人自行成交达成交易，该房屋双方均未委托经纪机构及其他人员居间、代理，也未通过保证机构存量房交易结算资金专用存款账户划转交易结算资金。王某从未将上述交易告知我。

　　2010年12月20日，我到房管局查询得知，王某已经以远低于市场价的价格购买了房屋，我遂向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效。北京市东城区人民法院经审理，认为该房屋买卖行为涉嫌刑事犯罪，故裁定驳回我的起诉，将案件移送北京市公安局东城分局处理。2012年10月17日，北京市公安局东城分局经济犯罪侦查支队出具《工作说明》，认为该案不构成合同诈骗，公安机关不予立案。我认为王某、陈某、高某、田笑恶意串通签订合同，损害了自己的利益，故起诉要求确认田笑以我的名义与王某、陈某、高某签订的房屋买卖合同无效，诉讼费由王某、陈某、高某、田笑承担。

　　2、被告辩称

　　王某、陈某、高某辩称：1、2009年11月底，赵某的外甥许贵找到王某，希望王某帮助赵某卖房。2009年11月27日，赵某、王某与许贵至北京市中信公证处对委托合同进行了公证，合同中列明王某有转委托权。王某联系了几个买主看房，但均因价格问题没有成交。后王某表示愿意出600万元先将房屋买下，之后再寻找买主。随后，王某按照许贵的要求将购房款400万元转账至赵某认识并明知的郑植的账户上，剩余购房款200万元，王某以现金方式支付给了许贵。付款之后，许贵找到田笑，让田笑与王某办理了网签和过户手续，王某与田笑办理了委托公证;

　　2、赵某出具了收条，证明其已收到购房款600万元，房屋买卖合同中所载的购房款130万元系为规避国家税收监管;3、赵某主张王某、陈某、高某、田笑恶意串通损害其利益没有事实和法律依据，王某、陈某、高某与田笑签订的合同合法有效;4、房屋买卖合同的价格为130万元，系王某、陈某、高某在交易过程中想减免税款。综上，王某、陈某、高某不同意赵某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　位于北京市东城区某胡同3号院房屋10间，面积135.6平方米，原所有权人为赵某。赵某通过其外甥许贵认识了王某。2009年11月27日，赵某与王某签订委托合同。委托合同约定：1、赵某委托王某代为办理有关北京市东城区某胡同3号院房屋及所占用土地的出售相关手续，包括代为签署房屋买卖合同(含网签合同)、代缴相关税费、代为到房屋及土地管理部门办理房屋及土地过户手续、代收售房款、协助买方办理购房贷款及领取银行贷款、办理物业交接等一切与上述房地产出售相关事宜;2、王某在上述权限范围内所签署的一切有关文件，赵某均予以承认，并由赵某承担一切法律责任;3、王某有转委托权;4、委托期限自本委托书签署之日起至2011年11月27日止;5、本合同签字并经公证生效，任何一方不得单方无故终止合同。该合同签订后，赵某与王某在北京市中信公证处办理了公证。

　　2009年12月7日，王某将赵某委托其关于出售房屋的委托事项转委托给了田笑，委托内容与赵某和王某签订的委托书内容一致。该委托书于2009年12月7日在北京市中信公证处进行了公证。

　　2009年12月8日，田笑与王某、高某、陈某签订了《存量房屋买卖合同》，该房屋买卖合同中的成交价为130万元。该合同付款日期为2009年11月30日。之后，王某、高某、陈某取得该房屋所有权证，后于2010年7月将房屋出售宋名，宋名又于2010年10月将房屋出售给涂磊，现该房屋的所有权人为涂磊。

　　2009年11月30日，赵某在收到房款600万元的收据上签字，但其表示签字时金额部分空白，不清楚后来由谁填写，实际上其仅收取过许贵交来的7万元。王某称，当时房款600万元中的400万元是通过银行进行转账，打入一个叫郑植的账户中，200万元现金直接给了许贵。经原审法院到王某提供的银行查询，只查到2009年11月26日王某向郑植账户汇入29.67万元，2009年11月27日一名叫田辉的人向郑植账户上汇入95万元。

　　经询，赵某、王某、陈某、高某与田笑均表示无法联系到许贵、郑植。经原审法院多方查找，亦无法找到许贵、郑植。

　　庭审中，赵某称其通过外甥许贵认识了王某，因其需要用钱为母亲看病，所以想到银行办理抵押贷款。当时说好以买卖形式办理贷款，故在委托书上签字，委托王某出售房屋，所以委托书内容没看。许贵曾给过赵某7万元，并说余款半年后给，后来听说房子被卖了。赵某对其书写的房款收据的签字予以承认，但称当时为许贵书写了许多白条，从未委托王某、陈某、高某与田笑所称的郑植代为收款，亦不知晓王某后来转委托一事。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回赵某的诉讼请求。

　　2、二审判决

　　1)撤销一审判决;

　　2)田笑以赵某名义与王某、陈某、高某签订的《存量房屋买卖合同》无效。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　关于王某在转委托之后是否丧失代理人身份，根据本案事实来看，赵某起初委托王某出售涉案房屋，其后王某又将出售房屋事宜转委托予田笑，在转委托之后，赵某与王某并未解除双方所签委托合同，赵某与王某之间的委托合同关系仍然存在，王某仍系赵某之代理人，王某不因转委托一事而丧失代理人身份。

　　关于田笑以赵某名义与王某、陈某、高某所签房屋买卖合同之性质，虽然从形式上看，田笑接受转委托之后，成为赵某之委托代理人，有权代理赵某出售房屋，但究其根本，王某将出售房屋事宜转委托予田笑，其真实意思并非授权田笑出售房屋，而仅是以转委托的形式来实现自己购买涉案房屋的目的。另外，在庭审中，王某表示陈某、高某是帮助其购买房屋的，房屋为其个人购买，陈某、高某对王某的上述陈述表示认可，故通过王某、陈某、高某三人之表态，可以看出王某为房屋的实际买受人。综上分析，王某既是赵某出售房屋的代理人，又是房屋买卖合同的相对人，房屋买卖的交易行为实际上均由王某一人完成，其行为性质为自己代理行为。

　　关于田笑以赵某名义与王某、陈某、高某所签房屋买卖合同之效力，如上节所述，田笑以赵某名义与王某、陈某、高某所签房屋买卖合同的行为实际为自己代理行为。代理最基本的特征为代理人以被代理人的名义与第三人进行民事行为，而自己代理违背了代理的上述基本规定，由于代理人没有同第三人进行意思表示，自己代理只会顾及代理人自己的利益从而损害被代理人的利益，是滥用代理权的行为，在未经被代理人追认的情况下，应为无效。具体再到本案中，田笑以赵某名义与王某、陈某、高某签订的房屋买卖合同约定购房款仅为130万元，明显低于市场价格，虽然王某主张买卖房屋的真实交易价格为600万元，但双方未曾书面约定600万元的交易价格，王某亦不能提供已向赵某或其指定人员付款600万元的证据，现其仅以赵某签写的600万元收条作为付款证据，法院难以支持其主张。结合上述房屋买卖合同的签订和履行情况，王某作为赵某出售房屋的代理人与自己签订房屋买卖合同有违代理制度的宗旨，亦有违诚实信用、公平原则，系滥用代理权之行为，在赵某不予追认的情况下，应为无效。